N°1 - Mars 2007 - 12^eme Année

DU COTE DES TRIBUNAUX
IMMOBILIER INSTITUTIONNEL ET PROMOTION IMMOBILIERE

Bail commercial – indemnité d’éviction – activité autorisée – acceptation tacite

Le preneur ayant exercé dans les lieux loués une activité non prévue par le bail commercial sans opposition de la part du bailleur ne peut se prévaloir de l'acquiescement de ce dernier à cette nouvelle activité.
L'indemnité d'éviction doit en conséquence être calculée sur les seules activités autorisées par le bail.
Cass. 3ème civ. - 4 mai 2006 – AJDI n°11 novembre 2006

Bail mixte - sous-location partielle – fonds de commerce – renouvellement

Une pharmacie avait pris à bail un local à usage commercial et un appartement, situé au-dessus et donné par elle en sous-location à un tiers. La société preneuse avait sollicité le renouvellement pour le tout de la location. Les bailleurs ont limité leur accord au renouvellement du bail à la partie servant à l'exploitation du fonds de commerce de pharmacie.
Les juges du fonds avaient estimé que le bail s'était renouvelé en toutes ses charges et conditions pour l'ensemble des locaux. La Cour de cassation rejette cette analyse au motif qu'en cas de sous-location partielle d'un local dans lequel le fonds de commerce n'est pas exploité, le locataire principal n'a droit au renouvellement du bail pour l'ensemble des lieux loués qu'en cas d'indivisibilité matérielle ou conventionnelle de ceux-ci.
Cass. civ. 3ème 15 novembre 2006 - BRDA 24/06 du 31 décembre 2006 - JCP N n°48 du 1er décembre 2006 jp n°685 p. 2066

Bail commercial – défaut d’entretien des parties communes – indemnisation des preneurs

La société O, propriétaire d’un centre commercial, avait donné à bail diverses boutiques. Certains preneurs, soutenant que le centre était laissé à l’abandon, avaient sollicité une mesure d’expertise avant d’assigner le bailleur pour obtenir la réfection du centre et l’indemnisation de leurs préjudices. La Cour d’appel les déboute retenant que le bailleur n’a pas l’obligation d’assurer au locataire un environnement commercial favorable en entretenant les parties communes du centre commercial. La Cour de cassation casse reprochant à la Cour d’appel de ne pas avoir recherché « (…) si le défaut d’entretien des parties communes du centre commercial n’avait pas pour effet de priver les preneurs des avantages qu’ils tenaient du bail ».
Cass. 3ème Civ. 31 octobre 2006 - Droit et Pat. Hebdo n° 632 du 20 décembre 2006- Jurishebdo n°251

Baux commerciaux - révision triennale à la baisse – incidence de la loi MURCEF

Sur la question de la révision triennale dans le cas où la valeur locative a évolué à la baisse, la Cour d'Appel, statuant sur renvoi après cassation, décide que l'article L. 145-38 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi Murcef, était applicable en la cause, s'agissant d'un litige étant né avant l'entrée en vigueur de cette loi, et qu'il résulte de ce texte, dans sa rédaction initiale, qu'indépendamment de toute modification des facteurs locaux de commercialité, le loyer du bail révisé doit être fixé à la valeur locative lorsque celle-ci se trouve inférieure au prix du loyer en cours. Le preneur invoque la violation du principe de non rétroactivité de l'article 2 du code civil.
L'Assemblée Plénière ne prend pas position sur le fond mais rejette le pourvoi pour une question de procédure. Il semble que la solution antérieure n’est pas remise en cause : il convient d’écarter l’application de la loi de 2001 aux instances en cours car le législateur n’a pas voulu répondre à un motif impérieux d’intérêt général pour corriger l’interprétation jurisprudentielle de l’article L 145-38 en lui donnant une portée rétroactive.
Cass. Ass. Plén. 21 décembre 2006, n° 549 P+B+R+I, rejet - Jurishebdo n°258

PACTE DE PREFERENCE

Redressement judiciaire du bénéficiaire - plan de cession  - effet sur le pacte de préférence - substitution du repreneur (non) – créance personnelle

