N°1 - Mars 2008 - 13^eme Année

DU COTE DES TRIBUNAUX
COPROPRIETE

LOI CARREZ

Loi Carrez – sous-sol aménagé – prise en compte (oui) – mention dans le règlement de copropriété - indifférence

Suite à des travaux de transformation autorisés, un sous-sol a été aménagé en une grande pièce et une cave Les acquéreurs d’un lot de copropriété, vendu avec ce sous-sol, assignent leurs vendeurs sur le fondement de la loi Carrez pour obtenir une réduction de prix, invoquant une surface inférieure à celle annoncée après déduction de celle de la cave aménagée en pièce au sous-sol. Ils se fondaient sur le règlement de copropriété qui n’avait pas été modifié.
Leur action est rejetée, la Cour de cassation faisant prévaloir la réalité sur la désignation juridique qui résulte du règlement de copropriété. Aucune disposition légale n’écarte l’application de l’article 46 aux locaux qui sont situés en sous-sol sans constituer des caves.
Cass. 3ème civ. 5 décembre 2007, n° 1155, FS-P + B, rejet - Jurishebdo n°297- JCP N n° 51-52 du 21 décembre 2007 act. n° 839 – Bull. Lamy Immo. n°154 - janvier 2008

Loi Carrez - action en réduction de prix - droit de jouissance exclusif sur un jardin - partie commune – droit de propriété (non)

Suite à la vente de divers lots de copropriété dont l'un était constitué de la jouissance exclusive d’un jardin, les acquéreurs assignent le vendeur en diminution du prix au motif que la superficie jardin figurant dans l'acte était bien supérieure à celle figurant sur les plans dressés à l’origine de la copropriété.
La cour d’appel accueille cette demande au motif que le lot en question figurait dans l’énumération faite par le règlement de copropriété des parties privatives, et que par ailleurs, de par sa nature et sa superficie, il n’est pas au nombre des exclusions visées par l’alinéa 3 de l’article 46 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965.
La Cour de cassation sanctionne ce raisonnement et réaffirme que le droit de jouissance exclusive n’est pas un droit de propriété; la moindre surface du lot de jardin ne pouvait donc ouvrir droit à l’action en diminution de prix.
Cass. 3ème civ. 16 janvier 2008, n° 20, FS-P + B, cassation – Jurishebdo n°302 - JCP N n° 5 act. n° 193 du 5 février 2008

CHARGES

Vente - absence de notification de la mutation au syndic - paiement des charges du vendeur - obligation de l’acquéreur (oui)

Suite à une vente d'un lot de copropriété par l'Etat à une Société, un arriéré de charges est réclamé au nouveau propriétaire. L’acquéreur refuse au motif que la copropriété pouvait réclamer les charges à l’État, de façon certaine, mais il est condamné à payer. En effet, l'avis de mutation imposé par les dispositions d'ordre public de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à la loi du 13 décembre 2000, n'avait pas été transmis, au syndic de l'époque. Le syndic n'avait donc pas été mis en mesure d'exercer son droit d'opposition en temps utile.
En l’absence d’avis, l’acquéreur peut donc être condamné à payer les sommes dues par le vendeur au syndicat. Le fait que le syndicat puisse se retourner contre le vendeur n’est pas un argument suffisant pour permettre à l’acheteur d’être dispensé de paiement.
Cass. 3ème civ. 7 novembre 2007, n° 1032, FS-P + B, rejet - Jurishebdo n° 294

Copropriété - indivision – charges pour occupation privative à la charge de l'indivisaire occupant

Les charges de copropriété relatives à l’occupation privative et personnelle par l’un des indivisaires de l’immeuble indivis (et concernant notamment l’entretien courant, l’eau et le chauffage collectif), incombent à l’occupant, et seules les autres charges de copropriété doivent figurer au passif du compte de l’indivision.
Cass 1ère civ 12 décembre 2007 - JCP N n° 1 act. n° 1091 du 4 janvier 2008

Charge pour travaux – paiement par les copropriétaires – possibilité d'invoquer l'exception d’inexécution (non)

Les copropriétaires, tenus de participer aux charges de copropriété en application des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965, ne peuvent refuser de payer ces charges en opposant l’inexécution de travaux décidés.
Cass.3ème civ 19 décembre 2007 - JCP N n° 1 act. n° 1124 du 4janvier 2008

PARTIES COMMUNES ET PRIVATIVES

Action du syndicat des copropriétaires - prescription trentenaire (oui) – parties communes annexées à des fins privatives

La demande du syndicat des copropriétaires tendant à la restitution des parties communes qu’un copropriétaire s’est indument annexé n’est pas soumise à la prescription décennale de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, mais se prescrit par trente ans. L’annexion, à des fins privatives, de parties communes, constitue un trouble manifestement illicite (cas d’une réunion de caves et de l’annexion d’une partie de couloir).
CA Paris, 14ème ch. A., 28 mars 2007, Rasse c/ La Baie des Anges (Sté) - AJDI n° 11 / 2007, page 847

