N°1 - Mars 2010 - 15^eme Année

Du côté des tribunaux
Copropriété

PARTIES COMMUNES

Droit de jouissance exclusive sur une partie commune - qualité de copropriétaire (non) - participation aux frais d'entretien (oui) - charge de copropriété (non)

Le droit de jouissance exclusive d'une partie commune ne peut être assimilé à une partie privative (en ce sens Civ 3 6 juin 2007, n°06-13.477). A l'occasion de cette même affaire, la Cour statuant sur renvoi après l'arrêt de cassation de 2007, affirme que dès lors, les frais mis à la charge du titulaire de ce droit de jouissance ne peuvent être qualifiés de charge de copropriété, puisque les bénéficiaires de ce droit de jouissance n'ont pas la qualité de copropriétaires. Ils ne seront redevables que des frais d'entretien et de réparation de ces emplacements.
Cass. 3ème civ. 2 décembre 2009 n°08-20.310, n°1388 P+B Bull. Gestion Immo n°419, décembre 2009 p5

SYNDIC DE COPROPRIETE

Avances au profit du syndicat - nécessité de circonstances particulières (oui)

Le syndic ne doit faire des avances à un syndicat des copropriétaires qu'en cas de circonstances particulières, sous l'emprise de la nécessité, exclusivement dans l'intérêt du syndicat et dans le cadre de dépenses indispensables. A défaut, le syndic commet une faute de gestion et ne peut prétendre au remboursement desdites avances. La Cour réaffirme très fermement les principes qu'elle a déjà dégagés.
Cass. 3ème civ. 18 novembre 2009 n°08-20.595, n°1312 P+B Bull. Gestion Immo n°419, décembre 2009 p5

Durée des fonctions du syndic - syndic constructeur - perte de la qualité d'associé - délai d'un an applicable

Le décret n°67-223 du 17 mars 1967 (art 28) prévoit que, pendant la durée de la garantie décennale, la durée des fonctions du syndic ne peut dépasser une année lorsque le syndic, son conjoint, leurs commettants ou employeurs, leurs préposés, leurs parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus ont, directement ou indirectement, à quelque titre que ce soit, participé à la construction d'un immeuble.
La Cour de cassation précise que cette limitation s'impose même après que le syndic ait perdu la qualité d'associé ou de dirigeant de la société promoteur jusqu'à l'expiration de la garantie décennale.
Cass 3ème civ 2 décembre 2009 n°08-20.073 P+B - Bull. Lamy Immo. n°177/Janvier 2010

Société copropriétaire mandatée par le syndicat pour agir contre l'ancien syndic - irrecevabilité de l'assignation (oui) - condition de régularisation par le nouveau syndic agissant au nom du syndicat

Une assemblée des copropriétaires mandate une société copropriétaire pour engager à l'encontre du syndic, une action en réparation des préjudices causés par ce dernier dans la gestion des réseaux de l'immeuble.
Les juges de première instance annulent l'assignation sur le fondement que seul le syndic pouvait agir.
Le dépôt des conclusions prises par le nouveau syndic représentant le syndicat des copropriétaires et habilité à exercer l'action régularise la procédure introduite au nom du syndicat par une autre personne qui ne pouvait agir comme représentant. Dans la mesure où la cause de nullité disparait au moment où le juge statue, l'assignation ne peut être annulée.
Cass 3ème civ 4 novembre 2009, n°07-17.618 P+B- Bull. Lamy Immo. n°176/ Décembre 2009

SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES

Acquisition d'actifs extérieurs - affectation au seul usage des copropriétaires - violation de l'objet du syndicat (oui)

Le syndicat des copropriétaires ne peut acquérir des parts de SCI, représentant des actifs extérieurs à la copropriété, malgré l'affectation de ces biens aux seuls copropriétaires. L'objet du syndicat des copropriétaires est strictement limité par l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, à la conservation et l'administration des parties communes.
Cass. 3ème civ 4 novembre 2009 n°08-18.979, n°1312 P+B Bull. Gestion Immo n°419, décembre 2009 p7

ASSEMBLEE GENERALE

Vote en assemblée - refus d'autoriser des travaux - contestation judiciaire par le copropriétaire - application du délai de forclusion de deux mois (non)

Si l'assemblée générale refuse qu'un copropriétaire effectue des travaux, celui-ci peut demander au juge de l'y autoriser. La loi ne mentionnant aucun délai d'action, les juges du fond étaient divisés (art 30, loi du 11 juillet 1965).
Par un arrêt de principe, la Cour de cassation pose une solution claire. Elle considère que la demande d'autorisation judiciaire de travaux n'est pas assimilable à une action en contestation d'une décision de l'assemblée générale, soumise au délai de forclusion de 2 mois (à compter de l'assemblée générale.)
Cass. 3ème Civ. 16 décembre 2009 n°09-12654, n°1312 P+B Bull. Gestion Immo n°420, janvier 2009 p86- JCP N n°51 du 18 décembre 2009 act. 822

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