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N°1 - Mars 2008 - 13eme AnnéeDU COTE DES TRIBUNAUX
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| Usucapion - détenteurs précaires : l’acte notarié de reconnaissance d’une prescription acquisitive n’a pas valeur de titre |
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Une parcelle a fait l'objet d'un acte notarié de « notoriété prescriptive ». Les descendants du propriétaire en titre assignent afin d’être déclarés seuls propriétaires. Leur demande est accueillie car alors même que le détenteur établissait avoir réalisé depuis plus de trente ans un certain nombre d’actes d’exploitation sur la parcelle, ces actes ne caractérisaient pas la volonté de se comporter en tant que propriétaire, dans la mesure où ils pouvaient avoir été effectués à titre de détenteur précaire. Les actes de notoriété prescriptive ne valent pas titre. En effet, l’usucapion relève du seul pouvoir d’appréciation du juge du fait. Celui qui invoque la prescription trentenaire doit démontrer une possession paisible, publique et non équivoque du bien (art 2229 C. Civ) dont la preuve peut être faite par tous moyens, et notamment par un acte de notoriété, qui a du moins une valeur probatoire. Il fait en l’espèce partir le délai de prescription. Avant cette date, le requérant ne s’est comporté qu’en détenteur précaire. La simple tolérance du propriétaire ne suffit pas à faire courir la prescription acquisitive. Cass. 3ème civ. 17 octobre 2007, n° 934, FSP + B, rejet - Jurishebdo n° 293 |
DROIT DE PREEMPTION DU LOCATAIRE
Promesse de vente sous condition de non-exercice du droit de préemption du locataire – préemption – refus du prêt pour le locataire – caducité de la promesse
Le propriétaire institutionnel d’un immeuble occupé avait consenti à une personne une promesse de vente portant sur un appartement sous la condition suspensive “qu’aucun droit de préemption, quel qu’il soit, résultant de dispositions légales, ne soit exercé sur les biens concernés”. Il était précisé : “L’offre d’acquérir, dans les délais légaux, d’un locataire ou d’un occupant de bonne foi, titulaire d’un droit de préemption, entraînera la non-réalisation de la condition suspensive et la caducité de la présente promesse, sans égard à la réalisation, effective ou, non de la vente par celui-ci”.
Un locataire avait accepté l’offre sous condition d’obtention d’un prêt, puis avait laissé passer le délai et le propriétaire avait constaté la caducité de l’offre. Or le bénéficiaire de la promesse voulait obtenir la vente, ce qui lui est refusé dans cet arrêt faisant une stricte application du mécanisme de la condition suspensive.
Le fait que le locataire n’ait pas donné suite à son offre en laissant passer le délai pour confirmer son intention d’achat n’a pas permis de faire renaître le droit du bénéficiaire à obtenir la vente forcée.
Le bailleur retrouve donc la liberté de vendre à la personne de son choix.
CA Paris, 29 novembre 2007, n° 06/14510, confirmation – Jurishebdo n° spécial 18
BAIL COMMERCIAL
Violation de l’article L 631-7 du CCH – nullité du bail (oui)
Un bien est loué pour une exploitation commerciale alors qu'il était antérieurement destiné pour partie à l’habitation. Le locataire conteste la nullité du bail et invoque la responsabilité du propriétaire qui est sensé connaître toutes les caractéristiques du bien et notamment sa véritable affectation.
La Cour de cassation en Assemblée Plénière rejette cette argumentation et reconnait la nullité du bail commercial conclu en violation des dispositions de L 631.7 du CCH. Le bailleur qui a fourni la disposition des lieux en dépit de la nullité du bail a droit à une indemnité liée à cette occupation, indemnité souverainement fixée par les juges du fond.
Cass. Ass. Plén. 9 novembre 2007, n° 258, P + B + R + I, rejet - Jurishebdo n° spécial 18
Commandement de payer – imprécision et irrégularité de la clause résolutoire – nullité du commandement (oui)
Doit être annulé le commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré à un locataire commercial, dont les irrégularités et imprécisions ne lui permettent pas de prendre la mesure exacte des injonctions qui lui sont faites et d'y apporter la réponse appropriée dans le délai requis.
