N°1 - Mars 2006 - 11eme Année

LE POINT SUR

Les pouvoirs du gérant d’une société civile immobilière concernant la vente du bien immobilier, patrimoine de la société

Le problème se pose souvent ainsi : un gérant d’une Société Civile immobilière (SCI) souhaite céder un bien immobilier appartenant à la société. Doit-il avoir l’accord du ou des autres associés ?

Le principe:

Importance des statuts:

Il résulte des termes de l'article 1848 du Code civil que les associés d'une société civile disposent d'une très grande liberté pour fixer l'étendue des pouvoirs de leur gérant et que ceux-ci peuvent donc varier sensiblement d'une société à l'autre selon l'objet et le domaine d'activité de la société.

Les statuts ont souvent l’objet social suivant:

- l’acquisition de tous biens ou droits immobiliers sis en France métropolitaine
- la propriété, l’administration, l’exploitation directe, par bail, location ou autrement des biens dont la société pourrait devenir propriétaire
- et plus généralement toutes opérations mobilières, immobilières ou financières se rattachant directement ou indirectement à cet objet, de nature à en facilité la réalisation (…)

Certains statuts précisent l’objet social en mentionnant "exploitation d’un immeuble situé à …". Nous verrons plus loin les conséquences d'une telle précision.

Concernant les pouvoirs du gérant, il est fréquemment précisé:

« Le gérant engage la société par les actes entrant dans l’objet social». C’est la reproduction de l’article 1849 du code civil.

Les statuts peuvent envisager une limite financière au-delà de laquelle le gérant doit obtenir l’accord des autres associés, ou citer certains actes qui exigeraient l’accord préalable de la collectivité des associés. Il faut préciser que ces limitations de pouvoir ne sont pas opposables aux tiers.
En dehors des limites qui lui sont fixées par les statuts, le gérant est en droit d'agir librement, mais ses pouvoirs de gestion devront toujours être exercés dans l'intérêt de la société. L’article 1848 mentionne en effet que dans les rapports entre associés, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l’intérêt de la société.

Il nous faut donc définir ce que regroupe les notions d’« acte de gestion », d’« intérêt social » et d’« objet social »:

l’acte de gestion:

La notion "d'actes de gestion" doit être entendue d'une manière large et non par référence à la définition habituelle en droit civil. La gestion des sociétés amène en effet nécessairement ceux à qui elle a été confiée à accomplir, non seulement des actes d'administration, mais aussi des actes de disposition.
Doivent être considérées comme entrant normalement dans les pouvoirs de gestion du gérant les opérations effectuées par le gérant pour le fonctionnement technique normal de l'entreprise (opérations courantes de crédits…), ceux qui ont pour but la conservation du patrimoine social (réparations…), tous ceux qui entrent dans le cadre du mandat qui lui a été confié par les associés et dont la portée résulte de la loi et des statuts.
Le gérant pourrait ainsi en l’espèce acquérir d’autres immeubles. En effet, lorsque l'opération correspond au but de la société, elle doit pouvoir être faite par le gérant (CA Lyon, 29 janv. 1937), bien évidemment tout en respectant l’intérêt social (voir ci après).

Pour ce qui est des aliénations, il semble qu'il soit possible de les considérer comme entrant dans les pouvoirs normaux du gérant lorsqu'elles sont nécessaires pour atteindre le but fixé à la société (Cass. civ., 22 août 1844) et à condition qu'il ne soit pas porté une atteinte grave à la composition du patrimoine social.

Il a été jugé que les actes de disposition portant sur l'ensemble des immeubles sociaux excèdent les pouvoirs reconnus aux gérants de sociétés civiles (CA Paris, 18 déc. 1984).

l’intérêt social:

L'intérêt social est une notion délicate à définir. Il s'agit en fait d'un concept forgé par la jurisprudence au gré des besoins, ce qui explique que son contenu soit variable mais également malléable et qu'il revienne en définitive aux juges du fond d'apprécier, au vu de chaque cas d'espèce, si l'intérêt propre de la société, entendue comme une communauté rassemblant associés et dirigeants dans un même intérêt supérieur, a été ou non respecté.
D'une manière générale, il semble que l'on peut considérer que ne répond pas à l'intérêt social l'acte qui se traduit par un engagement de la société sans contrepartie positive valable, immédiate ou à terme plus lointain.
Il en est à plus forte raison ainsi lorsque l'opération révèle le désir du gérant de servir ses intérêts personnels, soit directement, soit par l'intermédiaire d'une personne morale dans laquelle il est intéressé.

l’objet social:

