N°1 - Mars 2009 - 14^eme Année

Du côté des tribunaux
Immobilier Institutionnel et Promotion Immobilière

VENTE

Congé pour vente anticipé – date d’effet au jour où il aurait dû être délivré – durée de l’offre prolongée

Le congé délivré tardivement est nul, et le congé délivré prématurément ne prend effet qu’à la date à laquelle il aurait dû être délivré. La durée de validité de l’offre étant de deux mois, elle sera prolongée du nombre de jours précédant la date légale de délivrance du congé.
Cass. 3e civ, 29 octobre 2008, n°07-17.911, FS-P+B – Droit et Pat. Hebdo n°720 du 3 décembre 2008 - Jurishebdo n° 334 Novembre 2008- JCP N n°46 du 14 novembre 2008 jp. 732

Congé pour vente anticipé – date d’effet au jour où il aurait dû être délivré – maintien de l’offre du bailleur

Le congé pour vente vaut offre de vente et celle-ci est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. La Cour de Cassation estime que le bailleur est lié par son offre jusqu'à l'expiration des deux premiers mois du délai de préavis, et que si ce congé est délivré par anticipation, cela prolonge donc la période pendant laquelle le bailleur ne peut pas rétracter son offre.
Cass.3ème civ. 10 décembre 2008 n°1263 - Jurishebdo n° 337 Décembre 2008.

Bail d’habitation – congé pour vendre – preuve de la notification

La Cour de cassation censure, au visa de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, la décision d’une cour d’appel qui avait constaté que la notification d’un congé pour vendre à un locataire était bien intervenue, faute pour le propriétaire d’avoir pu produire l’accusé de réception du congé et ce, bien que le locataire ait, dans sa lettre de renonciation à acquérir, accusé réception dudit congé.
Cass. 3ème civ. 29 octobre 2008, n° 2008-045580, JCP N n°46 du 14 novembre 2008 jp. 733

Construction de maison individuelle – garantie de livraison – cautionnement (non)

Une société de construction de maisons individuelles qui avait souscrit la garantie de livraison de l’article L.231-6 du Code de la construction et de l’habitation a été placée en liquidation. A la suite de cette défaillance du constructeur, le garant a versé des dédommagements à plusieurs acquéreurs dont les maisons n’avaient pas été livrées puis a déclaré sa créance à la procédure collective ouverte contre la société de construction.
La Cour de cassation a considéré que le garant avait rempli une obligation qui lui était propre par application des dispositions de l’article L.231-6 du Code de la construction et de l’habitation ; le recours subrogatoire de l’article 1251-3 du Code civil ne pouvait donc trouver à s’appliquer. La garantie de livraison n’est pas un cautionnement.
Cass. 3ème civ. 3 décembre 2008 n° 2008-046094 - JCP N n°50du 12 décembre 2008 jp. 792

VICES-CACHES

Termites - mauvaise foi du vendeur – jeu de la clause d’exonération de vices cachés (non) – absence de recours contre le diagnostiqueur

La mauvaise foi du vendeur prive d'efficacité la clause d'exonération de garantie des vices cachés contenue dans l'acte de vente et elle prive également le vendeur d'un recours contre le diagnostiqueur qui avait été volontairement induit en erreur par le vendeur sur l'existence de termites.
Cass. 3ème civ. 19 novembre 2008 n°1150 - Jurishebdo n° 335 Décembre 2008 - BRDA n°23/08 15 décembre 2008

Travaux anciens d’éradication de termites mentionnés dans la vente – présence de termites sous la laine de verre - vice caché (oui)

Des époux acquièrent un immeuble. Il est mentionné dans l’acte de vente que des travaux, destinés à l’éradication de parasites infectant la charpente de l’immeuble, ont été effectués dix ans auparavant. Après la vente, les acquéreurs constatent que le bois de la charpente était attaqué par des insectes xylophages.
La Cour de cassation juge qu’il ne pouvait être imposé aux acquéreurs de soulever la laine de verre qui recouvrait les bois de la charpente pour voir les pièces dégradées, a caractérisé l’existence d’un vice caché affectant les éléments essentiels de la structure de l’immeuble au moment de la vente.
Cass 3ème civ 17 décembre 2008 n°07-20.450, P+B+I - Bull. Lamy Immo. n°167 février 2009

BAIL D’HABITATION ET MIXTE

Congé-reprise - habitation principale du bénéficiaire

Lorsque le bailleur délivre un congé aux fins de reprise, le logement libéré doit constituer l’habitation principale du bénéficiaire.
Cass. 3e civ. 13 novembre 2008, n° 07-19.722, arrêt n°1119 FS-P + B - AJDI n° 12 / 2008, page 912