Cass. 3ème civ. 3 octobre 2007 - BICC n°675 1er février 2008
Résiliation judiciaire – jeu de la clause résolutoire – notification aux créanciers nantis obligatoire
Le bailleur qui entend poursuivre en justice la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel est exploité un fonds de commerce, par acquisition de la clause résolutoire, doit notifier sa demande à tous les créanciers inscrits à la date de celle-ci.
Cass. com. 16 octobre 2007 - BICC n°675 1er février 2008
AGENT IMMOBILIER
Commission - opération effectivement conclue – absence d’acte écrit contenant l'engagement des parties
Dès lors qu'il ne détenait pas encore de mandat écrit lorsqu'il a fait visiter des locaux en vue de la location, un agent immobilier qui commence à négocier ne peut prétendre à aucune commission ou rémunération, conformément aux dispositions des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 72 du décret du 20 juillet 1972.
Cass. 1re civ. 2 octobre 2007 - BICC n°675 1er février 2008
BAIL D’HABITATION ET MIXTE
Mise à disposition – qualification de convention d’occupation précaire – reprise du logement
La mise à disposition d’un appartement, pendant une absence professionnelle, moyennant une participation forfaitaire aux frais, est une convention d’occupation précaire et non un prêt à usage. Par conséquent, à défaut de terme prévu, le propriétaire peut récupérer, son bien à tout moment, après un préavis d’un mois.
CA Paris 6ème Ch. 22 mai 2007, n° 05/11277-.Bull. Gestion Immo. n °395, octobre 2007
Bail d’habitation inférieur à trois ans – reprise du logement – absence de notification au locataire - conséquences
La loi du 6 juillet 1989, autorise le bailleur personne physique à conclure un contrat de bail d’une durée inférieure à la durée légale minimale de trois ans, s’il justifie d’une raison précise familiale ou professionnelle. La réalisation de l’évènement prévu au bail, justifiant la reprise, doit être confirmée par le bailleur au preneur, au moins deux mois avant le terme. A défaut, la durée du bail est réputée être de trois ans.
Cass 3ème civ. 11 juillet 2007, n°6-17.229, n°715 P+B - Bull. Gestion Immo. n°395, octobre 2007 p1326
Bail mixte – location en l’état – travaux de décence sur la partie habitation – prise en charge par le bailleur (non)
Un bail mixte commercial habitation a été souscrit avec mention que les biens sont loués en l’état.
Le locataire demande que des travaux soient réalisés afin de rendre décente la partie habitation en arguant de l’article 1719 du code civil dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000 concernant les logements décents.
La Cour de cassation déboute le locataire en estimant que l’obligation de fournir un logement décent au locataire d’un bail mixte, quand bien même il s’agirait d’une habitation principale, n’est pas d’ordre public. Le bail d’habitation est dans un tel cas de figure un accessoire du bail commercial. L’obligation principale consiste en la délivrance de locaux pouvant faire l’objet d’une exploitation. Les travaux et aménagements peuvent être mis à la charge du locataire.
CA d’Agen 1ère ch. 13 septembre 2006 - AJDI n°12/2007
Droit d’usage et d’habitation – notion de famille – exclusion des tiers
Le droit d’habitation est un droit attaché à la personne qui en bénéficie, et réservé à cette dernière et à sa famille entendue strictement. Les collatéraux sont considérés, sur ce point, comme des tiers et il est, en conséquence, interdit au bénéficiaire du droit d’habitation d’installer un tiers dans les lieux à quelque titre que ce soit.
Cass 3ème civ 14 novembre 2007 - JCP N n° 48 act. n° 781 p. 5
PROMESSE DE VENTE
| Délai de rétractation - immeuble à usage mixte – application de l’article L 2171-1 CCH (non) |
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Une SCI vend, par acte sous seing privé, un immeuble à usage mixte sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt. Les acquéreurs ont assigné la société en annulation de l’acte pour absence du délai de rétractation prévu par l’article L. 271- 1 du Code de la construction et de l’habitation, et en restitution de l’acompte versé. La Cour de cassation précise que l’article L. 271-1 précité ne mentionne dans son champ d’application que les immeubles à usage d’habitation : par conséquent, ses dispositions ne sont pas applicables aux immeubles à usage mixte. Cette décision rejoint une réponse ministérielle (Rép. min. à QE n° 23425, JOAN Q. 3 nov. 2003, p. 8463) qui délimitait déjà le domaine de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation. En effet, il a été précisé qu’un local de garage annexe à un immeuble d’habitation n’entrait pas dans le champ d’application de l’article. Cass. 3ème civ. 30 janvier 2008, n° 06-21.145, P+B+R+I |
Promesse de vente - envoi d’une lettre de rétractation dans le délai de l’article L 271-1 CCH – appréciation du délai - système de l’émission et article 642 NCPC
Des acquéreurs avaient envoyé au vendeur une lettre de rétractation. Estimant que le délai de rétractation avait expiré, le vendeur a assigné les acquéreurs en paiement d’une indemnité d’immobilisation.
