N°1 - Mars 2009 - 14^eme Année

LE DOSSIER
La vente d'immeuble à renover

I - Les contours de la vente d’immeubles à rénover :

L’immeuble objet du contrat de VIR :

Le contrat de vente d’immeubles à rénover ne s’applique que dans le secteur protégé c’est-à-dire lorsque l’immeuble objet du contrat est à usage d’habitation ou mixte.
Plus précisément, le texte de l’article L 262-1 du CCH vise l’immeuble bâti existant et exclue de son champ d’application les travaux d’agrandissement ou de restructuration complète amenant à une reconstruction.
Il s’agit donc selon l’article R 262-1 issu du décret de viser les travaux qui n’ont pas pour objet de rendre l’état neuf soit à la majorité des fondations, soit à la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage, soit à la majorité de la consistance des façades hors ravalement, et enfin soit à l’ensemble des éléments de second œuvre (planchers ; huisseries extérieures ; cloisons intérieures ; installations sanitaire et de plomberie ; installations électrique ; système de chauffage) dans une proportion égale à deux tiers pour chacun de ces éléments.

Les protagonistes de la VIR :

Le contrat de vente d’immeubles à rénover a la particularité de s’assoir sur une partie d’immeuble existante et sur une partie à « façonner ». La question est de savoir alors, qui garde le pouvoir sur la chose durant l’exécution des travaux.
Le vendeur reste le maître d’ouvrage jusqu’à réception des travaux selon l’article L 262-2 CCH c’est-à-dire qu’il lui incombera de choisir les architectes, les entrepreneurs, procéder à la réception des travaux et le cas échéant demander toute autorisation ou déclaration prévue au code de l’urbanisme pour mener à bien les travaux objet du contrat.

Pour exécuter cette mission de maître d’ouvrage la loi ENL prévoit la possibilité de donner un mandat au vendeur. L’article R 262-2 en définit les contours.
Ainsi, le contrat pourra être assorti et le sera en général d’un mandat donné au vendeur par l’acquéreur pour réaliser les travaux prévus au contrat. Ce mandat pourra viser le passage de tous les actes de disposition devant affecter les biens et droits vendus et qu’il pourra comporter mandat pour toutes questions d’urbanisme. Le décret rappelle que le mandat devra être précis en indiquant la nature, l’objet et les conditions des actes visés. Enfin, la loi ENL prévoit la possibilité de céder le contrat pour l’acquéreur et indique que le mandat donné au vendeur pour exécuter le contrat suivra automatique entre les mains du cessionnaire (L 262-6 CCH).
Le mandat peut-être plus large que le lot privatif vendu puisque le vendeur peut se trouver dans la contrainte de devoir effectuer des travaux utiles sur un bâtiment distinct dès lors que celui-ci comporte des parties communes avec celui qui fait l’objet de la vente. Tel est le cas d’un immeuble qui partagerait un hall d’entrée, une cour commune.

Enfin, la loi donne un rôle particulier à un nouveau protagoniste qui est nommé « homme de l’art ». L’article R 262-7 traite du rôle de l’homme de l’art qui est un professionnel relevant de la loi n°77-2 du 3 janvier 1977 sur l’architecture. Ce professionnel doit être indépendant des parties même si il doit en principe être désigné par elles ou à défaut par une ordonnance sur requête du juge du TGI du lieu de situation de l’immeuble.

Sur la possibilité de conclure une promesse de vente :

Le contrat de vente d’immeuble peut être précédé d’une promesse de vente de droit commun selon l’article L 262-9 CCH. En effet, le législateur n’a pas entendu imposer un modèle type et obligatoire de promesse en matière de VIR comme c’est le cas du contrat préliminaire en matière de VEFA. Ainsi, la promesse de vente peut prendre soit la forme d’une promesse unilatérale ou encore celle d’une promesse synallagmatique. Cependant, à peine de nullité la promesse devra selon les articles L 262-9 et R 262-14 CCH comporter les indications essentielles relatives aux caractéristiques du bien notamment le dossier de diagnostic technique prévu à l’article L 271-4 CCH, ainsi que la surface de l’immeuble, un devis descriptif des travaux visé au R 262-8 CCH, le nombre de pièces et type de pièces vendus, la situation de l’immeuble en cas de vente d’un local faisant partie d’un ensemble immobilier (une note technique devra alors y être annexée contenant le descriptif dans ce cas des éléments d’équipement collectifs utiles à la partie d’immeuble vendue). Concernant le prix et ses modalités de paiement la promesse devra contenir les mêmes indications que celles trouvées dans le contrat de vente (voir ci-dessous). Enfin, concernant la garantie financière d’achèvement le vendeur devra s’engager dans la promesse à la produire au jour de la signature du contrat de vente.
En ce qui concerne la possibilité de versement d’une somme d’argent aucune réglementation n’est prévue en la matière, il semble donc que l’on s’en remette au droit commun des promesses de vente.

