N°1 - Mars 2007 - 12^eme Année

DU COTE DU PARLEMENT

A NOTER AU JOURNAL OFFICIEL

La loi sur l’eau est enfin publiée

Après huit années de débats, la loi tant attendue sur l’eau et les milieux aquatiques a enfin vu le jour le 30 décembre 2006 (Loi n°2006-1772 du 30 déc. 2006). Pour l’essentiel, ce texte doit permettre à la France d’atteindre un « bon état écologique des eaux» d’ici 2015, conformément à la directive cadre sur l’eau (Dir. CE n°2000160, 23 oct. 2000, JOCE 22 déc., n°L 327).
Parmi les principales dispositions, l’on retiendra la réforme des redevances des agences de l’eau afin de les rendre conformes à la constitution. En ce qui concerne la gestion locale et concertée de la ressource en eau, le texte assouplit les règles de composition et de fonctionnement des commissions locales de l’eau chargées d’élaborer les schémas d’aménagement et de gestion des eaux (SAGE) et de suivre leur mise en oeuvre. La portée juridique de ces derniers est en outre renforcée, les rendant ainsi plus opérationnels.
Un crédit d'impôt sera disponible pour tout particulier souhaitant installer un dispositif de récupération d'eau de pluviales à son domicile, et la pose de compteurs d'eau individuels deviendra obligatoire pour tous les logements collectifs neufs.
La loi donne également de nouveaux outils aux maires pour gérer les services publics de l’eau et de l’assainissement en toute transparence : les communes vont devoir procéder, par des agents du service d’assainissement, à un contrôle des installations non collectives (avant le 31 décembre 2012). Le propriétaire d’un bien immobilier non raccordé à un réseau collectif d’assainissement, doit régulièrement en faire assurer l’entretien et la vidange par une personne agréée. En cas de non conformité, le propriétaire doit faire réaliser les travaux prescrits dans un délai de 4 ans.
Afin de renforcer ce contrôle, la loi crée un nouveau diagnostic technique : l'assainissement. L'obligation d'annexer un "diagnostic assainissement" concernera les installations non raccordées au réseau public et s'appliquera pour les ventes et promesse de vente conclues à partir du 1er janvier 2013 (article 46 de la loi et nouvel article L. 1331-11-1 du Code de la Santé publique).

Protection juridique des majeurs

La loi réformant la protection juridique des majeurs (tutelle, curatelle, etc.) est parue au Journal Officiel. Avec ce texte, le ministère de la Justice entend "recentrer la protection juridique sur les personnes atteintes d'une réelle altération de leurs facultés, renforcer et mieux définir les droits et la protection de ces personnes, professionnaliser les intervenants extérieurs à la famille qui exercent la protection juridique". La mise sous curatelle ou tutelle ne sera désormais possible que si la personne concernée est atteinte d'une altération de ses facultés, constatée par un certificat médical. Les mises sous tutelle pour "prodigalité, intempérance ou oisiveté" seront impossibles mais le texte prévoit des mesures pour que les personnes dont la vulnérabilité résulte de difficultés sociales ou économiques soient prises en charge par des dispositifs d'accompagnement adaptés. Enfin, le texte institue le "mandat de protection future" permettant à toute personne de désigner à l'avance un tiers qui sera chargé de veiller à ses intérêts en cas de vulnérabilité. Il a été question d'instaurer la possibilité de conclure un contrat de fiducie pour les personnes protégées disposant d'un patrimoine important mais le texte final n'a pas retenu cette disposition.

Précisions de forme sur le bouclier fiscal

Les modalités de demande de restitution, prévue dans le cadre du plafonnement d’impôts, viennent d’être précisées par le décret n°2006-1602 du 14 décembre 2006.
Cette demande devra comporter notamment, outre l’état civil et le numéro fiscal du demandeur et de son conjoint, l’indication du montant, détaillé par nature, des revenus, déficits et charges ainsi que des impositions à prendre en compte pour la détermination du droit à restitution (lire par ailleurs notre Flash Fiscal en p.6).