Sa demande est rejetée en appel puis en cassation. En effet, les juges décident que l’article 642 NCPC selon lequel « tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures. Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.» doit s’appliquer pour l’application de l’article L. 271-1 CCH. Ainsi, l’acquéreur bénéficie d’une prorogation du délai de rétractation jusqu’au premier jour ouvrable, dans le cas où le dernier jour tomberait un dimanche, un jour férié ou un samedi.
Cet arrêt donne également une précision utile qui vient trancher les conflits d’interprétation puisqu’il suffit selon cette solution que la lettre soit envoyée (et non reçue) dans ce délai.
Cass. 3ème civ. 5 décembre 2007, n° 1220, FS-P + B, rejet – Jurishebdo n°297
BAIL A CONSTRUCTION
| Bail commercial secondaire – fin du bail à construction principal - droit au renouvellement (non) |
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Un bail commercial portant sur des immeubles compris dans un bail à construction, s’éteint automatiquement, par l’effet de la loi, à l’expiration du bail principal (art L251-6 al1 code de la construction et de l’habitation). Certes, en principe, un preneur ne peut renoncer à la propriété commerciale (règle d’ordre public), que postérieurement à la signature de son contrat de bail. Cependant, en acceptant que l’expiration de son bail commercial, coïncide avec celle du bail à construction, le preneur reconnaît que son titre d’occupation, ne lui donne pas droit au renouvellement, ni par conséquent au paiement de l’indemnité d’éviction. Cass 3ème civ. 14 novembre 2007 n°06-18133, n°1086 P+B – Bull. Gestion Immo. n°397, décembre 2007 |
BAIL COMMERCIAL
Bail commercial – résiliation conditionnée à la signature d’un nouveau bail - modification des conditions avec le nouveau locataire (oui) – sauf abus de droit
Lorsque la résiliation amiable d’un bail commercial est subordonnée à la signature d’un nouveau bail avec le successeur du locataire, le bailleur peut, sauf abus de droit, modifier les conditions de la nouvelle convention.
Cass 3ème civ 14 novembre 2007 - JCP N n° 48 act. n° 783 p. 6
Bail commercial consenti par l’usufruitier seul – action en nullité ouverte au seul nu-propriétaire (oui)
La nullité du bail portant sur des locaux à usage commercial consenti par l’usufruitier sans le concours du nu-propriétaire est une nullité relative ne pouvant être invoquée que par le nu-propriétaire. Cette action en nullité étant une action personnelle n’a pu être transmise à l’acquéreur de l’immeuble auquel le nu-propriétaire a vendu l’immeuble après le décès de l’usufruitière.
Cass 3ème civ 14 novembre 2007 - JCP. N n° 50 act. n° 818
Sous-location - droit direct au renouvellement d’un bail commercial
Après avoir délivré congé avec offre de renouvellement à son locataire, un bailleur de locaux commerciaux s’était rétracté et, au motif que le preneur n’était pas immatriculé au registre du commerce et des sociétés, avait assigné celui-ci aux fins d’expulsion. Aux termes d’un acte auquel avait concouru le bailleur, les locaux avait été sous-loués. Le sous-locataire invoquait un droit au renouvellement de son bail.
