N°1 - Mars 2006 - 11eme Année

DU COTE DES TRIBUNAUX
URBANISME ET AMENAGEMENT

URBANISME COMMERCIAL
Arrêt Louis: le monde de l'urbanisme commercial en émoi

Recours contre CDEC - recours administratif préalable devant la CNEC - application aux tiers?

L'article L.720-10 du Code de commerce prévoit qu' "A l'initiative du préfet, de deux membres de la commission, dont l'un est élu ou du demandeur, la décision de la commission départementale peut, dans un délai de deux mois à compter de sa notification ou de son intervention implicite, faire l'objet d'un recours auprès de la commission nationale d'équipement commercial prévue à l'article L. 720-11, qui se prononce dans un délai de quatre mois". Ce texte a ainsi instauré un mécanisme de recours administratif préalable devant la CNEC au profit du Préfet, de deux membres de la commission départementale ou du demandeur.

Les tiers non visés par cet article peuvent, même si aucun texte ne le prévoit expressément, former un recours directement devant le Tribunal administratif compétent (CE, 06.01.1989, SCI Aménagement Ajaccio Mezzavia) sans avoir à former un recours administratif préalable.

Cette dernière règle semble aujourd'hui susceptible de remise en cause suite à un arrêt rendu par le Conseil d'État en date du 25 septembre 2005 (JP Louis, req. n° 266208) dans un domaine très différent, celui de l'organisation professionnelle des médecins.
Dans cette affaire, la juridiction a considéré que "lorsque des dispositions législatives ou réglementaires organisent une procédure obligatoire de recours administratif préalable à l'intervention d'une juridiction, le respect de cette procédure s'impose à peine d'irrecevabilité du recours contentieux à toute personne justifiant d'un intérêt lui donnant qualité pour introduire ce recours contentieux ; qu'il en va ainsi même dans le cas où les dispositions régissant la procédure de recours administratif , dans l'énumération des personnes qu'elles donnent des personnes susceptibles de le former, auraient omis de faire figurer toute autre personne justifiant d'un intérêt suffisant pour l'exercer".

Se pose donc la question de savoir si cette jurisprudence, qui fait obligation à tous de former un recours administratif préalable lorsque des dispositions législatives ou règlementaires le prévoient, alors même qu'ils n'ont pas été visés expressément dans le texte, est applicable aux autorisations de la CDEC.

L'application de cette jurisprudence serait susceptible d'avoir des conséquences pratiques non négligeables:
D'une part, elle pourrait remettre en cause la recevabilité de tous les recours pendants devant les tribunaux formés contre des autorisations de la CDEC.
D'autre part, elle pourrait entraîner un rallongement considérable des délais de recours.

Une affaire pendante devant le Conseil d'État concernant plus particulièrement les autorisations de la CDEC devrait nous renseigner prochainement sur l'applicabilité de la jurisprudence "Louis" aux autorisations d'urbanisme commercial.
CE 25 septembre 2005 - JP Louis - req. n° 266208

CONTENTIEUX DE L’URBANISME

Urbanisme – droit de préemption urbain– unité foncière – définition

Une unité foncière est un îlot de propriété d’un seul tenant ou d’un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision. La décision du Conseil d’Etat confirmant l’annulation de la décision de préemption de la commune, prise antérieurement à l’entrée en vigueur de l’article L.213-2-1 du code de l’urbanisme, d’une parcelle située à cheval entre une zone d’urbanisation future et une zone ND ne surprend guère en ce qu’elle se situe dans la droite ligne de la jurisprudence « Commune de Bouxière-aux Dames » laquelle interdit l’exercice du droit de préemption sur un terrain qui n’est que partiellement compris dans le champ d’application géographique du droit de préemption.
L’intérêt de la décision réside en réalité dans le fait que c’est la première fois que la Haute Juridiction saisit l’occasion de livrer sa définition de l’unité foncière, ce qui apporte crédit à la définition qui était déjà retenue par la doctrine.
CE 27 juin 2005 - Commune de Chambéry – req. n°264667 – Lebon – Rép. Def. n°21/05 art. 38264

PERMIS DE CONSTRUIRE

Régime d'utilisation – retrait issu de la délivrance d'un nouveau permis – effets – non-lieu à statuer sur la légalité du permis initial – conditions – délivrance d'un nouveau permis à la suite de l'annulation d'un précédent permis – non-lieu – non

La décision rapportée met fin à la très contestable jurisprudence Vicqueneau selon laquelle la délivrance sur le même terrain au même bénéficiaire d'un nouveau permis de construire entraîne le non-lieu à statuer sur le recours formé contre le permis initial au motif que celui-ci a été retiré.
CE 29 juin 2005 - Société SEMMARIS, Ministre de l'Equipement, des transports, de l'aménagement du territoire, du tourisme et de la mer - req. n° 263328, 262507 - BJDU 4/2005 p.282

Théorie de la connaissance acquise – caractère limité – computation des délais

La présentation d'une demande tendant à ce que le permis soit déclaré caduc en raison de l'absence de commencement des travaux dans le délai prévu à l'article R. 421-32 du Code de l'urbanisme ne peut être regardée comme valant connaissance acquise de cette décision, susceptible de faire courir le délai de recours contentieux.
CE 27 juillet 2005- req. n°278337 - M. et Mme Marchand - MTP du 23 Décembre 2005 p.47