Un herbage est donné en location pour 9 ans, avec clause de préférence pour le cas où les bailleurs décideraient de vendre l'immeuble. La société preneuse est mise en redressement judiciaire et un plan de cession globale de l'entreprise est arrêté. La reprise du contrat de bail par le cessionnaire est ordonnée. L'herbage ayant été vendu par la suite à un tiers, le cessionnaire saisit la justice aux fins d'annulation de la vente pour violation du pacte de préférence. La Cour d'appel le déboute de sa demande au motif que le repreneur ne pouvait se prévaloir du pacte de préférence stipulé au profit du débiteur pour la raison que le jugement homologuant le plan de cession n'a comporté aucune disposition particulière concernant la reprise du-dit pacte au profit du premier. La Cour de cassation confirme la position de la Cour d'appel et rappelle que le pacte de préférence constitue une créance de nature personnelle, qu'ainsi la cession du contrat de bail ordonnée par le jugement arrêtant le plan de cession du preneur mis en redressement judiciaire n'emporte pas transmission au profit du cessionnaire du pacte de préférence inclus dans ce bail.
Cass. com.13 février 2007 n° 224 FS-P+B+I Rejet

VENTE

Etat parasitaire – simple examen visuel – responsabilité vis-à-vis du professionnel de l’immobilier (non)

Un professionnel de l’immobilier lors d’une vente, a réclamé à un technicien de réaliser un simple examen visuel des charpentes. Le professionnel n’ignorait pas que ce simple examen ne répondait pas aux exigences légales.
La Cour de cassation a jugé que le diagnostiqueur, qui n’a fait que respecter ses obligations contractuelles, n’a pas d’obligation de conseil vis-à-vis du professionnel de l’immobilier.
Cass. 3ème civ. 27 septembre 2006 - Droit et Pat. Hebdo n°140 de Novembre 2006 - Droit et Pat. n°626 du 8 novembre 2006

Vente en viager – défaut de paiement des arrérages – résolution de la vente judiciaire sur le fondement de l’article 1184 du code civil

Dans les contrats de vente conclus moyennant le versement d’une rente viagère, par dérogation au principe général, l’article 1978 du code civil dispose que le seul défaut de paiement des arrérages de la rente n’autorise pas le crédirentier à demander la résolution de la vente, ce dernier n’a que le droit de saisir et de faire vendre les biens du débirentier afin d’assurer le service de la rente, cependant la jurisprudence, considérant que l’article n’avait pas un caractère d’ordre public, a autorisé la stipulation des clauses résolutoires expresses dans les contrats.
En l’espèce, le vendeur a constaté des retards répétés dans le paiement des arrérages, et invoqué non pas la clause résolutoire mais une violation grave et répétée des obligations contractuelles et la Cour de cassation a admis la résolution de la vente sur le fondement de l’article 1184 du code civil.
L’insertion d’une clause résolutoire expresse dans l’acte de vente en viager n’est donc pas de nature à empêcher le vendeur d’en demander la résolution pour inexécution des obligations sur le fondement de l’article 1184 du code civil.
Cass.3ème civ. 8 juin 2006 n°05-14.356, n°699P + B- RJDA 2006, n°1128, p1039 – Dict. perma. Gestion Immo. Bull. n°386 décembre 2006 - Rép. Def. n° 19 art. 38459

BAIL D’HABITATION

Bail – cotitularité jusqu’à transcription du divorce

Le bénéfice de la cotitularité du droit au bail instituée par l'article 1751 du code civil bénéficie aux époux même en l'absence de communauté de vie jusqu'à transcription du jugement de divorce en marge des registres de l'état civil à la condition que le logement donné à bail ait antérieurement servi à l'habitation effective des deux époux.
Cass. 3ème civ. 31 mai 2006 - AJDI n°10 octobre 20006

Défaut de paiement de loyer – obligation de délivrance

Le défaut de paiement par le locataire du premier loyer et du dépôt de garantie ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance.
Cass. 3ème civ. 28 juin 2006 - AJDI n°10 octobre 2006