Bail d’habitation – troubles de voisinage du fait des patients du locataire – responsabilité du locataire (non)

Le propriétaire d’un immeuble l’avait donné à bail à des époux en autorisant le mari à y exercer sa profession de médecin. Après que des troubles ont été constatés dans les parties communes de l’immeuble dus aux patients, le bailleur a assigné les preneurs en résiliation du bail.
La cour d’appel a rejeté cette demande en retenant que l’autorisation donnée par le bail au praticien d’exercer sa profession de médecin impliquait le droit pour l’intéressé d’accueillir tous patients.
La Cour de cassation approuve et précise que les locataires ne pouvaient, en l’espère, être personnellement tenus pour responsables du comportement de certains patients dans les parties communes de l’immeuble.
Cass. 3ème civ. 19 novembre 2008, n° 2008-045886 - JCP N n°48 28 novembre 2008 jp. 764

Bail verbal – logement meublé – obligation de donner un préavis (oui)

Un locataire bénéficiaire d’un bail verbal d’un logement meublé doit-il respecter un préavis d’un mois pour résilier son bail ?
La Cour de cassation y répond de manière positive. Bien que l’article L632-1 du code de la construction et de l’habitation prévoie que le bail de locaux meublés destinés à la résidence principale du locataire doit être établi par écrit, cela ne dispense pas le locataire de respecter le préavis.
Cass. 3ème civ., 15 octobre 2008, n°07-13.294, P+B+I - Bull. Lamy Immo. n°164 novembre 2008

LOI CARREZ

Superficie – vente à prix global - exclusion du jardin et de la piscine pour l’application de l’article 46 - diminution du prix en conséquence

Dans une vente à prix global, la réduction se calcule sur le prix diminué de la valeur des biens exclus du champ d’application de l’article 46.
En l’espèce, la vente comprend plusieurs lots – même si on pouvait considérer qu’ils constituaient une unité d’habitation – dont un jardin avec piscine qui manifestement n’entraient pas dans les exclusions de l’article 46, alinéa 3, de la loi… Il ne s’agissait en aucun cas de locaux clos et couverts.
La solution est toute prétorienne et conduit à une expertise, non pas pour réduire la superficie du tout, mais pour évaluer la valeur du jardin avec piscine afin de le retrancher du prix globalement fixé. Le calcul de l’éventuelle différence du vingtième s’effectuera donc sur le prix globalement amputé de la valeur des biens exclus.
Cass. 3e civ., 16 janvier 2008, pourvoi n° 06-21.696 (n°22 FS-P + B + R + I), Gosselin (Epx) c/ Thuillez (Epx),- AJDI n° 12 / 2008, page 947

Empiètement – atteinte au droit de propriété – destruction (oui)

Un arrêt de la cour d'appel de Paris, tout en reconnaissant que l'atteinte au droit de propriété est minime, confirme la nécessité de supprimer un empiètement de travaux sur le terrain voisin (dépassement de toiture de 3 millimètres à 15 centimètres).
CA PARIS, 2ème ch. B13 novembre 2008 n°2006/1241 - Jurishebdo n° 334 Novembre 2008.

PROMESSE DE VENTE

Condition suspensive de dépôt de permis – renonciation possible de l’acquéreur à la condition – date de la renonciation

Des indivisaires avaient promis de vendre à une société un tènement immobilier aux termes d'un acte soumis aux conditions suspensives du dépôt d'une demande d'un permis de démolir et d'un permis de construire au plus tard le 30 avril 2004. La promesse de vente précisait que si la demande de permis ne recevait pas de réponse de l'administration avant le 31 juillet 2004, la condition suspensive devait être considérée comme non réalisée sauf si l'acquéreur décidait de renoncer à cette condition.
Faute de signature au 31 décembre suivant (date prévue pour la réitération authentique de cet acte), les promettants ont assigné la société bénéficiaire en caducité de la promesse.
La Cour d'appel rejette cette demande au motif qu'aucun formalisme n'était envisagé pour cette renonciation, et que si l'acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n'était pas extinctive mais avait pour effet d'ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l'autre de s'exécuter.
La Cour de cassation censure ce raisonnement et indique que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l'exécution forcée du contrat, la renonciation de l'acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date.
Cass. 3e civ. 17 décembre 2008, JurisData n° 2008-946287 - JCP N n° 1-2 du 9 janvier 2009

