N°1 - Mars 2008 - 13^eme Année

POINT DE VUE

LES POUVOIRS DU MAIRE LORS DE LA PASSATION D’UN ACTE DE VENTE DE BIENS IMMOBILIERS DU DOMAINE PRIVE DE LA COMMUNE

La décision de vente des biens immobiliers de la commune : une compétence exclusive du conseil municipal

En application des dispositions de l’article L2241-1 al.1 du CGCT précitée, le conseil municipal est seul compétent pour décider de la cession d’une dépendance appartenant au domaine privé immobilier de la commune. Le maire, quant à lui, ne va pouvoir qu’exécuter la décision ainsi prise (Voir infra). Les aliénations décidées éventuellement par le maire seul sont par conséquent illégales.

Une limite doit être ici rappelée : en amont, l'organe exécutif peut bien évidemment entreprendre des négociations préliminaires sans consulter préalablement le conseil municipal (Voir pour un maire : CE, 9 oct. 1968, Pigalle) ; mais ces négociations n'engagent pas pour autant la collectivité.

Le maire peut-il refuser de signer une vente décidée par son conseil municipal ? Cette question peut éventuellement se poser à l’occasion d’un changement d’équipe municipale. Il a ainsi été jugé que le maire ne saurait opposer un refus de vente quant une délibération antérieure autorisait l'aliénation ; et sa décision ne pourrait même être régularisée par une délibération ultérieure du conseil municipal (CE, 10 mars 1995, Ville Digne).

Peut-on alors prévoir une délégation du conseil municipal au maire ? Si la compétence de l'assemblée délibérante doit normalement être exercée en propre, il existe dans certaines hypothèses des possibilités de délégation, qui varient selon les collectivités locales. En ce qui nous concerne, la compétence du conseil municipal en matière de vente d'immeubles ne peut être déléguée. Il s’agit d’une compétence exclusive.

les compétences du maire sont limitees à l’exécution de la décision de vente.

La délibération doit porter sur les conditions de la vente et ses caractéristiques essentielles. Dès lors, quelle est la marge de manœuvre accordée par le législateur au maire lors de la régularisation de l’acte de vente ?

Que peut faire le maire lorsqu’il est « autorisé à signer les actes authentiques afférents à la vente d’un bien immobilier » ?

Il convient ici de s’interroger sur l’étendue des pouvoirs accordés au maire par la délibération qui prévoit que : « Le Maire est autorisé à signer les actes authentiques afférents (à la vente au profit de XXX) ».

L'article L2122-21 du CGCT confie notamment au maire le soin de « passer dans les mêmes formes les actes de vente, échange, partage, acceptation de dons ou legs, acquisition, transaction, lorsque ces actes ont été autorisés conformément aux dispositions du présent code ». Ainsi, dans ces matières, le conseil municipal se doit d'exercer la plénitude de ses compétences. Dès lors, lorsque le conseil municipal entend autoriser le maire à conclure une vente, il doit, sauf à méconnaître l'étendue de sa compétence, se prononcer sur tous les éléments essentiels du contrat à intervenir (CE, 11 sept. 2006, Cne Théoule-sur-Me), notamment quant aux bénéficiaires, à la nature et à la consistance des terrains en cause et au régime juridique applicable (CE, 5 déc. 2005, n° 270948, Cne Pontoy, relatif à des baux).

Cette formule usuelle est très large, mais elle ne pourrait aucunement permettre au maire de signer une vente comportant un changement essentiel dans les conditions de la vente arrêtées par la délibération du conseil municipal.

Finalement, il en ressort que les compétences de l'exécutif ne se manifestent qu’aux pourtours de la décision de vente.

Quelle est la marge de manœuvre laissée au Maire alors que la délibération doit porter sur les conditions et caractéristiques essentielles de la vente envisagée ?

Il est opportun de définir ce que représentent les « conditions et caractéristiques essentielles » de la vente visées par l’article L 2241-1 al.3 du CGCT.

Une circulaire du 12 février 1996 (circulaire NOR : FPPA9610025C, du 12 février 1996, relative à l’article 11 de la loi n° 95-127, du 8 février 1995, concernant les opérations immobilières réalisées par les collectivités territoriales et certains de leurs établissements publics, BO du Ministère de l’Equipement, du 10 juin 1996, n° 15) précise que les « conditions et caractéristiques essentielles » de la vente s’entendent des éléments suivants :

- la situation du bien (description sommaire, référence cadastrale, situation locative),
- le prix,
- les droits et obligations respectifs du vendeur et de l’acquéreur,
- les éventuelles conditions suspensives ou résolutoires,
- les obligations imposées aux acquéreurs dans l’utilisation du bien.

Conséquences :

Le bien désigné dans l’acte notarié de vente doit être exactement celui auquel la délibération fait référence sous peine d’incompétence du maire pour signer ledit acte.

De même, l’insertion d’une clause résolutoire, non-prévue dans la délibération prise par le conseil municipal, dans un acte de vente n’est pas anodine et représente un changement essentiel dans les conditions de la réalisation de la vente. Par ailleurs, la stipulation d’une telle clause commande la mise en place d’un encadrement juridique du jeu de l'éventuelle résolution qui suppose un « retour en l’état des choses », savoir : d’une part, le bien retourne dans le patrimoine de la commune et d’autre part, le prix est restitué, ce qui peut poser problème si cela n’a pas été validé au préalable par le conseil municipal.

Egalement, une délibération par laquelle le conseil municipal se prononce sur la vente d’un bien immobilier, pour un prix et à un acquéreur déterminés, en vue de la réalisation d’un projet convenu entre les parties, soit une décision de vendre prise de manière « intuitu personae », ne pourrait permettre au maire de signer une promesse de vente dans laquelle est prévue une faculté de substitution, à moins que cette liberté ait été accordée par la délibération elle-même.

Il paraît certain que le maire ne saurait, de son propre chef, écarter dans l’acte de vente les obligations régulièrement imposées aux acquéreurs dans l’utilisation du bien par la délibération du conseil municipal, par exemple l’obligation de respecter une affectation donnée pendant une certaine durée).

En cas de non-respect des formalités substantielles précédemment évoquées, le juge administratif, saisi soit par le préfet, soit par un administré, soit par les parties pourra, le cas échéant, prononcer l’annulation d’un acte détachable de la vente telle que la délibération par laquelle le conseil municipal autorise le maire à signer l’acte de vente et la décision de signer du maire, même non formalisée autrement que par l’apposition de cette signature sur le contrat (CE, 8 novembre 1974, Epoux Figueras). Rappelons que l’annulation d’un acte détachable est susceptible d’entraîner l’annulation du contrat de vente lui-même.

En un mot : la marge de manœuvre accordée par le législateur est très limitée et des changements importants voulus ou acceptés par le maire exigent une nouvelle délibération.

Imran OMARJEE
Julien BERNARD
Groupe Droit Public Immobilier