II - Les caractéristiques du contrat de vente d’immeubles à rénover :

L’article R 262-8 du CCH issue du décret donne des précisions sur le contenu du contrat de vente d’immeubles à rénover pour application de l’article L 262-4 CCH qui traite de la forme et du contenu du contrat de vente d’immeubles à rénover. Le contrat de vente d’immeubles à rénover devra avoir la forme authentique à peine de nullité. Il est prévu une nullité relative à l’article L 262-4 CCH qui peut être invoquée par l’acquéreur avant la livraison si le contrat de vente d’immeubles à rénover ne répond pas aux exigences du texte en ne contenant pas :

« a) La description, les caractéristiques de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendu et, le cas échéant, la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction du lot en application de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; »

« b) La description des travaux à réaliser précisant, le cas échéant, les travaux concernant les parties communes et ceux concernant les parties privatives ; »

« c) Le prix de l'immeuble ; »

« d) Le délai de réalisation des travaux ; »

« e) La justification de la garantie financière d'achèvement des travaux fournie par le vendeur ; »

« f) Les justifications des assurances de responsabilité et de dommages souscrites par le vendeur concernant les travaux lorsque ceux-ci relèvent des articles L. 111-15 et L. 111-16 du présent code, en application des articles L. 241-2 et L. 242-1 du code des assurances. »

« Le règlement de copropriété est communiqué à chaque acquéreur préalablement à la signature du contrat. En tout état de cause, il est remis à chaque acquéreur lors de la signature du contrat. »

Sur la description de l’immeuble vendu et des travaux à effectuer :

En ce qui concerne l’application du a) et du b) du L 262-4 CCH le décret précise que le descriptif visé par le texte devra donner les informations techniques relatives notamment aux plans, cotes et à la situation de l’immeuble objet des travaux. Il faudra également annexer au contrat de vente le descriptif des éléments d’équipement du local vendu. De même doivent y être annexés ou tout du moins déposés chez le notaire les documents relatifs aux indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques des travaux. Enfin, l’article L 262-4 CCH dernier alinéa traite du cas où l’immeuble objet des travaux fait partie d’un ensemble immobilier placé sous le régime de la copropriété. Dans un tel cas le vendeur devra fournir au plus tard au jour de la signature du contrat de vente une copie du règlement de copropriété existant.

Sur le prix :

Le contrat doit aussi mentionner le prix visé au c) de l’article précité et si il est ou non révisable ainsi que les modalités d’une telle révision. Le décret précise que la révision prévue à l’article L 262-5 CCH devra ne porter que sur le prix des travaux. Le prix de l’immeuble existant étant bien distingué par le texte et fixé au moment de la signature du contrat sans possibilité de modification. L’indice de révision applicable au prix des travaux à exécuter est comme en matière de VEFA le BT 01. Notons que la révision de ce prix est plafonnée à 70% de la variation de cet indice.
En ce qui concerne les modalités du paiement du prix on distingue deux phases. La première est le paiement du prix de l’existant au jour de la signature du contrat de vente. La seconde phase est le paiement des travaux qui devra selon le R 262-10 s’échelonner en fonction de l’avancée des travaux prévus au contrat et cela jusqu’à la livraison de ceux-ci comme en matière de vente d’immeuble à construire. Le contrat doit donc mentionner de manière apparente cette scission de prix. Les textes imposent un contrôle sur la réalité de la répartition du prix par l’homme de l’art visé à l’article R 262-7 qui devra attester de celle-ci, attestation annexée au contrat de vente. L’homme de l’art se référera donc aux documents contractuels distinguant ces deux prix pour établir l’attestation. Il y a dans cette obligation une recherche d’un équilibre financier et une garantie offerte pour l’acquéreur face à ses engagements.

Concernant, plus précisément le paiement du prix des travaux prévu à l’article L 262-8 CCH, l’article R 262-10 issu du décret prévoit que l’acquéreur versera au maximum :
« 50 % une fois achevés les travaux représentant la moitié du prix total des travaux ; »
« 95 % une fois achevé l’ensemble des travaux. »
« Le solde est payé à la livraison. Toutefois, il peut être consigné en cas de défaut de conformité ou de vices apparents mentionnés sur le procès-verbal de livraison prévu à l’article L. 262-3. »
« La constatation de l’achèvement des travaux représentant la moitié du prix total des travaux, ou de l’achèvement de la totalité des travaux, est faite par un homme de l’art tel que défini à l’article R. 262-7. »

Enfin, L 263-1 CCH punie d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 9 000 EUR ou de l’une de ces deux peines seulement celui qui contreviendrait aux dispositions de l’article L 262-8 CCH relatives à l’échelonnement du prix des travaux. Cela ne concerne pas le cas où le déposant séquestre une somme sur un compte bancaire dont il a seul la pleine et entière disposition.