Réforme du permis de construire et des autorisations d'urbanisme : parution du décret d'application

Le décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007 intervient essentiellement pour l'application de l'ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d'urbanisme et à ce titre présente une nouvelle rédaction de larges segments de la partie réglementaire du code de l'urbanisme. Pour aperçu complet de la réforme, nous vous engageons à lire en page 10 notre dossier).

Risques naturels et exonération de taxe foncière

Désormais, le nouvel article 1383 G du Code général des impôts, instauré par loi de finances rectificative pour 2006, permet aux collectivités territoriales et aux établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) dotés d’une fiscalité propre d’exonérer partiellement de taxe foncière sur les propriétés bâties les anciens logements situés dans le périmètre d’un plan de prévention des risques technologiques (PPRT).
Cette nouvelle disposition concerne exclusivement les constructions affectées à l’habitation, édifiées antérieurement à la mise en place du PPRT et situées dans le «périmètre d’exposition aux risques » délimité par celui-ci.

Définition des titres de sociétés à prépondérance immobilière

Pour les exercices ouverts à compter du 1 er janvier 2007, les plus-values réalisées par des personnes morales sur la cession de titres de participation ayant été détenus depuis au moins deux ans font l’objet d’une imposition au taux de 0% (ce taux était de 8% pour les exercices ouverts à compter du 1 er janvier 2006). Ne sont pas concernées par ce taux zéro et demeurent imposées au taux de 15% les plus-values à long-terme réalisées sur la cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière. La loi de finances rectificative pour 2004 qui a réformé ce régime renvoie la définition de la prépondérance immobilière à un décret qui vient d’être publié au journal officiel du 31 décembre 2006. Selon ce décret, sont à prépondérance immobilière les sociétés dont l’actif est à la date de la cession des titres ou a été à la clôture du dernier exercice précédant cette cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles, des droits portant sur des immeubles, des droits afférents à un contrat d! e crédit-bail ou par des titres d’autres sociétés à prépondérance immobilière. Ne sont pas pris en considération les immeubles affectés par l’entreprise à sa propre exploitation industrielle, commerciale ou agricole ou à l’exercice d’une profession non commerciale. Selon nos informations, seraient pris en compte les immeubles situés en France ou à l’étranger.

Aménagement de la partie du code de commerce relative aux sociétés commerciales

Le décret (n°2006-1566) du 11 décembre 2006 vient d'adapter le décret de 1967 sur les sociétés commerciales aux récentes réformes. Concernant l'obligation de déposer au greffe du tribunal les comptes annuels, la proposition d'affectation du résultat et plus généralement l'ensemble des documents prévus aux articles L232-21 à L232-23 du code de commerce, le fait d'enfreindre cette disposition sera à compter du 1er janvier 2007 puni d'une amende de 1.500 euros, quel que soit le type de société. En cas de récidive, la peine sera portée à 3.000 euros.
D'autres changements prévus par le décret sont relatifs notamment à la visioconférence, aux moyens de télécommunication, au vote électronique et au vote par correspondance.

Lutte renforcée contre l'habitat insalubre

L’ordonnance n° 2007-42 du 11 janvier 2007 vient utilement compléter le système mis en place en 2005 en matière de lutte contre l'habitat insalubre par l’ordonnance n° 2005- 1566 du 15 décembre 2005. Ainsi, le recouvrement des créances publiques issues de la substitution de l’État ou de la commune en cas d’habitat insalubre, menaçant ruine ou d’hôtel meublé dangereux, ou encore d’immeuble collectif d’habitation aux équipements communs dangereux se trouve désormais garanti de façon prioritaire par la mise en place de deux nouveaux dispositifs d’application immédiate : création d'un nouveau privilège spécial immobilier qui prime les privilèges publiés antérieurement et établissement d'une solidarité, d’une part entre les vendeurs d’immeubles frappés d’un arrêté de police publié et leurs acquéreurs successifs et, d’autre part, entre les exploitants successifs d’un fonds de commerce aux fins d’hébergement situé dans l’immeuble frappé d’un arrêté de police. Il s’agit ici de permettre à l’Etat et aux communes de se retourner contre la personne la plus solvable.

