N°1 - Mars 2009 - 14^eme Année

Du côté du parlement

Prolongation du délai de validité des autorisations d’urbanisme

Dans le cadre de la politique de relance de l’économie et d’aide à la construction, le décret n° 2008-1353 du 19 décembre 2008 prolonge le délai de validité des autorisations d’urbanisme.
Cette disposition se veut transitoire puisque qu’elle n’a vocation à s’appliquer qu’aux autorisations en cours de validité à la date de publication du décret (20 décembre 2008) ou qui interviendront avant le 31 décembre 2010.
L’article 1er du décret prévoit que la durée de validité des permis de construire, des permis d’aménager, des permis de démolir et des décisions de non-opposition à déclaration préalable est désormais portée à trois ans.
Par ailleurs, les permis de construire prorogés avant l’entrée en vigueur du décret, voient le délai de validité de leur prorogation allongé d’un an (article 2 du décret).

Transfert légal des obligations de dépollution

Le CG3P prévoit désormais que l'Etat peut confier au futur acquéreur ; lorsque le terrain est concerné par une pollution pyrotechnique ou par des déchets, le soin de procéder à ces dépollutions tout en imputant son prix sur le prix de vente (article 126 de la loi n°2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l'économie).
L’article L. 3211-1 du Code général de la propriété des personnes publiques est complété par un alinéa ainsi rédigé : " Lorsque la cession de ces immeubles implique au préalable l’application des mesures prévues à l’article L. 541-2 du code de l’environnement ou l’élimination des pollutions pyrotechniques, l’Etat peut confier au futur acquéreur le soin d’y faire procéder le coût de la dépollution s’imputant sur le prix de vente. Dans cette hypothèse, le coût de la dépollution peut être fixé par un organisme expert indépendant choisi d’un commun accord par l’État et l’acquéreur ".

Création d'un Conseil économique pour le développement durable

L'article 2 prévoit que le Conseil économique pour le développement durable a pour mission d'éclairer, par la confrontation des analyses économiques, l'élaboration et l'évaluation des politiques du ministère en permettant aux services compétents de s'appuyer sur les références scientifiques, les méthodes d'évaluation et les instruments d'intervention publique les plus récents. Il réalise, à la demande du ministre chargé du développement durable, des études et recherches concernant les perspectives et les enjeux de ces politiques, du point de vue économique et du développement durable.
Décret n°2008-1250, 1er décembre 2008, JO 3 déc. - Droit de l’environnement, n°164, Décembre 2008, p. 11

Plan de relance de l'économie relatif à la construction et à l'investissement public et privé loi du 17 février 2009

La loi n°2009-179 du 17 février 2009 pour l'accélération des programmes de construction et d'investissement publics et privés, qui constitue l'un des piliers de la mise en œuvre du Plan de relance de l'économie, a été publiée au journal officiel après avoir été partiellement censurée par le Conseil constitutionnel.
Elle comporte diverses mesures de simplification et d'accélération des procédures, notamment en matière de logement et de commande publique. Les dispositions juridiques qu'elle contient s'articulent avec les mesures financières, fiscales et budgétaires de la loi de Finances rectificative pour 2009 (lire le flash fiscal de ce Bulletin).

Parmi les mesures qui devraient faciliter la construction :
- jusqu'à la fin 2010, les modifications d'un plan local d'urbanisme ou d'un plan d'occupation des sols ayant pour objet d'autoriser l'implantation de constructions en limite séparative ne donnent pas lieu à enquête publique (article 1er)
- création d'une procédure de modification simplifiée du plan local d'urbanisme pour les rectifications d'erreurs matérielles (article 2)
- suppression du droit de préemption urbain et du droit de priorité des communes lors de la cession des terrains par l'Etat ou ses établissements publics en vue de la réalisation d'une opération d'intérêt national (article 3)
- les organismes HLM sont autorisés à acquérir directement en vente en l'état futur d'achèvement plus de 50% d'une même opération immobilière (article 4)
- simplification des règles d'attribution des aides en faveur de l'habitat privé (article 5)
- transfert de compétences aux communes des personnels de certains services de l'Etat (article 6 – lire encadré ci dessous)
- création du bail emphytéotique administratif pour la réalisation de logement sociaux (article 7)
- raccourcissement des délais en matière d'archéologie préventive.