Exception d’inexécution - défaut de paiement de loyer - inexécution des obligations du bailleur (obligation de délivrance)

L'inexécution par un bailleur (bail d'habitation) de ses obligations peut permettre aux locataires de se prévaloir de l'exception d'inexécution pour s'exonérer du paiement de loyers.
Selon François de la Vaissière (avocat à la Cour de Paris, spécialiste en droit immobilier), cet arrêt ne concernerait que les cas de défaut de délivrance.
Arrêt à mettre en regard un arrêt Cass. 3ème civ. 28 juin 2006 (cité ci-dessus) où l’on voit bien un déséquilibre des droits des parties à bénéficier de l’exception d’inexécution.
Cass. 3ème civ. 3 mai 2006- AJDI n°11 novembre 2006

Transformation irrégulière de locaux - bail d’habitation – résiliation judiciaire

Un preneur d'une maison donnée en location avait édifié contre cette maison trois constructions composées de planches de bois et de matériaux de récupération. Le bailleur l'a assigné, notamment, en résiliation du bail en raison de l'édification, sans son autorisation, de ces baraquements.
Les juges du fond avait accueillis cette demande aux motifs que si l’art 7f de la loi du 6 juillet 1989 permet au bailleur d’exiger au départ du locataire la remise en état des lieux ou de conserver les transformations sans que le locataire puisse exiger une indemnisation pour les travaux engagés, ces dispositions n’interdisent pas au bailleur de poursuivre la résiliation judiciaire du bail en cas de transformation non autorisée.
La Cour de cassation confirme cette analyse en soulignant que les dispositions de l'article 7 f de la loi du 6 juillet 1989 n'interdisent pas au propriétaire de poursuivre la résiliation judiciaire du bail sur le fondement de l'article 1184 du code civil, et que les constructions de baraquements dénaturaient le site et les pavillons situés dans un ensemble résidentiel, et étaient suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation du bail.
Cass. 3ème civ. 31 octobre 2006 - BRDA 24/06 du 31 décembre 2006

Bail - faculté de dérogations aux règles du code civil – effet limité de la clause

Des clauses d'un bail, interprétées restrictivement, peuvent mettre des réparations incombant en principe au bailleur à la charge du locataire.
Ainsi si un bailleur souhaite faire supporter à son locataire les dommages causés aux lieux loués par un cas de force majeure ; il doit expressément l’indiquer dans le bail, cependant cette clause ne permet pas de lui imputer les dégâts causés par une tempête déclarée catastrophe naturelle.
Cass. 3ème civ. 31 octobre 2006, n°05-19.171, n°1116 P+B – Dict. perma. Gestion Immo. Bull. n° 386 décembre 2006

Bail de moins de 3 ans - validité du congé prématuré – jeu de la reconduction

Il résulte de l’article 11 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur peut proposer au locataire un contrat d’une durée inférieure à trois ans mais d’une durée minimale d’un an, quand un évènement spécifique le justifie. L’évènement doit être précis et lié à des raisons professionnelles ou familiales. S’il ne se produit pas, le bail est réputé conclu pour une durée de trois ans.
Sous le visa de cet article, la Cour de cassation s’est prononcée sur l’application de ces dispositions à propos de la validation d’un congé donné par le bailleur. En l’espèce, le bail avait été signé le 21 juillet 1987 pour une durée de deux ans en raison de considérations familiales. Il a, ensuite, été reconduit par périodes de trois ans. Le bailleur notifie alors un congé, le 22 octobre 2003, pour le 30 juin 2004. Le locataire soulève donc, la nullité du congé pour avoir été délivré prématurément. La Cour de cassation censure la décision des juges du fond et décide au contraire que par l’effet de la reconduction, le bail expirait en juin 2005, et non pas en 2004 comme le prétendait le bailleur. Le congé notifié en 2003 était prématuré mais n’était pas frappé de nullité (voir dans le même sens, pour la validité d’un congé donné prématurément cass. 7mai 2005, n°04-15.781).
Cass. 3ème civ. 10 janvier 2007, n~05-21.408, P+B

