N°1 - Mars 2007 - 12^eme Année

DU COTE DE L'EUROPE

Bureaux de 1ère catégorie : West End toujours en tête

Les pays émergents représentent 10 % des vingt marchés enregistrant la plus forte progression des coûts d’occupation (en dollars), en ce qui concerne les espaces de bureau de première catégorie. En Europe, seul le marché de Sofia réalise cette performance. Le quartier de West End, à Londres, figure encore en tête des 50 marchés les plus chers du monde, avec un coût d’occupation de 212 $/m²/an, loin devant Tokyo Inner Central qui occupe la deuxième place, avec 146 $/m²/an. Les marchés de la City à Londres et de Tokyo Outer Central arrivent en 3ème et 4ème places. Hong Kong se place cinquième. Moscou enregistre une forte hausse avec une progression de 28 % des loyers sur les 12 derniers mois (la ville se classe ainsi au 6ème rang des villes les plus chères du monde). Paris et Dublin figurent respectivement à la 8ème et 9ème place. Ces deux villes ont légèrement reculé dans le classement mais la croissance du loyer facial reste malgré tout de 10 % d’une année sur l’autre. Madrid et Oslo ont toutes deux progressé de cinq places pour se classer 20ème et 45ème respectivement. La hausse du loyer facial d’une année sur l’autre est importante à Madrid (19 %), ce qui classe cette capitale au 24ème rang des villes enregistrant la plus forte croissance. Les villes européennes figurent donc toujours parmi les plus chères du monde, puisqu’elles occupent 30 places parmi le Top 50.

Immobilier commercial : records en Europe

En 2006, 26 milliards d’Euros ont été investis dans l’immobilier commercial de détail. Cela représente une hausse de 77 % par rapport à 2005. Le nombre de transactions a augmenté de 69 %, passant à 420. Selon l’étude (ne tenant pas compte de la Grande-Bretagne et de l’Irlande ni des investissements de moins de 5 millions d’€) 32 % des investissements sur ce marché ont été réalisés en Allemagne (8 milliards), en Espagne (2,5 milliards) et en Pologne (2,4 milliards). Ce sont les investisseurs britanniques qui se sont avérés les plus actifs avec une participation de 22 %. Selon les analystes, la tendance se poursuivra cette année, mais les investisseurs s’orienteront de plus en plus vers l’Est : en Turquie, en Ukraine, en Russie, en Croatie, en Roumanie et en Bulgarie. La plus forte progression devrait être enregistrée en Russie.

Italie : naissance des SIIQ

Le Parlement italien a voté le 22 décembre dernier la création d’un véhicule transparent d’investissements immobiliers coté à l’image des SIIC françaises : les SIIQ (Società di Investimento Immobiliare Quotate) qui entreront en vigueur le 1er juillet 2007. Les principales caractéristiques de ce véhicule sont les suivantes :
- Exonération d’IS (IRES) et de taxe locale (IRAP) sur les revenus locatifs sous condition de distribution à hauteur de 85%.
- La société doit être une Spa, cotée en Italie, avoir au moins 80% de ses actifs en actifs immobiliers loués et au moins 80% de ses revenus provenant de revenus locatifs.
- Un actionnaire ne peut détenir directement ou indirectement plus de 51% des droits de vote ou du capital de la SIIQ et au moins 35% des actions doivent être détenues par des actionnaires détenant chacun directement ou indirectement moins de 1%.
- Les distributions aux associés personnes morales sont soumises à une retenue à la source de 20% (15% si prélevées sur des revenus locatifs d’immeubles résidentiels).
- Lors de l’entrée dans le régime, un impôt au taux réduit de 20% est applicable sur option (à défaut le taux normal s’applique) sur les plus-values latentes et payé sur 5 ans.
- Un régime fiscal attractif permet d’appliquer (i) le taux de 20% aux plus-values réalisées lors de la cession ou de l’apport d’immeubles fait aux SIIQ et (ii) une réduction de 50% des droits d’enregistrement.
Un décret devrait venir préciser ce régime avant le 30 avril 2007.

PAYS PAR PAYS

RUSSIE

Des facilités pour la maison individuelle
Le Président russe Vladimir Poutine a signé une loi modifiant le Code de l’urbanisme pour favoriser le développement de la construction des maisons individuelles hors des villes. Il s’agit notamment de faciliter la privatisation des terres appartenant à l’Etat fédéral, soit 70 % des terrains constructibles potentiels. Une des principales modifications impose le transfert aux administrations locales ou aux municipalités des terres fédérales non utilisées. La procédure d’acquisition de terrains est aussi simplifiée : les seules conditions sont le versement de l’impôt selon le tarif des terres arables, l’arpentage du terrain et la présentation d’un projet de construction (jusqu’alors, il y a avait lieu d’organiser une adjudication). Les formalités d’acquisition devraient durer un mois contre un an actuellement. Il est espéré une augmentation des chantiers de maisons individuelles de 15 à 20 % en deux ou trois ans. Cependant, la plupart des terrains appartiennent à des capitaux privés qui n’ont pas forcément l’intention, de les céder à bas prix. En outre, l’état des transports et des infrastructures peut faire hésiter l’acquéreur potentiel.