Mesures permettant de faciliter les programmes d'investissement :
- l'assemblée délibérante d'une collectivité territoriale peut déléguer à l'exécutif la passation des marchés publics sans limite de montant, pour la durée du mandat (article 10)
- nombreuses dispositions améliorant le fonctionnement des contrats de partenariat (article 12 à 17)

Dispositions diverses :
- autorisation du Gouvernement à prendre par ordonnance toutes mesures relevant du domaine de la loi nécessaires pour créer un régime d'autorisation simplifiée applicable aux installations classées pour la protection de l'environnement (article 27)
- le préfet doit informer le maire de la commune d'implantation lorsqu'une demande d'autorisation d'installation classée est acceptée (article 30)

Maisons individuelles : un nouveau code de déontologie en matière de publicité

Au terme d’une année de négociations, l'Autorité de régulation professionnelle de la publicité (ARPP) et la Fédération des constructeurs de maisons individuelles (FFC) recommandent désormais que toutes les publicités des constructions de maisons individuelles fassent mention des assurances et garanties, ceci pour faire échec aux « faux constructeurs ». Les publicités devront rendre clair ce qui est couvert par le prix annoncé (terrain, options, surface habitable, nombre de pièces), éviter l'utilisation abusive d'arguments écologiques et proscrire la représentation de pratiques contraires au développement durable.

Parution du décret d'application relatif aux fonds de dotation

Le décret n° 2009-158 du 11 février 2009 relatif aux fonds de dotation est paru ce jour au Journal officiel. Il permet l’application effective de l’article 140 de la loi de Modernisation de l’économie (LME) qui a introduit, en France, une nouvelle structure juridique dédiée au mécénat : le fonds de dotation.
Le fonds de dotation est une personne morale de droit privé ayant pour objet d’assurer ou de faciliter la réalisation d’une œuvre d’intérêt général. Il a pour vocation la capitalisation de fonds privés afin d’en redistribuer les revenus : ces revenus peuvent être directement utilisés par le fonds de dotation en vue de la réalisation d’une mission d’intérêt général, ou être reversés à une personne morale à but non lucratif afin de l’assister dans l’accomplissement de ses missions d’intérêt général.
Le décret qui vient d’être publié prévoit les règles applicables aux fonds de dotation en ce qui concerne la création, la modification et la dissolution des fonds. Il organise le rôle important, attribué par la loi, au commissaire aux comptes dans la surveillance de l’activité du fonds. Il fixe les grands principes de la gestion financière des fonds en prévoyant la mise en place d’un comité d’investissement. Enfin, il détermine les modalités de publication des comptes annuels.

Extension de la fiducie : publications des mesures complémentaires

Une ordonnance du 30 janvier 2009, prise en application de l'article 18-V de la LME, fixe des mesures complémentaires afin d'étendre aux avocats la qualité de fiduciaire et de permettre aux personnes physiques de constituer une fiducie à titre de garantie ou à des fins de gestion.
Le texte adapte également la législation fiscale à l'ouverture d'une fiducie par une personne physique (affirmation du principe de neutralité fiscale du transfert de propriété des actifs mis en fiducie).
Cette ordonnance est entrée en vigueur le 1er février 2009.