GARANTIE DECENNALE

Respect des normes minimales d’isolation phonique - désordres – mise en jeu de la garantie décennale (oui)

En 2003, la troisième chambre de la Cour de cassation a par deux fois jugé que quand bien même une construction respecterait les normes minimales d’isolation phonique, des désordres d’isolation phonique peuvent relever de la garantie décennale.
La Cour d’appel de renvoi avait jugé que les normes ayant été respectées, la preuve du désordre n’est pas rapportée.
Or, l’assemblée plénière valide la motivation de la troisième chambre civile dans les arrêts de 2003.
Cass. Ass. Plén. 27 octobre 2006 P+ B + R + I - -Droit et Pat. Hebdo n°141 de Décembre 2006

ARCHITECTE

Prescription de l’action en garantie d’un architecte contre un sous traitant

Le maître de l'ouvrage avait chargé un architecte, d'une mission de maîtrise d'oeuvre pour la construction d'un immeuble, réalisé en partie à l'aide d’un sous-traitant de l'entrepreneur, chargé de l'aménagement de l’immeuble ; qu'invoquant des fautes commises par cette société, de nature à engager sa responsabilité sur le fondement quasi-délictuel, l'architecte et son assureur avaient assigné le sous-traitant de l'entrepreneur en garantie; cette action avait été introduite neuf ans après l’introduction de l’action initiale et plus de 10 ans après la manifestation du dommage.
La Cour de cassation a estimé que l’action en garantie était prescrite car le point de départ des actions en responsabilités extracontractuelles est la manifestation du dommage ou son aggravation, et que cette action se prescrit par 10 ans. La Cour de cassation rejette donc l’argument de l’architecte selon lequel la prescription courait seulement à compter de l’assignation contre lui, car avant cette date il n’avait aucun intérêt à agir.
Cass. 3ème civ. 13 septembre 2006 N°885 FS-PB - BRDA 21/06 du 15 novembre 2006

VICES CACHES

Garanties des vices cachés – obligation de l’acquéreur d’avoir recours à un expert (non)

Par acte notarié un couple avait acquis une maison d'habitation au sujet de laquelle une expertise a révélé la présence, avant la vente, d'insectes xylophages infestant la charpente. Les acquéreurs avaient assigné le vendeur en paiement de dommages intérêts en invoquant l'existence de vices cachés.
La Cour d’appel avait rejeté cette demande aux motifs que d’une part, si les dégradations de la charpente ne pouvaient être constatées qu’à condition de pénétrer dans les combles et de monter sur la toiture, l’accès aux combles, s’il était difficile n’était pas impossible, et d’autre part qu’il appartenait à l’acheteur de faire constater par un homme de l’art l’état de la charpente et de la couverture.
La Cour de cassation a cassé cette décision sur le fondement de la garantie des vices cachés car l’acheteur profane est seulement tenu des investigations élémentaires et il n’a aucune obligation de se faire assister par un professionnel et qu’en l’espèce il ne pouvait pas être reproché à l’acheteur d’une maison de ne pas avoir visité les combles, au prix d’exercice acrobatique, et de ne pas avoir sollicité l’avis d’un expert.
Cass. Ass. Plén. 27 ocotbre 2006 - BRDA 22/06 – 30 novembre 2006 – Dict. perma. Gestion Immmo. Bull. n°386 de décembre 2006 - Droit et Pat. Hebdo n° 630 du 6 décembre 2006

Diagnostic amiante erroné - conséquences – clause exonératoire – action en vices cachés (rejet)

Le contrat de vente d’un appartement en copropriété comportait en annexe un état attestant l’absence d’amiante, tant dans les parties communes que les parties privatives.
Or il s'était avéré que l’expert avait établi un autre rapport mentionnant la présence d’amiante dans les parties communes et l’acquéreur avait fait réaliser plus tard un autre rapport attestant la présence d’amiante dans les parties privatives. L’acquéreur avait alors demandé la résolution de la vente pour vices cachés.
La Cour de cassation reconnaît que la clause d’exonération de garantie devait jouer car la mauvaise foi du vendeur n’est pas établie. L'exclusion de garantie peut donc jouer et la vente est maintenue.
La Cour n'a pas examiné le litige au regard des articles 1603 et 1604 (obligation de délivrance) du code civil dont elle n'avait pas été saisie.
Cass. 3ème civ. 8 novembre 2006, n° 1142, FS-P + B, rejet - Jurishebdo n° 253

