N°1 - Mars 2008 - 13^eme Année

LE POINT SUR

LE PASS-FONCIER®

La hausse des prix de l’immobilier, malgré le niveau des taux d’intérêt, pénalise nombre de primo-accédants qui ne peuvent réaliser un projet de construction ou d’acquisition d’un logement neuf, en particulier dans les zones de forte tension.

Afin de mieux adapter l’aide à la diversité des marchés locaux, et de mieux articuler aide nationale et aide locale, les partenaires sociaux de l’UESL (Union d’Economie Sociale pour le Logement), Fédération nationale des organismes gestionnaires du 1 % Logement, la Caisse des Dépôts et Consignations et l’Etat ont signé, en décembre 2006, une convention visant à la mise en place d’un mécanisme de financement destiné à faciliter l‘accession des ménages modestes à la propriété par une aide à l’acquisition différée du foncier : le PASS-FONCIER®.

Ce dispositif, entré en vigueur au 1er janvier 2007 financé sur ressource du 1 % logement, a pour objet de permettre le portage durant 25 ans maximum (phase de remboursement des prêts souscrits) du foncier sans coût significatif immédiat pour le primo-accédant.

Le PASS-FONCIER® se destine aux personnes désirant devenir pour la première fois propriétaire de leur résidence principale dans le neuf. Afin d’en bénéficier, les ménages ou personne seule doivent respecter simultanément trois conditions fixées par l’article 4 de la convention :
- être primo-accédant de sa résidence principale ;
- disposer de ressources inférieures aux plafonds des Prêts Sociaux Location Accession (PSLA) ;
- être bénéficiaires d’une aide à l’accession sociale à la propriété attribuée par une ou plusieurs collectivités territoriales ou par un groupement de collectivités territoriales du lieu d’implantation du logement (subvention ou équivalent de subvention d’un montant de 3.000,00 Euros à 5.000,00 Euros au minimum variant selon la localisation de l’opération et le nombre de personnes destinées à occuper le logement).

Deux catégories d’opérations sont ainsi associées à ce dispositif :
- les opérations « accédant », en secteur groupé ou diffus ;
- les opérations « fléchées », en secteur groupé, financées en PSLA et faisant l’objet d’un agrément par un comité ad hoc Etat-CDC-UESL, après avis de la direction régionale de la CDC.
Une réflexion est par ailleurs menée afin de permettre l’application du dispositif PASS-FONCIER® aux opérations en collectif.

La décision d’octroi du PASS-FONCIER® au profit de l’accédant est prise par un Comité Interprofessionnel du Logement (CIL) ou une Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI). Le C.I.L. ou la C.C.I sont donc les seuls organes responsables de l’attribution du montant du PASS-FONCIER® au vu du dossier de demande présenté par l’accédant.
Le montant ainsi attribué s’échelonne entre 30.000,00 € et 50.000,00 € en fonction de la zone dont dépend le terrain.

L’objectif du PASS-FONCIER® est donc de favoriser l’accès à la propriété dans le neuf tout en limitant le coût de l’opération pour l’accédant, par le financement du terrain au travers d’une structure porteuse.
Ce mécanisme du portage du foncier est ainsi assuré au moyen du bail à construction tant pour le secteur diffus que pour le secteur groupé.

Les mécanismes du bail à construction

Le PASS-FONCIER® peut en effet porter sur une opération en secteur diffus, c’est-à-dire, concerner une construction isolée réalisée par une personne physique, preneur à bail à construction, par le biais d’un contrat de construction de maison individuelle régi par les articles L 231-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation.
Mais il peut également s’appliquer aux opérations en secteur groupé dans le cadre d’une commercialisation de maisons individuelles en état futur d’achèvement par un promoteur immobilier

Le montage juridique du bail à construction en secteur diffus
Une structure ad hoc, personne morale, filiale d’un Comité Interprofessionnel du Logement, se porte acquéreur d’un terrain à bâtir. Cette personne signe dans le même temps un bail à construction, défini aux articles L.251-1 et suivants et R.251-1 et suivants de la Code de la Construction et de l’Habitation, au profit du futur accédant, assorti d’une promesse de cession du foncier sous condition suspensive du paiement du prix afférent au terrain.

Le montage juridique du bail à construction en secteur groupé
Le montage de ce type d’opération s’articule autour :
- de l’acquisition du foncier par une personne morale désignée par un CIL/CCI,
- d’un bail à construction assorti d’une promesse de vente du foncier sous condition suspensive du paiement du prix, consenti par la personne morale susvisée à un promoteur immobilier,
- d’une vente en état futur d’achèvement du logement individuel contenant cession du bail à construction par le preneur à bail (le promoteur immobilier) au profit du primo-accédant,
- et à terme, de la vente du foncier par le bailleur au profit du preneur à bail à construction (le primo-accédant).