Sur l’obligation de livraison :

Le d) de l’article L 262-4 du CCH parle d’un délai de livraison de travaux cependant, le décret dans l’article R 262-8 CCH précise que pour l’application de cette disposition il suffit d’une date indicative et non pas affirmative. Cela a pour conséquence de laisser une certaine latitude au vendeur dans l’exécution du contrat. Comme dans la VEFA il n’existe pas de sanction légale prévoyant une pénalité de retard, l’acquéreur qui invoquerait un délai de livraison déraisonnable n’aurait que le fondement contractuel pour prouver une inexécution de l’obligation du vendeur. Ainsi, même si la loi n’invite pas à prévoir de pénalités de retard puisque le délai ne doit être qu’indicatif il semble qu’il soit de bonne augure d’en prévoir contractuellement afin de protéger l’acquéreur de la lenteur excessive du vendeur à faire exécuter les dits travaux. Hypothèse mentionnée au R 262-10 « Si le contrat prévoit des pénalités de retard, le taux de celles-ci ne peut excéder le taux de l’intérêt légal en vigueur au moment de la conclusion du contrat majoré de 2 points. ».

Les garanties offertes à l’acquéreur :

En matière de protection de l’acquéreur durant l’exécution du contrat le texte prévoit d’une part l’existence d’une garantie d’achèvement des travaux (L 262-7 CCH) et d’autre part toutes les garanties, responsabilité qui pèsent sur le maître d’ouvrages en droit de la construction.
Concernant la bonne exécution des travaux, le vendeur devra au jour de la signature du contrat de VIR justifier de l’existence d’une garantie financière extrinsèque qui se traduira par la preuve d’un cautionnement solidaire donné par un tiers pour garantir l’achèvement des travaux objet du contrat. La garantie exigée par les textes ne peut qu’être extrinsèque à la différence de la VEFA. Cette garantie financière d’achèvement des travaux prendra fin comme en matière de vente d’immeuble à construire au jour de la constatation de l’achèvement attestée par l’homme de l’art.

III - Le dénouement de la vente d’immeubles à rénover :

Réception

Lors de cette phase l’acquéreur n’intervient pas il s’agit d’une phase technique qui a pour objet de recevoir les travaux. La réception des travaux se fait par le maître de l’ouvrage selon l’article R 262-5 CCH donc entre le vendeur et les entreprises missionnées par lui pour effectuer les travaux. La réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves et doit faire l’objet d’un procès-verbal de réception.
A compter de cette phase les garanties de l’article L 262-2 CCH dues au titre des ouvrages exécutés commencent à courir.

Achèvement

L’achèvement s’entend lorsque les travaux prévus au contrat de VIR sont exécutés. Ici, on retrouve la même notion d’achèvement qu’en cas de VEFA puisqu’il s’agira d’un achèvement relatif au sens des articles L 262-7, R 262-10 et R 262-13 du CCH c’est-à-dire que les travaux ne sont pas exempt de menus défauts. Il peut y avoir des défauts de conformité par rapport aux caractéristiques décrites au contrat mais seulement si ces défauts n’ont pas un caractère substantiel ou que les malfaçons ne rendent pas le bien impropre à son usage. Il revient à l’homme de l’art de certifié cet achèvement.
En conséquence, le constat d’achèvement comme en matière de VEFA n’emporte pas la fin des droits de l’acquéreur selon l’article L 262-3 CCH, ni même la reconnaissance de la complète conformité des travaux.

La livraison

La livraison est la phase où le vendeur va convoquer l’acquéreur ou son mandataire afin de prendre possession des ouvrages exécutés. Cette convocation doit revêtir selon le décret une forme particulière avec un contenu spécifique.
Selon l’article R 262-6 du CCH la convocation doit être faite par lettre recommandée avec avis de réception 15 jours avant la date de livraison ou par voie d’huissier. La convocation doit être accompagnée du procès-verbal de réception des travaux. Ainsi l’acquéreur pourra prendre livraison du bien en toute connaissance de cause (existence de défauts de conformité, de réserves …).
Si l’acquéreur ou son mandataire ne se présentent pas à la date mentionnée pour effectuer la livraison le vendeur pourra faire appel au juge qui par une ordonnance sur requête désignera une personne qualifiée pour accomplir la phase de livraison. Le constat de livraison se fera alors par une déclaration de la personne qualifiée devant notaire, cette déclaration remplacera le procès-verbal de livraison prévu à l’article L 262-3 CCH. Ainsi en l’absence de l’acquéreur ou de son mandataire la déclaration devant notaire aura la qualité de livraison au sens du texte et devra être notifiée par le vendeur à l’acquéreur.

Sophie BOLELA