Statuts des sociétés civiles immobilières d'accession progressive à la propriété : décret d'application

Est paru au Journal officiel du 28 janvier 2009 le décret n° 2009-98 du 26 janvier 2009 relatif aux statuts des sociétés civiles immobilières d'accession progressive à la propriété créées par l'article L. 443-6-2 du code de la construction et de l'habitation. Le texte insère dans le code de la construction et de l'habitation une section relative aux dispositions applicables à l'accession progressive à la propriété. La vente en société civile immobilière (SCI) avait été mise en place par la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement afin de permettre aux ménages dont les ressources sont inférieures au plafond applicable aux locataires d'habitation à loyer modéré d'accéder à la propriété de leur logement.

Réforme de la filiation

La loi n°2009-61 du 16 janvier 2009 ratifie l’ordonnance n°2005-759 du 4 juillet 2005 portant réforme de la filiation. Il n'y a plus de distinction entre filiation naturelle et filiation légitime que se soit en matière de preuve de la maternité, d'action en justice…L'ordonnance consacre le principe de la liberté de la preuve en matière de filiation et la pratique de la reconnaissance prénatale.

Décrets d'application de la réforme relative à la protection juridique des majeurs

Le journal officiel des 31 décembre et 1er janvier 2009 ont publié une multitude de décrets d’application de la loi du 5 mars 2007 réformant la protection juridique des majeurs, rentrée en vigueur le 1er janvier 2009 (lire à ce sujet la rubrique "Stratégie patrimoniale" du présent bulletin). On peut ainsi noter le décret particulièrement attendu du 22 décembre 2008 qui liste les actes de gestion de patrimoine des personnes placées en curatelle et en tutelle. En outre, plusieurs décrets précisent les règles applicables aux mandataires judiciaires à la protection des majeurs, les nouveaux tuteurs et curateurs que le juge désignera en l’absence de personnes proches de la personne vulnérable.

Réduction d'impôt et meubles classés monuments historiques

Les contribuables domiciliés fiscalement en France peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu à raison des dépenses qu'ils supportent au titre de travaux de conservation ou de restauration d'objets mobiliers classés au titre des monuments historiques dont ils sont propriétaires. L'objet doit notamment être exposé au public pendant au moins 5 ans. Selon le décret (n°2008-1479) du 30 décembre 2008 pris pour l'application de l'article 199 duovicies du CGI, la condition d'exposition au public est satisfaite :
1- lorsque l'objet est exposé au public dans un immeuble ouvert à la visite;
2- lorsqu'il est confié pendant 5 ans, en vue de son exposition au public, à l'un des organismes suivants : un musée auquel a été attribuée l'appellation "musée de France” ; la Bibliothèque nationale de France ou une autre bibliothèque de l'Etat, d'une collectivité territoriale ou d'une autre personne publique ; un service d'archives de l'Etat, d'une collectivité territoriale ou d'une autre personne publique.
3- lorsqu'il est confié, en vue de son exposition au public, à une personne publique ou privée occupant le domaine public maritime, fluvial, ferroviaire ou aéronautique, ayant conclu à cet effet une convention avec le propriétaire de l'objet et les services de l'Etat chargés des monuments historiques.

Gardiens et employés d’immeuble et charges locatives récupérables

Le régime des charges récupérables des employés et gardiens d’immeuble régi par un décret du 9 novembre 1982, complété le 26 août 1987, s’est vu récemment modifié par le décret n°2008-1411 du 19 décembre 2008.
Le bailleur pourra désormais imputer à son locataire une partie de la rémunération du gardien d’immeuble (40 %) dans le cas où il ne fait pas de façon cumulative l’entretien des parties communes et l’élimination des ordures ; ceci en réaction à une solution inverse adoptée par la Cour de cassation.
Il incombera au syndic - chargé de la gestion du personnel du syndicat - de bien prendre en compte les particularités de ce dispositif, et au bailleur de vérifier l’exactitude de ceux-ci, afin d’éviter toute contestation de leur locataire.