Préalable contractuel à la conclusion du bail
Préalablement à la signature des actes mettant en œuvre les montages décrits ci-dessus, il conviendra de respecter l’application des étapes suivantes :
- la signature d’une promesse de vente du terrain entre le propriétaire et la structure porteuse, sous condition suspensive notamment de l’obtention des financements par l’accédant,
- la signature d’une promesse de bail à construction entre la structure porteuse et le cas échéant le promoteur, permettant à ce dernier de signer un contrat de réservation avec le primo-accédant, sous condition suspensive notamment de l’obtention par ce dernier du prêt lui permettant de financer son acquisition en état futur d’achèvement.

Le PASS-FONCIER® s’applique à deux montages distincts. Toutefois, qu’il porte en secteur diffus ou en secteur groupé, le régime juridique applicable sera le même.

Régime applicable au bail à construction associé au PASS-FONCIER®

La durée du montage juridique
Le PASS-FONCIER® distingue deux périodes, la seconde étant facultative :
- une première période (18 ans minimum et 25 ans maximum) devant permettre la construction d’une maison individuelle et son financement, dont l’issue est la possible acquisition du terrain par le preneur,
- une seconde période (15 ans maximum) devant permettre au preneur n’ayant pu acquérir le terrain à l’expiration de la première période, d’étaler le paiement de l’acquisition du terrain par le versement d’un loyer sur la durée du bail à construction prorogé.

La levée d’option d’acquisition du terrain
L’accédant preneur à bail dispose de la faculté de lever l’option d’acquisition du terrain soit à l’expiration du bail, soit à tout moment durant sa période de validité. La levée d’option est une condition essentielle dans le dispositif du PASS-FONCIER®, permettant ainsi à l’accédant d’acquérir à tout moment le terrain, sans attendre l’échéance du bail à construction.
A défaut de levée d’option, le bail à construction prendra fin par l’arrivée de son terme contractuel, sa résolution judiciaire ou la force majeure.

Prorogation du bail
L’article L.251-1 du Code de la Construction et de l’Habitation interdit la tacite reconduction du bail. En revanche, la prorogation contractuelle de celui-ci est permise.
Cette faculté de prorogation et ses modalités sont encadrées de façon précise dans le bail lui-même.
A l’arrivée du terme de la prorogation du bail à construction, le preneur devient donc propriétaire du terrain. Ce transfert est alors constaté par acte authentique.
Le preneur a toutefois la faculté de se porter acquéreur du terrain à tout moment pendant la durée de validité de la prorogation du bail.

Cession du bail
Le preneur à bail a la faculté, au regard du dispositif du PASS-FONCIER® et de sa vocation sociale, de le céder à tout moment. Le principe de liberté de cession du bail à construction énoncé par l’article L 251-3 du Code de la Construction et de l’Habitation est d’ordre public. Toutefois, un contrôle de la cession est exercé par la structure porteuse.
En effet, le preneur pourra céder la totalité de ses droits sous réserve que le cessionnaire ait été préalablement agréé par le bailleur (article L. 313-26-1 du CCH), cet agrément ne pouvant être refusé si le cessionnaire répond aux deux critères cumulatifs suivants :
- être primo-accédant de sa résidence principale au sens de la réglementation PTZ (Prêt à Taux Zéro) ;
- disposer de ressources inférieures aux plafonds PSLA (Prêt Social Location Accession).

Paiement d’un loyer
Pendant la première période du bail à construction, l’objectif est que le preneur n’ait à financer que le coût de construction de sa résidence principale. En conséquence, il ne verse aucun loyer au bailleur, ce qui répond à l’objectif essentiel du PASS-FONCIER® : reporter le coût d’acquisition du terrain au terme du bail à construction.
En cas de prorogation du bail, le preneur verse au bailleur pendant toute la durée de la prorogation un supplément de loyer dont le montant sera égal à la mensualité d’un prêt permettant de rembourser le prix du terrain et rémunéré au taux de l’obligation assimilable du Trésor de l’Etat français d’échéance la plus voisine de dix ans, majoré de cent points de base.

Coût financier de l’acquisition du foncier
À l’issue de la période de portage, l’accédant peut acquérir le foncier à un prix égal au montant du PASS-FONCIER® d’origine indexé chaque année en fonction de la durée effective du portage au taux de 1,5 % (pour les salariés d’entreprises assujetties à la Participation des Employeurs à l’Effort de Construction : « 1% logement ») ou au taux de l’inflation compris entre 2,5 % minimum et 4,5 % au maximum (pour les autres catégories d’accédants).

Décès de l’accédant preneur à bail
L’article L 251-3 du Code de la Construction et de l’Habitation précise que le bail à construction confère au preneur un droit réel immobilier portant sur le terrain. Ce droit réel est transmissible aux héritiers et intègre l’actif successoral. Le décès de l’accédant n’entraine donc pas la résiliation du bail à construction. Les héritiers seront tenus des mêmes obligations et bénéficieront en conséquence des mêmes droits que l’accédant décédé, en particulier pour ce qui concerne l’option d’achat du terrain et le droit de céder le bail à construction. Ces derniers s’exerceront dans les conditions prévues par le contrat initial.