Cette notion a une grande importance au regard des tiers puisque dans les rapports avec eux, c'est l'objet social qui conditionne la validité des actes passés par le gérant (art 1849 du Code civil).
L’article 1849 ne fait pas référence à un « acte de gestion ». Le gérant pourra, en principe, concernant ses rapports avec les tiers, procéder à des actes de disposition plus importants et lourds de conséquences, comme des acquisitions et cessions d'immeubles, notamment, dans la mesure évidemment où ces opérations contribuent à la réalisation de l'objet social.
Par objet social, il faut entendre l'activité pour laquelle la société a été constituée et qu'elle exerce conformément aux statuts. L'interprétation classique de l'objet social statutaire est restrictive: seules sont comprises dans cet objet les activités qui y ont été expressément prévues ainsi que les actes non spécifiés, mais accessoires et relatifs à l'exercice normal de ces activités statutairement prévues. On peut considérer que la société, et donc le gérant qui agit au nom de celle-ci, n'a pas de capacité en dehors de l'objet social.
Le dépassement de l'objet social entraîne une modification indirecte des statuts.

Concernant le pouvoir accordé au gérant de vendre un bien immobilier appartenant à la société, le critère à retenir pourrait être celui de la nécessité que présente ou non le bien pour la poursuite de l'objet social. On pourrait être tenté de distinguer deux situations :

L'objet social concerne un immeuble déterminé

La Jurisprudence a pris position dans un sens restrictif. Ainsi lorsqu'une société civile a pour objet l'achat, l'administration et la gestion d'un immeuble déterminé, le gérant de cette société ne peut vendre ou hypothéquer cet immeuble qu'avec l'accord des associés statuant à la majorité requise pour la modification des statuts car ces opérations portent atteinte à l'objet social et ne peuvent être considérées comme constituant des actes de gestion (CA Paris, 18 décembre 1984).

L'objet social n'est pas limité à un immeuble déterminé

La jurisprudence est ici divergente.
Dans une espèce où l'objet statutaire de la SCI était "l'acquisition, la propriété, l'administration et l'exploitation par bail ou location, la mise en valeur et l'administration d'immeubles et généralement toutes opérations civiles se rattachant directement ou indirectement à cet objet", la cour de cassation a approuvé une la cour d'appel qui a retenu que la cession d'un actif de la SCI et la signature d’une promesse unilatérale n'étaient pas autorisées par les statuts, que par application des dispositions de l'article 1849 du Code civil, les décisions prises par le seul gérant en dehors de l'objet social étaient nulles et que la promesse de vente ne pouvait être consentie qu'avec l'accord des associés délibérant à la majorité requise pour la modification des statuts. (Cass Chambre civile 3 - 20 Mars 2002 N° 00-17.969 – confirmation d’une même espèce Cass civ 31 mars 1999 n°97-12921). Certains commentateurs approuvent cette solution en retenant qu’on peut difficilement concevoir qu’un acte tendant à aliéner le bien puisse, même indirectement, être rattaché à des opérations d’acquisition et de gestion, seules expressément visées dans les statuts.

Un arrêt de la même Chambre de la Cour de Cassation du 18 décembre 2001 approuve une solution inverse en admettant qu’une clause rédigée dans les mêmes termes autorisait le gérant à vendre un immeuble, celui-ci serait-il l’unique actif social, dès lors que la notion de « propriété » implique le droit de « disposer » (référence à la définition de l’article 544 du Code civil)et que la vente de l’immeuble n’avait pas épuisé l’objet social. Le CRIDON de Paris, dans une note 15 décembre 2003, se base sur cet arrêt pour affirmer que le gérant d’une SCI peut consentir seul la vente de l’unique bien immobilier constituant son patrimoine lorsque l’objet social n’est pas limité à un immeuble déterminé.

En conclusion:

- Tout acte du gérant entrant dans l'objet social et accompli au nom de la société est opposable à cette dernière ; les associés ne peuvent que mettre en cause la responsabilité du gérant sauf à démontrer que le tiers était de mauvaise foi parce qu'il avait connaissance de l'irrégularité de l'acte auquel il avait participé (Cass. com. 9 octobre 1961 : Bull. civ. III n° 348).

- Tout acte du gérant qui n'entre pas dans l'objet social n'engage pas la société et celle-ci peut en demander la nullité.

Une société civile ne peut donc être engagée envers les tiers que par les actes de son gérant entrant dans l'objet social ; le gérant ne peut normalement agir au-delà de cet objet qu'en faisant modifier préalablement les statuts. Envers les associés, le gérant ne peut accomplir que des actes de gestion correspondant à l’intérêt social.

Seul un examen minutieux des statuts permet de répondre à la question posée.

Rémy NERRIERE