N°1 - Mars 2008 - 13^eme Année

DU COTE DU PARLEMENT

A NOTER AU JOURNAL OFFICIEL

Loi pour le pouvoir d'achat et nouveaux rapports bailleur/locataire

Les principales dispositions concernant l'immobilier de la loi ° 2008-111 du 8 février 2008 portent sur:

- la limitation de la hausse des prix des loyers : L'article 9 freine la hausse annuelle des loyers dans le secteur locatif privé, en la limitant, pour les baux en cours, à l'augmentation des prix à la consommation. Aussi, l'indice de référence des loyers (IRL) des baux d'habitation est dorénavant fondé sur l'évolution des prix à la consommation hors loyers et hors tabac, tant pour les nouveaux contrats que pour l'ensemble des contrats en cours.

- la réduction du montant des dépôts de garantie : afin de ne pas faire du dépôt de garantie un frein à l'accès au logement, la loi réduit le montant maximum qui peut être exigé par le bailleur (1 mois de loyer au lieu de deux).
Ces dispositions sont applicables aux contrats de location conclus à compter de la publication de la loi.

- la possibilité pour le bailleur ou le prêteur de percevoir directement l'allocation de logement familial:
le prêteur ou le bailleur déduit alors l'allocation du montant du loyer et des dépenses accessoires de logement ou de celui des charges de remboursement.

Nouveau seuil applicable aux marchés publics et accords-cadres

Le décret n° 2008-171 du 22 février 2008 fixe à 206 000 € hors taxes le seuil applicable à la passation des marchés publics et accords-cadres prévu par certaines dispositions du Code général des collectivités territoriales.
Les représentants des collectivités locales peuvent décider de la passation, de l'exécution et du règlement des marchés publics ou accords-cadres d'un montant désormais inférieur à 206 000 € hors taxes (CGCT, art. L. 2122-22, L. 2131-2, L. 3131-2, L. 3221-11).

Opérations d'accession à la propriété réalisées par les organismes HLM

Le décret n° 2008-55 du 16 janvier 2008 apporte des précisions concernant les opérations d'accession à la propriété réalisées par les organismes d'habitations à loyer modéré et qui leur permettent de bénéficier d'exonérations fiscales et d'aides spécifiques de l'État.
Il définit le champ d'application de la « limite de 25 % des logements vendus par l'organisme » au sein de laquelle ces organismes peuvent mettre en œuvre des opérations d'accession à la propriété au profit de personnes de revenu intermédiaire dont les ressources dépassent les plafonds maximum fixés pour l'attribution des logements locatifs et dont l'accès est soumis à des conditions de ressources sans excéder les plafonds fixés pour les prêts pour la construction, l'acquisition et l'amélioration d'habitations (CCH, art. L. 411-2).

Assurance sur la vie : de nouveaux droits pour les bénéficiaires et les assurés

La loi n° 2007-1775 du 17 décembre 2007 permettant la recherche des bénéficiaires des contrats d'assurance sur la vie non réclamés et garantissant les droits des assurés a été publiée au Journal officiel du lendemain. La loi prévoit entre autre la revalorisation du capital garanti en cas de décès de l'assuré, elle réforme les modalités du rachat et de la réduction (on ne peut les interdire). Mesure phare de la proposition, l'assureur est désormais « tenu de rechercher le bénéficiaire, et, si cette recherche aboutit, de l'aviser de la stipulation faite à son profit » ; les entreprises d'assurance sont autorisées à consulter dans ce but le répertoire national d'identification des personnes physiques (RNIPP) pour la recherche des contrats d'assurance vie en déshérence. De plus, la stipulation du bénéficiaire peut toujours être modifiée tant que le stipulant n'en décide pas autrement, de façon expresse.

Taxation des stock-options

La loi n° 2007-1786 du 19 décembre 2007 relative au financement de la sécurité sociale pour 2008 institue des contributions patronales et salariales sur les stock-options et les attributions gratuites d'actions, respectivement au taux de 10 %, versées aux régimes d'assurance maladie, et de 2,5 % versées aux régimes d'assurance vieillesse. La contribution patronale est exigible le mois suivant la date de la décision d'attribution des options ou des actions gratuites. Quant à la contribution salariale, elle est due aux attributions consenties à compter du 16 octobre 2007.