Moscou : le prix des logements a bondi de 74 % en 2006
Les prix des logements à Moscou ont augmenté de 74 % en 2006, leur croissance dépassant ainsi les rendements des meilleurs investissements boursiers (70 % en moyenne). Pour expliquer cette tendance, les analystes citent la manne pétrolière et gazière dont profite la Russie et les investissements étrangers multipliés par 38 en un an (à 30,7 milliards d’€). Une grande partie des fonds sont en fait des capitaux russes de retour au pays après avoir transité par un paradis fiscal. Dans la région de Moscou (capitale non incluse), les investissements immobiliers ont augmenté de 35,5 % en 2006, atteignant 5,9 milliards d’€.

Investissements anglais dans l’immobilier
Le fonds d’investissement britannique Ovental Investments va investir environ 1 milliard de $ dans l’immobilier russe, en particulier dans des projets de centres d’affaires, centres commerciaux, établissements de loisirs et hôtels-centres de balnéothérapie à Moscou et Saint-Pétersbourg, mais aussi dans d’autres villes du pays. Le fonds négocie actuellement l’achat de six terrains. Il situe la rentabilité de l’ensemble de ses projets entre 15 et 20 % par an et espère que son investissement sera complètement remboursé en 5 ou 7 ans. Ovental – fondé par des investisseurs privés britanniques et qui semble actif exclusivement en Russie – construit actuellement un centre d’affaires à Saint-Pétersbourg. Il construit également des centres commerciaux à Saint-Pétersbourg et Tioumen, des hôtels-établissements de soins dans la région de Moscou et transforme deux anciens bâtiments de Saint-Pétersbourg en centres d’affaires.

ALLEMAGNE

Hausse des achèvements de logements en 2006
La construction de logements voit une embellie passagère : en 2006, le nombre de permis de construire a augmenté de 4,2 % à 250 000 unités et celui des achèvements de 2,5 % à 245 000. Cette hausse est due essentiellement à l’expiration de la prime d’accession à la propriété en décembre 2005, qui a incité beaucoup de jeunes ménages à engager la construction ou l’achat d’un logement. Ainsi, les permis ont augmenté de 18 % jusqu’en mai 2006 pour retomber depuis à + 3 %. Les achèvements suivant la même tendance avec un an de retard, ils ont reculé de 20 % au 1er semestre et ont augmenté de 28 % au second trimestre. Le Président de la Fédération allemande des caisses d’épargne-logement privées précise que « sans cet effet exceptionnel, la descente vers les 200 000 achèvements par an se serait poursuivie en 2006 et il faut craindre qu’il n’y ait un recul significatif en 2007 ». Il entrevoit une remontée fin 2007-2008 quand la poursuite de la croissance économique et la baisse du chômage inciteront de nouveau les ménages à acheter un logement. Le Président de la fédération ajoute qu’avec la hausse des revenus, le prix relatif d’une maison a baissé : en 1982, il correspondait encore à dix salaires annuels bruts, alors qu’il représente actuellement huit salaires annuels.

ESPAGNE

Logements neufs : hausse des prix de 9,8 % en 2006
Le prix des logements neufs dans les capitales des provinces espagnoles a augmenté de 9,8 % en 2006, ce qui traduit un ralentissement de la hausse par rapport aux années antérieures. Le prix moyen d’une résidence de 100 m² est de 276 300 €. Le marché de l’immobilier résidentiel est resté très actif, mais d’une manière générale, la hausse des prix en 2006 a été moins forte que l’année précédente. La hausse avait été de 10,1 % en 2005 et de 12,5 % en 2004. Pour 2007, la vitesse de transaction et la hausse des prix tendront à ralentir à cause des hauts niveaux de prix atteints. Cependant, le climat de confiance pourrait se maintenir car la demande est suffisante pour absorber l’offre à un rythme adéquat. Les villes où les prix sont les plus élevés sont Barcelone (4192 €/m²), Madrid (3870 €/m²) et Saint Sébastien (3807 €/m²). Plusieurs instances internationales, dont l’OCDE, estiment toutefois que l’Espagne est en situation de surchauffe immobilière.