Publication de la loi de ratification relative aux sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif pour l'accession à la propriété

La loi (n°2006-1615) du 18 décembre 2006 portant ratification de l'ordonnance (n°2006-1048) du 25 août 2006 relative aux sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif pour l'accession à la propriété, vient d'être publiée au journal officiel. Le dispositif de l'ordonnance est complété par les dispositions du projet de loi relatives aux filiales des SACICAP, à l'affectation par ces sociétés d'une partie de leur bénéfice distribuable à des actions sociales ("dividende social") et à la constitution en réseau, au sens du code monétaire et financier, des filiales financières des SACICAP.
Rappelons que l'ordonnance propose de renouveler le statut des SA de crédit immobilier, pour en faire des outils efficaces dans le domaine de l'accession sociale à la propriété. Elle prévoit de dédier l'activité des nouvelles sociétés, principalement à l'accession sociale à la propriété. Les nouvelles sociétés peuvent également réaliser d'autres types d'opérations dans le domaine de l'habitat, notamment pour favoriser la mixité sociale.
Une Union d'économie sociale pour l'accession à la propriété, sera créée au niveau national afin de conclure avec l'Etat des conventions définissant des objectifs de production de logements en accession sociale à la propriété pour les nouvelles sociétés

Naissance des offices publics de l'habitat

L'ordonnance n° 2007-137 du 1er février 2007 relative aux offices publics de l'habitat, prise sur le fondement de la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, substitue aux deux catégories existantes d'établissements publics d'habitation à loyer modéré rattachés à des collectivités territoriales ou à des établissements publics de coopération intercommunales (les offices publics d'HLM et les offices publics d'aménagement et de construction) une nouvelle catégorie d'établissements publics d'HLM : les offices publics de l'habitat.
Ce nouveau cadre institutionnel permet aux offices d'HLM de s'adapter au contexte nouveau créé par le renforcement des compétences des collectivités territoriales dans le domaine de l'habitat et de mieux répondre aux besoins croissants dans le domaine du logement social. Une mise en oeuvre progressive sur une période de deux ans du nouveau régime est prévue.

Décret d'application du prêt viager hypothécaire

La réforme des hypothèques entre en vigueur dans son intégralité avec la publication du décret d'application concernant le prêt viager hypothécaire (Décret n° 2006-1540 du 6 décembre 2006).
Ce dernier permet au propriétaire d’un bien immobilier d’en obtenir des ressources sans avoir à le vendre. Il peut contracter un prêt auprès d’un établissement de crédit garanti par une hypothèque constituée sur son bien immobilier. Le remboursement s’effectue par la vente du bien (au décès ou lors du déménagement de l’emprunteur).

OPCI : décret d'application et règlement AMF

Les OPCI ont été créé par l’ordonnance n° 2005-1278 du 13 octobre 2005 définissant le régime juridique des Organismes de Placement Collectif Immobilier et les modalités de transformation des Sociétés Civiles de Placement Immobilier en Organismes de Placement Collectif Immobilier.
Ce cadre législatif vient d'être complété par un décret n° 2006-1542 du 6 décembre 2006 venant préciser les actifs éligibles, les contraintes de gestion, la mission du commissaire aux comptes de l’OPCI et le contenu du rapport de gestion. De plus, l'AMF vient d'annoncer la publication du règlement général relatif aux OPCI pour le 1er trimestre 2007. Ce règlement général des OPCI précisera notamment les conditions de souscription et de rachat des parts ; les modalités d'évaluation des éléments inscrits à l'actif de l'OPCI ; le mécanisme de gouvernance des OPCI lorsqu'ils prennent la forme d'un fonds et les conditions d’information des porteurs ou actionnaires (« document d’information » dit prospectus complet).
Prochaines étapes de la construction des OPCI :
- un plan comptable spécifique ;
- une instruction de l’AMF (applicable à compter de l’homologation du règlement général) portant sur les informations devant être communiquées aux souscripteurs. Cette instruction sera prochainement soumise à consultation.