Notion d'indemnité d'immobilisation - compromis de vente - incompatibilité

La stipulation prévoyant l'attribution d'une indemnité d'immobilisation au vendeur, pour le cas où l'acquéreur serait responsable du défaut d'obtention de son prêt, doit être requalifiée en clause pénale.
D'une manière générale, même si l’avant-contrat prévoit expressément le versement d’une somme au vendeur, à titre d’indemnité d’immobilisation, cette qualification ne peut être judiciairement admise que si elle correspond à sa définition juridique. Il incombe au juge de retenir l’appellation adéquate, en fonction de l’objectif poursuivi. Ainsi, une stipulation ayant pour objet d’assurer l’exécution de l’obligation de diligence mise à la charge de l’acquéreur, dans sa recherche d’un prêt, doit s’analyser comme une clause pénale, même si le contrat qualifie improprement ce versement d’indemnité d’immobilisation. La conséquence est la possibilité pour un juge de la réviser à la baisse comme à la hausse la clause pénale.
Tel n’est pas le cas des indemnités d’immobilisation, qui sont présentes dans les promesses unilatérales, auxquelles la jurisprudence a dénié toute fonction coercitive et réparatrice d’un préjudice né d’une inexécution.
Cass. 3e civ., 24 sept. 2008, n° 07-13.989, n° 892 FS-P + B, Nimirf c/ Gigon

BAIL COMMERCIAL

Bail commercial - travaux d'amélioration - incidence favorable pour le locataire (non) - déplafonnement du loyer (non)

Il ne suffit pas qu'il y ait amélioration notable des locaux pour entraîner le déplafonnement du loyer. La Cour de cassation indique que les travaux d’amélioration réalisés par le bailleur au cours du bail ne peuvent constituer un motif de déplafonnement que s’ils ont eu une incidence favorable sur l’activité du locataire.
En l’espèce, les travaux réalisés par le bailleur (ravalement des façades, pose de digicodes, installation d’un ascenseur) ayant rendu l’immeuble plus confortable et attractif n’avaient pas eu d’effet sur le niveau d’activité du locataire (enseignement et vente de sculptures) puisqu’il était démontré que les élèves s’inscrivaient en raison essentiellement de la réputation de l’école et que la clientèle intéressée par l’acquisition de sculptures n’était pas une clientèle de passage. Le juge ajoute donc une nouvelle condition en exigeant que les travaux du bailleur soient des travaux d’amélioration notable ayant un impact économique favorable sur l’activité du locataire. Solution inédite.
Cass com 9 juillet 2008 n°107-16605

Suspension de la clause résolutoire d’un bail commercial - action en référé – délai de paiement accordé – non respect – impossibilité d’en accorder lors de la procédure au fond

La cour de cassation rappelle dans cet arrêt que si une ordonnance de référé passée en force de chose jugée a accordé au preneur à bail commercial un délai pour régulariser des arriérés de loyer, la cour d’appel saisie au fond, ne peut accorder de nouveaux délais si ceux accordés en référé n’ont pas été respectés.
Cass ; 3ème Civ. 15 octobre 2008 – « Fabre c/ Sté Aux Gourmets des Monts» - n°07-16.725 (n°987 FS-PB) - BRDA n°21/08 15 novembre 2008

AGENT IMMOBILIER

Somme séquestrée chez l’agent en liquidation judiciaire – intérêt au taux légal du par la caisse de garantie des agents immobiliers

Suite au redressement et à la mise en liquidation judiciaire d’un agent immobilier, le vendeur d’un fonds de commerce qui a séquestré le prix de vente chez cet intermédiaire obtient le remboursement du solde des fonds séquestrés auprès de la FNAIM qui a délivré la garantie financière de la loi du 2 janvier 1970. La caisse de garantie refuse cependant au vendeur le versement des intérêts au taux légal que ce dernier estime dus à compter de la première mise en demeure de la caisse en vertu des dispositions de l’article 1153 du Code civil.
La demande du vendeur est rejetée par la Cour d’appel qui tire de la qualification qu’elle fait de la garantie, savoir un « cautionnement des fonds non représentés par ses adhérents », la conséquence que « la caisse n’[est] pas tenue des intérêts des fonds cautionnés au titre des articles 2015 et 1153 qui ne sont pas applicables » à cette garantie.
La Cour de cassation condamne cette analyse, et, sans pour autant préciser la qualification de la garantie financière délivrée au profit des agents immobiliers, considère que les intérêts moratoires sont dus.
Rappelons toutefois que la Cour de cassation réunie en assemblée plénière avait déjà qualifié ladite garantie de garantie autonome (Cass. ass. plén. 4 juin 1999 : JurisData n°1999-002217).
Cass. 1ère civ., 16 octobre 2008, n°06-16.066, JurisData n°2008-045361, Revue Droit Bancaire et Financier n°6 Novembre - Décembre 2008