Droit de jouissance privative – partie commune – acquisition par usucapion (non)

Un copropriétaire est autorisé à réaliser à ses frais un renforcement de clôture. Un autre copropriétaire demande l’annulation de l’assemblée invoquant que la clôture serait commune à l’immeuble.
Les juges de première instance jugent qu’il ne s’agit plus d’une partie commune car il ressort de divers documents que depuis plus de trente ans les propriétaires de certains lots du rez-de-chaussée avaient utilisé une partie de terrain, partie commune. Ils en ont déduit que cette fraction de partie commune était devenue à usage privatif par usucapion. La Cour d’appel infirme le jugement.
Mais, la Cour de cassation décide, au visa des articles 2229 et 2262 du Code civil, qu’ « un droit de jouissance privatif sur des parties communes est un droit réel et perpétuel qui peut s’acquérir par usucapion ».
Cass 3ème civ. 24 octobre 2007 N 06-19.260, P+B+I – Bull. Lamy Immo. n°152 de novembre 2007

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

ASSEMBLEE GENERALE

Parties communes – travaux autorisés par l’assemblée par dérogation – nécessité d’une modification explicite du règlement de copropriété

L'assemblée générale ne peut autoriser des dérogations individuelles à un principe général d'interdiction des constructions sur les parties communes édicté par le règlement de copropriété sans modifier celui-ci.
Cass. 3ème civ. 10 octobre 2007 - BICC n°675 1er février 2008

Vote en assemblée générale – obligation de se conformer à l’ordre du jour

Au visa des articles 9 et 13 de la loi du 10 juillet 1965, la Cour dans un arrêt remarqué, considère que seules les questions inscrites à l’ordre du jour peuvent faire l’objet d’un vote. Dès lors, l’assemblée n’est pas en droit d’amender ou d’améliorer les questions qui lui sont soumises. Est frappée de nullité, la résolution votée mais non préalablement inscrite à l’ordre du jour.
On se souvient qu’en septembre dernier, la Cour précisait déjà, qu’à peine de nullité, chaque résolution devait faire l’objet d’un vote distinct (Civ3. 26 septembre 2007, n°06-11191, n°854 P+B).
Cass 3ème civ. 7 novembre 2007 n°06-18.882 P+B- Bull. Gestion Immo. n°397, décembre 2007 p1271 Bull. Lamy Immo. n°153 - décembre 2007

Recours contre une décision – contestation des seuls copropriétaires défaillants ou absents

Le recours contre une décision prise par l’assemblée générale de copropriété, n’est ouvert qu’au copropriétaire défaillant ou absent. Par conséquent, en cas de vote unanime, aucune contestation ne peut être soulevée, puisque logiquement il n’y a ni opposant ni défaillant.
Et cela même, si la question objet du vote n’est pas inscrite à l’ordre du jour.
Néanmoins, la nullité aurait pu être retenue, si le vote d’un copropriétaire avait été obtenu grâce à des manœuvres dolosives. (Civ3 12 juillet 1995, n°93-17.641).
Cass 3ème civ. 7 novembre 2007 n°06-17.361 P+B - Bull. Gestion Immo. n°397 décembre 2007 – Bull. Lamy Immo. n° 153 - décembre 2007

Action en nullité – vice de forme – condition de préjudice

L’absence de convocation à une Assemblée générale, ne peut être invoquée que par le copropriétaire non convoqué. Désormais, la recevabilité de l’actions en nullité fondées sur ce vice de forme, qu’est la carence ou l’irrégularité de la convocation, est limitée, tant par la qualité du demandeur, que par le délai de recours, réduit depuis un précédent arrêt à deux mois (Civ3. 12 octobre 2005 n°04614-602).
La Cour, dans cet arrêt de référence, applique implicitement le principe « pas de nullité sans grief », alors que les textes (art 42 loi 10 juillet 1965), n’exigent pas cette condition de préjudice.
Cass 3ème civ. 14 Novembre 2007 n°06-16.392 n°1065 P+B+I+R – Bull. Gestion Immo. n°397 décembre 2007

DIVERS

Usucapion trentenaire d’un lot de copropriété – preuve de la propriété – acte matériel de possession

Le fait de voter aux assemblées générales et d’acquitter les charges de copropriété caractérise des actes matériels de possession, dont le caractère public a pour effet d’écarter le vice de clandestinité. En outre, l’exception de mauvaise foi ne peut être utilement opposée à l’effet acquisitif de la possession trentenaire du revendiquant.
CA Paris, 2ème ch. B., 10 mai 2007, Picard c/Renelleau - AJDI n° 11 / 2007, page 844

LOT

Lots transitoires – participations aux dépenses de la copropriété (oui)

Les lots de copropriété transitoires (non bâtis) doivent participer à l'ensemble des dépenses de la copropriété. Confirmation de jurisprudence (Cass 3ème civ 7 avril 2004).
Cass. 3ème civ. 10 octobre 2007 - JCP N n° 45 du 9 novembre 2007 act. n° 708 p. 3 – BICC n°675 1er février 2008