A NOTER AUX BULLETINS OFFICIELS

Plusieurs circulaires en matière du droit de l'environnement :

En matière de déchets, le ministre a adressé au Préfet une circulaire du 18 septembre 2006 relative à la jurisprudence du Conseil d’Etat sur la responsabilité des producteurs et détenteurs de déchets (NOR :  DEVP0650571C).
Dans cette circulaire, le ministre rappelle d’une part, le principe dégagé par l’arrêt du 13 juillet 2006 selon lequel « le détenteur ou le producteur des déchets reste responsable de ceux-ci jusqu’à ce que leur élimination soit achevée et le fait qu’il ait transféré par contrat à un tiers cette mission ne le décharge pas de cette responsabilité » et d’autre part, le principe dégagé par l’arrêt du 17 novembre 2004 selon lequel « la police des déchets créée par l’article L. 541-3 du code de l’environnement était une police distincte de celle des installations classées et qu’elle relevait d’une autorité de police distincte, à savoir le maire, déjà titulaire des pouvoirs généraux de police des déchets ». A ce titre, le ministre vient préciser le rôle de substitution du préfet en cas de carence du maire au titre des dispositions de l’article L. 541-3 du Code de l’environnement.

En matière de gestion des sites pollués, le ministère de l'Environnement a fait une évaluation de sa politique relative à la gestion des sites pollués et a rendu public un nouveau guide des meilleures pratiques en ce domaine. Il a ainsi adressé une note datée du 8 février 2007 aux Préfets sur les modalités de gestion et de réaménagement des sites pollués. Le même jour, quatre circulaires ont été également adressées au préfet ; elles concernent les installations classées (cessation d'activité, prévention de la pollution…) et l'implantation sur des sols pollués d'établissement accueillant des populations sensibles.

Une circulaire sur la réforme de la saisie immobilière

L'ordonnance n°2006-461 du 21 avril 2006 et son décret d'application du 27 juillet 2006 ont institué un socle commun de règles d'exécution en matière de saisie immobilière. Les nouveaux textes responsabilisent le débiteur en l'autorisant à procéder à la vente amiable de son bien, sécurisent et accélèrent la procédure en imposant des garanties de paiement aux acquéreurs (développement des alternatives amiables…). Ces nouveaux textes réforment également la procédure d'ordre, désormais appelée procédure de distribution du prix d'un immeuble et considérée comme une phase de la saisie immobilière. C'est en raison de cette réforme que le Garde de sceaux a décidé de publier une circulaire (JUS C0620848 C) qui présente ces nouvelles dispositions en exposant les règles générales applicables à la saisie immobilière (titre I), puis en analysant successivement les différentes étapes de la procédure : la saisie proprement dite du bien (titre II), l'orientation de la procédure (titre III) la vente du bien saisi (titre IV) et la distribution de son prix (titre V). Enfin, la circulaire détaille les dispositions diverses et transitoires (titre VI).

Aménageur de ZAC et délai pour revendre

Pour leur acquisition de terrains à bâtir, les aménageurs de ZAC peuvent choisir d'appliquer le régime de la TVA immobilière (exonération de droits d'enregistrement) ou le régime de la taxation sur la marge (taux réduit de 0.60% des droits d'enregistrement) s'ils prennent dans le premier cas l'engagement de construire dans les quatre ans et dans le second cas l'engagement de revendre dans les quatre ans.
Depuis la loi du 30 décembre 2005 de finances rectificative pour 2005 (art 74) et le décret d'application du 27 septembre 2006, les aménageurs peuvent bénéficier d'une prorogation du délai de quatre ans.
Une instruction récente commente ces dispositions.
Inst. BOI 8 A-1-07 : n° 30 du 21 février 2007