BELGIQUE

Les investisseurs étrangers s’intéressent aux bureaux
Le volume d’investissement dans l’immobilier professionnel en Belgique a dépassé le niveau record de 4,3 milliards d’Euros fin 2006, soit 64 % d’augmentation par rapport aux deux dernières années. Le marché reste dominé par les investisseurs nationaux (28 %), qui sont talonnés par de nombreux étrangers. Après une pause, les investisseurs allemands font leur retour, pour 10 % du volume d’investissements, devancés par les Irlandais à 12 %. Ils sont suivis par les Français (9 %). Les investisseurs australiens, anglais et islandais représentent entre 4 et 6 % du marché. La proportion du Moyen Orient, de l’Espagne et des Pays-bas reste limitée. En 2007, les prévisions de demande d’investissement sont toujours aussi importantes. Et même si une diminution des rendements est attendue, ceux obtenus sur le marché des bureaux bruxellois restent plus élevés que dans le plupart des autres villes européennes. En outre, le secteur privé revient en force avec une prise en occupation de 395 000 m², et le secteur public reste très actif. Dans les trois années à venir, une diminution du nombre de nouveaux projets est attendue : pour 2007, 230 000 m² pour les nouvelles constructions et rénovations sont prévus, dont 188 000 spéculatifs. Et pour 2008, le nombre de projets attendus continuera de diminuer : 319 000 m² dont 128 000 spéculatifs.

GRANDE-BRETAGNE

Remontée des prix résidentiels et baisse des primo-accédants
En 2006, les prix de l’immobilier résidentiel ont augmenté deux fois plus vite que les revenus des personnes physiques. Les deux hausses du taux de base effectuées par la Banque d’Angleterre n’ont pas réussi à calmer le marché qui a enregistré une hausse annuelle de 10,4 %, soit trois fois et demi plus vite qu’en 2005. Quant au nombre de primo-accédants, il a été de 315 000 seulement en 2006, soit une baisse de 7 % par rapport à 2005 et le niveau le plus bas depuis 26 ans. Le prix moyen d’accès à un premier logement est aujourd’hui de 223 400 Euros, soit le double de 2001. Il y a d’importantes variations régionales (moyenne de 373 600 € pour la région londonienne contre 162 200 € en Ecosse. En Irlande, les six hausses de taux d’intérêts mises en place par la Banque centrale européenne en 2006 ont fini par geler les prix en novembre et une tendance à la baisse pourrait s’installer.

HONGRIE

Pessimisme pour le logement
Les experts estiment que l’année 2006 a été faible pour le marché résidentiel. Le nombre des nouveaux logements livrés a reculé d’au moins 10 % et c’est la première fois depuis longtemps que le nombre des appartements neufs descend sous le seuil de 30 000 unités/an. Quant au marché de l’ancien, la situation est pire compte tenu d’une suroffre importante. Selon Gyorgy Bodnàr, directeur commercial de Wienerberger (groupe de matériaux autrichien), en raison des élections législatives de 2006, le premier semestre a été largement inférieur aux attentes mais l’annonce d’un programme de rigueur a eu pour effet d’anticiper le lancement d’importants investissements immobiliers résidentiels au second semestre. Le recul est prévu pour 2007 et en 2008, la situation empirera avec l’introduction de la taxe immobilière.

L’élite russe investit à Budapest
Grâce aux prix avantageux et en raison de la situation politique incertaine en Russie, les millionnaires russes cherchent à investir à l’étranger, notamment en Hongrie. Les russes aisés privilégient les pavillons de Budapest dont les prix varient entre 780 000 € et 2 millions d’€. En effet, l’an dernier, les prix des nouveaux logements ont augmenté de plus de 40 % à Moscou et de 70 % à Saint Pétersbourg.

SUISSE

Le BTP : une conjoncture florissante
Les dernières statistiques publiées laissent apparaître le BTP en forme. A la fin du mois de novembre 2006, les permis de construire accordés avaient augmenté de 6,5 % sur un an, et les demandes de permis ont également progressé de 4 % sur l’année. Fin septembre, le logement avait connu une hausse annuelle de 7 % s’agissant du stock en cours de construction et une croissance de 9 % des permis. L’activité est surtout tirée par les petites et moyennes villes ainsi que par Bâle et Berne, alors que Genève, Lausanne et Zurich enregistrent un recul des permis. Cependant, l’enthousiasme général est tempéré car un ralentissement de la croissance au troisième trimestre a été constaté, qui s’explique surtout par une baisse de chiffres d’affaires de 2,4 % dans les travaux publics. Il est à prévoir une stagnation pour 2007 dans le bâtiment comme dans le génie civil.