Extension du crédit d'impôt applicable aux logements verts

Conformément au décret n° 2009-1 du 2 janvier 2009 paru au Journal officiel du 3 janvier 2009, les acquéreurs de logements neufs à basse consommation énergétique pourront désormais bénéficier d'un crédit d'impôt de 40 % sur sept ans pour les intérêts d'emprunt liés à cet achat. Ainsi, ce décret du 2 janvier 2009 élargit le dispositif instauré par la loi TEPA de juillet 2007 qui permet à chaque nouvel emprunteur de déduire de son impôt sur le revenu 40 % des intérêts d'emprunt d'une résidence principale la première année et 20 % les quatre années suivantes.

Équipements commerciaux acquis par les communes

Un décret n° 2008-1470 du 30 décembre 2008 pris pour l'application de l'article L. 750-1-1 du Code de commerce est publié au Journal officiel du 31 décembre. Il complète le dispositif du nouveau droit de préemption des communes sur les cessions de fond de commerce (lire à ce sujet le Bulletin de Cheuvreux n°01-2008 p.11-15).
Le fonds d'intervention pour les services, l'artisanat et le commerce va permettre de prendre en charge, les intérêts des emprunts contractés par les communes pour l'acquisition, en application de l'article L. 214-1 du Code de l'urbanisme, de fonds artisanaux, de fonds de commerce, de baux commerciaux ou de terrains destinés à l'aménagement commercial. Le présent décret prévoit que les dépenses afférentes à ces acquisitions seront pris en compte dans la limite de 50 % de leur montant.
Lorsque le droit de préemption est exercé dans les zones franches urbaines et dans les zones urbaines sensibles dont la liste est annexée aux décrets n° 96-1156 du 26 décembre 1996, fixant la liste des ZUS, et n° 2006-930 du 28 juillet 2006, portant création de ZFU, ce taux est porté à 80 %.

Publication de cinq ordonnances en matière économique et financière

Cinq ordonnances du 30 janvier 2009 sont publiées au Journal officiel du 31 janvier (ordonnance n° 2009-104 à 2009-108) :
- l'ordonnance n° 2009-105 relative aux rachats d'actions, aux déclarations de franchissement de seuils et aux déclarations d'intentions. Ce texte entend améliorer le financement des entreprises en facilitant la pratique des contrats de liquidité.
- l'ordonnance n° 2009-108 portant diverses dispositions relatives aux entreprises de réassurance qui adapte les pouvoirs de l'Autorité de contrôle des assurances et des mutuelles (ACAM) aux spécificités de l'activité de réassurance et notamment à sa dimension internationale ;
- l'ordonnance n° 2009-106 portant sur la commercialisation des produits d'assurance sur la vie et sur des opérations de prévoyance collective et d'assurance qui renforce la protection des épargnants et des assurés en matière de commercialisation de produits financiers.
- l'ordonnance n° 2009-107 relative aux sociétés d'investissement à capital fixe (SICAF), aux fonds fermés étrangers et à certains instruments financiers.
- l'ordonnance n° 2009-104 relative à la prévention de l'utilisation du système financier aux fins de blanchiment de capitaux et de financement du terrorisme qui transpose en droit français la troisième directive européenne anti-blanchiment (PE et Cons. UE, dir. 2005/60/CE, 26 octobre 2005). Le Gouvernement a opté pour une mise à plat du dispositif national afin de lui redonner une cohérence globale.

SARL et SAS : décret d'application de la loi de modernisation de l'économie (LME)

Un décret n° 2009-234 du 25 février 2009 précise les mesures de simplification des sociétés prévues par la loi du 4 août 2008. Le décret comprend essentiellement trois mesures d'application, relatives à la tenue des assemblées par visioconférence dans les sociétés à responsabilité limitée, à la désignation d'un commissaire aux comptes dans les sociétés par actions simplifiées et à l'extension du domaine de la norme d'exercice professionnel simplifié des commissaires aux comptes.