Acquisition immobilière et Pass Foncier®

Le dispositif de "Pass foncier" permet aux ménages à faibles revenus d'acheter leur résidence principale en deux temps, puisque l'acquisition du bâti précède celle du foncier, dans la limite d'une durée maximale de 25 ans. Le coût initial de l'opération est donc limité au seul coût de la construction, le coût du foncier est quant à lui payé après remboursement du prêt ayant servi à la construction.
Le décret n°2008-226 du 5 mars 2008 définie les critères d'application du dispositif pour qu'il puisse bénéficier du taux réduit de TVA à 5,5% (acquisition par l'intermédiaire d'un bail à construction, revenus de référence…). Lire par ailleurs "Le point sur le Pass Foncier" en p.6.

Droit de préemption des communes sur les fonds de commerce

Le décret relatif au droit de préemption des communes sur les fonds de commerce, les fonds artisanaux et les baux commerciaux est paru au JO du 28 décembre. Ce décret n°2007-1827 donne la possibilité aux communes d'instaurer un droit de préemption sur les fonds artisanaux, les fonds de commerce et les baux commerciaux, afin de faciliter l'installation et la venue de nouveaux artisans et commerçants.
Il reste encore à paraître un arrêté d'application pour que ce texte entre en vigueur. Lire notre dossier sur le sujet en p.14.

Un cadre comptable pour la fiducie

Dans un avis n°2008-03 du 7 février 2008, le Conseil national de la comptabilité prend position concernant le traitement comptable des opérations de fiducie. S'ajoutant au régime juridique et fiscal, il parachève ainsi la construction du régime légal de la fiducie.
Le droit comptable soumet le fiduciaire aux règles qui régissent la comptabilité commerciale, telles qu'elles figurent aux articles L. 123-12 à L. 123-14 du code de commerce, ce qui suppose l'établissement d'un bilan, d'un compte de résultat et d'une annexe. L'avis examine ensuite le traitement comptable sous deux aspects : le compte individuel du constituant et du fiduciaire d'un côté, et les incidences de la fiducie en matière de comptes consolidés de l'autre.

Publication de la loi relative aux tarifs réglementés d'électricité et de gaz naturel

En application de la loi n°2005-781 du 13 juillet 2005, le choix de la concurrence quand celle-ci est exercée pour l'approvisionnement électrique d'un logement donné, était irréversible de sorte que la décision d'un ménage de choisir la concurrence dans un logement n'offrait aucune possibilité de retour au tarif réglementé pour ce ménage, mais aussi pour les occupants suivants. Afin de permettre aux consommateurs particuliers de retourner au tarif réglementé d'électricité, la loi n°2008-66 du 21 janvier 2008 a été adoptée à cet effet. Le consommateur peut désormais, sous réserve d'en faire la demande avant le 1er juillet 2010, à nouveau bénéficier des tarifs réglementés de vente d'électricité. De même cette faculté est prévue pour le consommateur final domestique de gaz naturel.

DPE et affichage public

Depuis le 2 janvier 2008, le diagnostic de performance énergétique doit être affiché dans les bâtiments publics de manière visible pour le public selon un modèle qui varie suivant le type de bâtiment. Un arrêté du 7 décembre 2007, qui concerne les bâtiments d'une surface hors oeuvre nette de plus de 1.000 m2 ou les parties de bâtiment d'une surface utile de plus de 1.000 m2, occupés par les services d'une collectivité publique ou d'un établissement public, et accueillant un établissement recevant du public, précise les conditions de l'affichage de ce diagnostic dans ces bâtiments.

Précision sur l'accessibilité des bâtiments

Destinés à préciser les dispositions sur l’accessibilité des bâtiments aux personnes handicapées inscrites dans la loi du 11 février 2005, les 2 arrêtés modificatifs (JO des 14 et 19 décembre 2007) et la circulaire interministérielle du 30 novembre 2007 viennent de paraître au Journal Officiel. Ils doivent faciliter la réflexion, la conception et le contrôle du respect des règles pour les ouvrages neufs.
Les principales modifications concernent les cheminements extérieurs, les portes et l’accès aux balcons et terrasses.