Désordres – vices non apparents - preuve du manquement au devoir de conseil de l’agent immobilier

Si les défauts ne sont pas apparents au moment de la vente, la connaissance du vice par l’agent immobilier n’étant pas établie, sa responsabilité ne peut être recherchée.
A l’occasion de travaux, des acquéreurs s’aperçoivent de désordres dans la charpente. Ils assignent alors leurs vendeurs en vices cachés, ainsi que l’agence immobilière, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, en réparation de leurs préjudices. La Cour d’appel les déboute concernant l’agent immobilier. La Cour de cassation, approuvant la Cour d'appel, retient qu’il manque un élément pour relever la responsabilité de l’agent : les désordres affectant la charpente n’étaient pas apparents au moment de la vente, aussi la preuve n’était pas rapportée que l’agent immobilier avait eu connaissance du vice caché. Le manquement au devoir de conseil n’était donc pas établi.
Cass. 1re civ., 16 janv. 2006, n° 04-12.908, P+B

Succession – vente du bien loué – absence de notification aux héritiers – non respect du droit de préemption des héritiers – droit de substitution du locataire (non)

La dévolution du bail au conjoint survivant n’est pas exclusive de sa dévolution aux descendants du défunt et il convient donc de leur notifier la vente du bien loué pour qu’ils puissent préempter. Les descendants du défunt devront pour pouvoir préempter habiter effectivement les lieux loués.
Le non respect du droit de préemption ne peut entraîner que la nullité de la vente sans rouvrir aucun droit de substitution au profit du locataire.
Cass.3ème civ, 15 novembre 2006, n°04-15.679, n°1178 P + B Abitbol c/Cohen – Dict. perma. Gestion Immo. Bull. n° 386 décembre 2006

VEFA

Clause pénale - preuve du préjudice (non) – sanction d’une inexécution contractuelle

A la suite d’un retard de livraison, l’acquéreur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement demandait l’application d’une clause pénale. Il assigne le vendeur en paiement des indemnités de retard prévues par le contrat.
Le vendeur soutenait, pour échapper au paiement de l'indemnité que la preuve n'était pas rapportée que le retard de 47 jours dans la livraison de la maison ait causé un préjudice aux acquéreurs.
Il est fait application de la clause pénale, indépendamment de la preuve du préjudice qu’a pu supporter l’acquéreur.
La Cour de cassation confirme que la clause pénale, sanction du manquement d'une partie à ses obligations, et s'applique du seul fait de cette inexécution, indépendamment du préjudice.
Il s'agit en effet, selon sa définition, de la clause par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention s’engage à quelque chose en cas d’inexécution.
Cass. 3ème civ. 20 décembre 2006, n° 1344, FS-P+B, cassation partielle - Jurishebdo n°258

MARCHAND DE BIENS

Valeur réelle du bien - obligation d’information de l’acquéreur professionnel – consentement vicié (non)

Un marchand de biens, bénéficiaire de promesses de vente consenties par un vendeur sur sa maison, assigne ce dernier en réalisation de la vente, après avoir levé l’option et lui avoir fait sommation de passer l’acte.
Les juges du fond prononcent la nullité des promesses de vente sur le fondement de l’article 1116 du Code civil pour réticence dolosive du marchand de biens qui n’avait pas révélé au vendeur profane la valeur réelle de son bien. Cette attitude du marchand de biens était donc, aux yeux des juges, constitutive d’un manquement au devoir de loyauté qui s’impose à tout contractant. La Cour de cassation casse l’arrêt pour violation de l’article 1116 du code civil et affirme que « l’acquéreur, même professionnel, n’est pas tenu d’une obligation d’information au profit du vendeur sur la valeur du bien acquis ».
Cass. 3ème civ. 17 janvier 2007, n° 06-10.442, P+B