REPONSES MINISTERIELLES

Plus values et moins values d’actifs et cession d’immeubles à des organismes sociaux

Le code général des impôts prévoit un taux réduit d’imposition de 16,5% (19% à compter de 2009) pour les plus-values nettes dégagées lors de la cession de biens immobiliers par une personne morale soumise à l’IS au profit notamment d’un organisme HLM.
A la différence des cessions effectuées par les particuliers, il n’est pas envisagé d’étendre ce dispositif aux cessions effectuées avec l’intermédiation d’une collectivité territoriale, d’un établissement public foncier ou d’un établissement public de coopération intercommunale.
Rép.Giscard d’Estaing : AN 19 Août 2008 p.7154 n°21020.

Action en démolition et nouvelle prescription

Une réponse ministérielle vient se prononcer sur l’application dans le temps des nouvelles règles de prescription de l’action en démolition prévue par l’article L.480-13 du code de l’urbanisme.
Le délai de prescription de deux ans (contre cinq ans auparavant) et encadrant la possibilité pour un tiers d’intenter une action en démolition contre une construction illégalement édifiée, trouve à s’appliquer aux constructions dont le permis a été délivré avant l’entrée en vigueur de la loi ENL, le 16 juillet 2006, mais dont les travaux ont été achevés après cette date.
Rép. min. n° 921 : JO Sénat, 30 octobre 2008, JCP N n° 46, 14 novembre 2008, p. 7.

Permis de construire pour des travaux d'extension sur immeuble construit sans permis

La question posée était celle de savoir si une demande de permis de construire pour des travaux d’extension d’un immeuble construit sans permis, mais n’ayant fait l’objet d’aucune poursuite jusqu’à prescription, devait également porter sur l’existant.
Le ministère répond en distinguant deux hypothèses :
S’il s’agit de l’extension pure et simple de l’immeuble existant, la demande devra porter sur le tout (l’existant et l’extension) puisque l’article L. 111-12 du Code de l’urbanisme prévoit que la prescription administrative de 10 ans ne joue pas en cas de construction édifiée sans permis. Par conséquent, il est précisé que si l’immeuble existant ne respecte pas les règles d’urbanisme en vigueur au moment de la demande d’extension et que le permis n’est pas accordé, sa situation ne sera pas régularisée.
S’il s’agit en revanche de travaux portant sur des éléments dissociables de l’immeuble édifié sans permis, la demande de permis de construire pourra ne porter que sur ceux-ci, sans qu’il soit nécessaire de régulariser la construction initiale.
Rép. min. n° 27730 : JOAN Q, 16 décembre 2008, Jurishebdo, 20 janvier 2009, p. 5.

A NOTER AUX BULLETINS OFFICIELS

Taux de TVA réduit pour travaux et attestation

La TVA est perçue au taux réduit (soit 5,50% au lieu de 19,60%) sur certains travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien portant sur des locaux à usage d'habitation, achevés depuis plus de 2 ans. Le taux réduit est applicable aux travaux facturés au propriétaire à condition que le preneur atteste que ces travaux se rapportent à des locaux d'habitation achevés depuis plus de 2 ans et entrent dans le champ d'application du taux réduit. Une attestation doit être établie avant la facturation et être conservée par le prestataire et le propriétaire.
L'administration fiscale se conforme à la jurisprudence de la Cour de cassation (Cass com 26 décembre 2008 req. n°308530) dans une instruction du 3 février 2009. Elle prévient désormais qu'un assujetti qui soumet des prestations au taux réduit de TVA ne pourra ni s'exonérer de l'obligation tenant à la détention d'une attestation, ni justifier l'application du taux réduit par des attestations postérieures à la facturation.
Il faut donc retenir que si l'attestation n'a pas été communiquée par le client au prestataire ou si les informations obligatoires sont absentes ou incomplètes, à la date du fait générateur de la taxe ou au plus tard à celle de la facturation, le taux normal de la TVA - soit 19,60% - s'applique à l'ensemble des travaux réalisés. Il en est de même lorsque l'attestation n'a pas été conservée par le prestataire.
Instruction du 3 février 2009 - BOI n°3 C-2-09