Procédure d'attribution – instruction de la demande – obligation d'inviter à régulariser (article R. 421-13) – immeuble en copropriété – consentement des copropriétaires réunis en assemblée générale

Lorsque le maire est présumé avoir connaissance qu'un projet de construction porte sur un immeuble en copropriété – ce qui est le cas s'il a été consulté sur le permis initial que la nouvelle demande vient compléter -, il doit vérifier le consentement des copropriétaires préalablement à la délivrance du permis.
CE 22 avril 2005 - SCI Les Salicornes - req. n° 262705 - BJDU 5/2005 p.234

Domaine public – permis de construire

En vertu de l’article L. 421-1 du Code de l’urbanisme, lorsque l’ouvrage qui fait l’objet de la demande de permis de construire doit être édifié sur une dépendance du domaine public, le permis ne peut être légalement accordé que si le pétitionnaire est en possession, à la date de la décision, d’une autorisation d’occupation régulièrement délivrée.
Ne constitue pas une telle autorisation, l’attestation par laquelle le concessionnaire d’une dépendance du domaine public de l’Etat envisage la délivrance d’une autorisation d’occuper ledit domaine sous réserve de la négociation d’une convention d’occupation.
CE 23 septembre 2005 - Commune de Saint-Vallier-sur-Rhône c/ Société Saria Industries – req. n° 276772 - AJDA du 21 Novembre 2005 p. 2199

LOTISSEMENT - ZAC

Règlement du lotissement – caractère réglementaire des dispositions du règlement – affectation de parties communes au stationnement – oui – caducité au bout de dix ans – article L. 315-2-1 – oui

Une disposition relative au stationnement contenue dans un règlement de lotissement est de ce seul fait de nature réglementaire et cesse de s'appliquer dix ans après qu'un document d'urbanisme a été approuvé, comme le prévoit l'article L. 315-2-1 du Code de l'urbanisme.
Cass. 3ème civ. 26 janvier 2005 - Société MANA c/ Epoux Manduca - pourvoi n° B03-15.584 - BJDU 4/2005 p.250

POS/PLU

Servitudes d'utilité publique – zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) – règles applicables – application cumulative des règles qui n'ont pas le même objet – oui – application des règles correspondantes du PLU lorsque la ZPPAUP n'édicte que de simples recommandations – oui

Lorsqu'un terrain se trouve couvert par un POS et entre aussi dans le champ d'une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager, il y a lieu de combiner les deux documents, d'appliquer ensemble les règles qui n'ont pas le même objet et d'appliquer celles du POS là où la ZPPAUP ne prévoit que des recommandations.
TA Nice 3ème ch. 17 février 2005 - Préfet du Var c/ Commune de Lorgues - req. n° 0302701 - BJDU 4/2005 p.259

POS – stationnement des véhicules (article 12) – notions de "surfaces de vente" et de "surface commerciale"

L'article 12 du POS exigeait pour les constructions à usage de commerce de plus de 150 m² de surface de vente: 1 place de stationnement par tranche de 25 m² de surface de vente hors œuvre. Le Conseil d'Etat précise qu'au sein de la "surface commerciale", la "surface de vente" ne désigne que les parties du bâtiment accessibles au public.
CE 1er avril 2005 - Commune de Chaumont - req. n° 259951 - BJDU 4/2005 p.272

PREEMPTION

Préemption illégale – conséquence de l'annulation de l'acte de préemption – vente sous condition suspensive du non-exercice du droit de préemption – réalisation rétroactive de la condition suspensive dans le cas d'annulation – oui – réitération de la vente par acte authentique à la demande de l'acquéreur évincé – oui

La condition suspensive de non-exercice du droit de préemption est considérée comme réalisée en cas d'annulation de l'acte de préemption, raison de l'effet rétroactif de celle-ci. L'acquéreur évincé retrouve dès lors tous ses droits et peut demander l'exécution forcée de la vente.
Cass. 3ème civ. 22 juin 2005 - SARL Sud Immobilier c/ Lasmarrigues - pourvoi n° R 03-20.473 - BJDU 4/2005 p.295

URBANISME COMMERCIAL

Autorisations d'équipement commercial – légalité au regard de la réglementation locale – schéma directeur – méconnaissance de ses orientations – incompatibilité – oui

En vertu de l'article L. 122-1 du Code de l'urbanisme, les autorisations d'équipement commercial doivent être compatibles avec le schéma de cohérence territoriale. Est incompatible avec les orientations d'un schéma directeur qui a les mêmes effets qu'un schéma de cohérence territoriale, l'autorisation d'étendre une grande surface et sa galerie marchande dans une agglomération alors que le document d'urbanisme prévoit de renforcer en priorité les secteurs extérieurs.
CE 28 septembre 2005 - Société Sumidis, Société Coco Fruits - req. n° 274706 et 274707 - BJDU 5/2005 p.325

La nouvelle concession d'aménagement issue de la loi du 20 juillet 2005

La loi du 20 juillet 2005 relative aux concessions d'aménagement (RCA) remanie les opérations d'aménagement publiques et privées. Le nouveau régime contractuel écarte la distinction attachée au statut de l'aménageur pour retenir cette tirée du degré de contribution de la collectivité publique au coût de l'opération. L'auteur fait un point précis sur ce nouveau régime.
Guillaume Ghaye, Avocat à la Cour, SELARL Molas & Associés - BJDU 5/2005 p.318