En l’espèce, la sous-location autorisée par le propriétaire présentait toutes les conditions nécessaires à l’admission d’un droit direct du sous-locataire à l’égard du bailleur principal. Cependant les premiers juges retiennent l’existence d’une clause inscrite à l’acte de sous-location selon laquelle le sous-preneur aurait renoncé au bénéfice des dispositions de l’article L. 145-32 du Code de commerce. Mais, la Cour de cassation considère que « le sous-locataire, qui ne disposait d’un droit direct au renouvellement de son bail qu’à compter de l’expiration du bail principal, ne pouvait valablement renoncer (le jour de l’acte de sous-location) à un droit dont il n’était pas encore titulaire ».
Cass. 3ème civ. 28 novembre 2007, n° 06-16.758, P+B
MITOYENNETE
Partage de masse indivise - défaut d’entretien dudit bien – réparation à la charge des indivisaires (oui)
Le préjudice subi par un voisin, résultant du défaut d’entretien d’un bien indivis (effondrement d’un mur de soutènement sur sa propriété), est à la charge de l’indivision, quand bien même le partage aurait déjà eu lieu au jour de l’action. Chacun des indivisaires étant tenu de réparer le dommage causé, proportionnellement à ses droits dans l’ancienne masse indivise. L’effet déclaratif du partage n’efface pas la période d’indivision.
Cass civ. 31 octobre 2007, n° 06-16.228, n° 1192 P+B - Bull. Gestion Immo. n°397, décembre 2007 p 1286
VENTE
| Prix dérisoire – absence d’un élément essentiel - nullité absolue de la vente (oui) |
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La vente consentie sans prix sérieux est affectée d'une nullité qui, étant fondée sur l'absence d'un élément essentiel de ce contrat, est une nullité absolue soumise à la prescription trentenaire de droit commun. Cass com. 23 octobre 2007 - JCP N n° 46 act. n° 727 p. 5 |
Vente d’immeuble loué – charge des travaux antérieurs à la vente
La vente d’un immeuble loué n’exonère pas le précédent bailleur de son obligation d’effectuer les travaux nécessaires qui lui incombaient avant la vente.
Cass 3ème civ. 14 novembre 2007 - JCP N n° 48 act. n° 778 p. 5
PREEMPTION DU LOCATAIRE
Vente à la découpe – application de l'accord collectif à un immeuble déjà mis sous le régime de la copropriété
Après qu'une société a fait signifier des congés pour vente (au visa de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989) à plus de dix locataires d'appartements situés dans le même immeuble, ceux-ci ont assigné la société bailleresse pour faire déclarer nuls les congés, en soutenant que celle-ci n'avait pas respecté les obligations résultant de l'accord collectif du 9 juin 1998 rendu obligatoire par le décret n° 99-628 du 22 juillet 1999.
La Cour de cassation approuve les juges du fond d'avoir retenu que l'accord collectif du 9 juin 1998 et le décret du 22 juillet 1999 n'ont pas vocation à s'appliquer uniquement dans le cas d'un immeuble appartenant à un même propriétaire et qui fait l'objet d'une première division en lots de copropriété.
Cass. 3ème civ. 9 janvier 2008 - JCP N n° 4 act. n° 173 du 25 janvier 2008
SERVITUDE
Accord verbal - droit de passage - servitude conventionnelle (oui)
Par convention des 20 septembre 1895 et 30 mars 1926, une partie a autorisé des voisins à continuer à utiliser un passage existant entre deux immeubles, moyennant une redevance annuelle. En 1936, l’acquéreur de cette parcelle a autorisé verbalement les voisins à passer sur sa parcelle. Une société achète le terrain bénéficiaire du passage a assigné l’acquéreur de 1936 en interdiction d’utiliser le passage.
Selon la Cour de cassation « les conventions écrites de 1895 et 1926 étant devenues caduques ne pouvaient valoir titre constitutif de servitude et ce titre ne pouvait procéder que de la convention verbale dont la SCI ne contestait pas l’existence, passée en 1936 entre les propriétaires de l’immeuble et constaté que ce droit avait été maintenu et s’était exercé sans discontinuité depuis 1895 sans volonté d’en limiter la durée… La Cour d’appel a souverainement retenu que le droit de passage affectait l’immeuble de celle-ci d’une charge réelle au profit de l’immeuble voisin et en a exactement déduit qu’il s’analysait en une servitude conventionnelle ».
Cass. 3ème civ. 31 mai 2007, Union Foncière de Paris (Sté) c/ Chantillon-Molères (Sté) - AJDI n° 11 / 2007, page 862