Sécurisation du PASS-FONCIER®
Les personnes bénéficiaires d’un PASS-FONCIER® se voient proposer une double sécurisation en cas d’impayées de plus de trois mois des mensualités de remboursement du prêt principal souscrit pour la construction, causé par la survenance d’un des cas suivants :
- décès de l’accédant ou décès d’un ascendant direct faisant partie du ménage,
- mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 kilomètres entre le nouveau lieu de travail et le logement financé,
- chômage d’une durée supérieure à un an attestée par l’inscription à l’Agence Nationale pour l’Emploi,
- délivrance d’une carte d’invalidité définie à l’article L.241-3 du Code de l’Action Sociale et des Familles,
- divorce,
- dissolution d’un pacte civil de solidarité.

Cette double sécurisation s’articule autour de deux garanties :
- une garantie de rachat du logement de l’accédant par toute personne morale désignée par le C.I.L. / C.C.I., et à des conditions identiques à celles fixées pour le P.S.L.A. La structure porteuse propriétaire du terrain s’engage à racheter le terrain à des conditions similaires à celles fixées pour le P.S.L.A.
- une garantie de relogement dans les cas où l’accédant ne peut rester sur place. La garantie de relogement s’applique dans les conditions définies pour la garantie de rachat et bénéficie aux ménages dont les ressources n’excédent pas les plafonds correspondants aux logements de catégories PLUS.

Fiscalité et garantie hypothécaire

Afin de promouvoir ce dispositif et lui assurer une certaine attractivité, la loi de finances rectificative pour 2007 a apporté un aménagement fiscal conséquent.

Apport de la loi de finances
La loi de Finances rectificative pour 2007 prévoit dans son article 33, l’application du taux réduit de TVA à 5,5 % aux opérations PASS-FONCIER® en individuel (bail à construction). Sont ainsi visés par la Loi les événements suivants :
- La livraison à soi-même des logements construits :
L’article 33 de la loi de Finances rectificative modifie les articles 257 et 278 sexies du CGI, créant un nouveau cas de livraison à soi-même soumise au taux de TVA à 5,5 %.
Ce cas de livraison à soi-même est relatif aux logements neufs destinés à être affectés à l’habitation principale de personnes physiques qui acquièrent le terrain de manière différée et qui remplissent les conditions d’éligibilité prévues dans le dispositif PASS-FONCIER®.
- La vente du terrain à bâtir et du droit au bail à construction :
L’article 278 sexies du Code Général des Impôts est ainsi complété d’un « 3 octies » prévoyant l’application du taux réduit de TVA à 5,5 % aux « ventes de terrains à bâtir et de droit au bail à construction, en vue de l’acquisition de logements neufs à titre de résidence principale dans le cadre d’une opération d’accession à la propriété assortie d’une acquisition différée du terrain, dans les conditions mentionnées au 15ème alinéa du c du 1 du 7° de l’article 257 ».
Cette disposition concerne tant l’achat par la structure porteuse du terrain à bâtir que l’acquisition par l’accédant du droit au bail à construction.

Durée d’application de l’avantage fiscal
Le bénéfice de ce taux réduit de TVA à 5,5 % a été consenti par la Loi de Finances rectificative aux opérations engagées du 1er janvier 2008 au 31 décembre 2009.
Les modalités d’application au PASS-FONCIER® de l’ensemble de ces dispositions fiscales seront précisées par un décret à paraître ou par une éventuelle instruction fiscale.

La garantie hypothécaire sur le droit réel du preneur
L’article L 251-3 du CCH donne le pouvoir au preneur d’hypothéquer tant le droit réel immobilier que les constructions édifiées. Il s’agit d’une prérogative unanimement reconnue comme déterminante des caractéristiques du bail à construction. Le PASS-FONCIER® permet bien évidemment au primo-accédant d’apporter son droit au bail et la construction à édifier en garantie hypothécaire auprès des établissements financiers afin d’obtenir son financement.

Les conséquences de la levée d’option sur la garantie hypothécaire
En cas de levée d’option et donc d’acquisition du terrain par l’accédant, le bail s’éteint par confusion sur la tête du preneur, des qualités de bailleur et de preneur. Par suite, et au vu des articles L 251-3 et L 251-6 alinéa 3 du Code de la Construction et de l’Habitation, on peut également considérer que l’hypothèque prend fin.

La loi « ENL » du 13 juillet 2006 est en effet venue préciser qu’en cas de levée d’option par le preneur, les privilèges et hypothèques inscrits avant la levée d’option ne s’éteignent pas à l’expiration du bail mais conservent leurs effets, jusqu’à leur date d’extinction sur la construction et s’étendent de plein droit au terrain.

Julien ANTOINE
Matthieu LEVILLY