A NOTER AUX BULLETINS OFFICIELS

Droit d'accès à l'information relative à l'environnement

Une circulaire du ministre de l'Ecologie, du Développement et de l'Aménagement durable du 18 octobre 2007, détaille les obligations permettant la mise en œuvre du droit d'accès à l'information relative à l'environnement. La circulaire est accompagnée de neuf fiches, précisant notamment les notions « d'autorité publique » et « d'information relative à l'environnement », les règles relatives à la désignation d'une personne responsable de l'accès à cette information, les modalités de l'information du public sur son droit d'accès et les conditions de la diffusion publique obligatoire.
A noter que le décret n° 2008-5 du 2 janvier 2008 a été publié pour l'application de l'art. L. 563-5 du Code de l'environnement, issu de l'art. 78 de la loi n° 2003-699 du 30 juillet 2003, aux termes duquel sur demande des collectivités territoriales ou de leurs groupements motivée par la sécurité des personnes et des biens sur les territoires de leur compétence, l'Etat et ses établissements publics leur communiquent à cette seule fin gratuitement les données dont ils disposent.

Convention fiscale franco-luxembourgeoise et revenus immobiliers

L’administration fiscale a publié la version consolidée du texte de la convention fiscale entre la France et le Grand-Duché de Luxembourg tendant à éviter les doubles impositions et à établir des règles d’assistance administrative réciproque en matière d’impôts sur le revenu et sur la fortune, signée le 1er avril 1958 et modifiée par l’avenant du 24 novembre 2006. Cette modification est entrée en vigueur le 1er janvier 2008. L'avenant précise le régime fiscal des revenus et plus-values immobilières et met un terme à une divergence d’interprétation qui a conduit à des situations de double exonération s'agissant surtout de sociétés luxembourgeoises détenant des immeubles en France. Il met fin à une évasion fiscale : l’imposition est opérée désormais par l’Etat de situation de l’immeuble.
Inst. fiscale BOI 14 A-1-08, 19 février 2008

Droit de reprise de l’Administration : précisions sur le nouveau délai de prescription

Dans tous les cas où il n’est pas prévu un délai de prescription plus court, le droit de reprise de l’Administration s’exerce jusqu’à l’expiration de la sixième année suivant celle du fait générateur de l’impôt.
Instauré par l’article 12 de la loi n° 2007-1223 du 21 août 2007 en faveur du travail, de l’emploi et du pouvoir, ce nouveau délai de prescription de droit commun de 6 ans (contre 10 antérieurement), qui s’appliquera aux procédures de contrôle engagées à compter du 1er juin 2008, vient d’être pris en compte par la doctrine administrative.
Instr. fiscale 3 janv. 2008, BOI 13 L-1-08

EN PROJET

Nouvel indice des loyers commerciaux

Procos, fédération du commerce spécialisé en France et en Europe qui rassemble 210 enseignes, a signé un accord interprofessionnel pour la mise en place d’un nouvel indice des loyers commerciaux.
Désormais, celui-ci ne sera plus seulement basé sur le coût de la construction mais aussi sur les prix à la consommation et le chiffre d’affaires, au lieu d'être indexé sur l’indice du coût de la construction. Cet accord ne s'applique qu'entre les associations de locataires et bailleurs signataires. Il faut également un accord du locataire pour accepter la signature d'un avenant concernant les baux en cours.
L’accord a été signé entre Procos et le Conseil national des centres commerciaux, la Fédération des sociétés immobilières et foncières, le Conseil du commerce de France et l’Union nationale des propriétaires immobiliers.
Néanmoins, le mécanisme se heurte aux règles d'ordre public énoncées dans le code de commerce et le code monétaire et financier qui remet en cause le choix de ce nouvel indice par rapport à l'indice "officiel" du coût de la construction.
Les partenaires signataires sont donc entrés en négociation avec le Parlement et le Gouvernement afin de trouver un moyen de légaliser l'application de l'ILC, vraisemblablement au cours du printemps prochain dans le cadre du projet de loi de modernisation de l'économie.

Contrats de partenariat public privé

Un projet de loi vise à développer le recours aux contrats de partenariat créés par l’ordonnance du 17 juin 2004. Il s’agit de faire du contrat de partenariat un instrument qui trouve pleinement sa place dans la commande publique, et non plus un simple outil d’exception. Ce projet de loi élargit les possibilités de recours aux contrats de partenariat. Il sera examiné par le Sénat à compter du mardi 1er avril.

Très haut débit et nouvelles obligations à venir pour les propriétaires

Dans un communiqué du 13 février, Christine Lagarde et Hervé Novelli précisent qu'ils proposeront, dans le projet de loi de modernisation de l'économie qui sera présenté au printemps, plusieurs mesures de nature à favoriser le déploiement de l'Internet très haut débit.
Il s'agirait entre autres de :
- modifier le Code de la construction et de l'habitation afin d'instaurer, pour les logements neufs, une obligation de pré-câblage en fibre optique ;
- créer une « faculté d'accès à la fibre » inspirée du droit à l'antenne ;
- faire inscrire à l'ordre du jour des assemblées générales de copropriété plusieurs propositions commerciales d'opérateurs (l'article 24-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis pourrait être complété d'un premier alinéa ainsi rédigé : « l'ordre du jour (...) comporte de droit l'examen de toute proposition émanant d'un opérateur de communications électroniques d'installer, à ses frais, des lignes de communications électroniques à très haut débit permettant la desserte de chacun des logements (...) dans le respect des dispositions de l'article L. 34-8-2 du Code des postes et des communications électroniques ») ;
- instaurer une convention-type entre copropriétés et opérateurs relative à l'installation, la maintenance et l'exploitation des lignes et équipements.

REPONSES MINISTERIELLES

Remise en cause fiscale des contrats d'assurance-vie à bonus de fidélité

Certains contrats d'assurance vie en unités de compte proposent une option, dite de garantie de fidélité, dont la particularité est d'isoler tout ou partie des performances financières du contrat sur un support spécifique, constitutif du bonus de fidélité. Ce fonds d'investissement, augmenté des plus-values et intérêts, est ensuite redistribué à l'assuré à la condition qu'il conserve son contrat pendant 8 années ou plus en cas de prorogation.
En cas de rachat du contrat avant le terme de la durée de l'option, la quote-part de bonus de fidélité est perdue pour l'assuré et est partagée entre l'ensemble des autres souscripteurs.
Une réponse ministérielle publiée le 22 janvier 2008 entraîne une reconsidération partielle des avantages fiscaux accordés aux produits d’assurance vie à bonus de fidélité.
En matière d’impôt sur le revenu, en cas de rachat partiel sur un contrat d'assurance-vie comportant une garantie de fidélité avant la fin de sa période d'indisponibilité, les produits afférents à cette garantie doivent, sous réserve qu'ils ne soient pas définitivement perdus, être retenus pour la détermination de l'assiette taxable à l'IR et ce, même si le rachat ne peut être prélevé sur ladite garantie de fidélité. En matière d’ISF, après avoir rappelé que les garanties de fidélité ne sont acquises au souscripteur qu'au terme de la période d'indisponibilité, il est précisé qu'aux termes de l'article 885 E du CGI, l'assiette de l'ISF est constituée par la valeur nette, au 1er janvier de l'année, de l'ensemble des biens, droits et valeurs imposables appartenant aux personnes visées par l'article 885 A, ainsi qu'à leurs enfants mineurs lorsqu'elles ont l'administration légale des biens de ceux-ci, aussi.
Cette solution devrait modifier les pratiques de ceux qui commercialisent ces garanties de fidélité, dans l'attente d'un texte réglementaire en préparation.

Déductibilité des intérêts d’emprunt pour le nu-propriétaire

La doctrine administrative autorise le nu-propriétaire d’immeubles loués et destinés à financer l’acquisition de la nue-propriété à déduire les intérêts d’emprunt qu’ils versent de ses revenus fonciers provenant d’autres propriétés. La loi de finances pour 2006 qui a réformé les revenus fonciers n’a pas eu pour effet la remise en cause de ce bénéfice. Les intérêts déductibles sont ceux qui résultent d’emprunts destinés à financer soit l’acquisition de la nue-propriété, soit les dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration des immeubles. La fraction du déficit foncier qui résulte de ces intérêts d’emprunt est imputable exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes (CGI, art. 156, I, 3°).
Rescrit DGI n° 2007/53, 11 décembre 2007

Le report du délai de mise en sécurité des ascenseurs confirmé

Le gouvernement, par la voix de Madame Boutin, a confirmé à plusieurs reprises le report du délai du 3 juillet 2008 au 31 décembre 2010, report qui nécessite un décret pris avec l’accord du Conseil d’État.
À l’association des responsables de copropriété qui a interrogé, à ce sujet, les responsables du ministère, il a été répondu par écrit que le décret était prêt, qu’un rapporteur a été désigné par le Conseil d’État et que le texte passera prochainement en section « travaux publics » du Conseil d’État.
La publication du décret est prévue pour début février.
Une réponse ministérielle publiée le 25 décembre 2007 confirme ce report (Rép. min. à QE n° 9206, JOAN Q. 25 déc. 2007).