N°1 - Mars 2006 - 11eme Année

DU COTE DES TRIBUNAUX
IMMOBILIER INSTITUTIONNEL ET PROMOTION IMMOBILIERE

ARCHITECTE

Construction – responsabilité de l'architecte – défaut de conformité ou désordre – prescription décennale de l’article 1792 du code civil

Un maître d'ouvrage agit en responsabilité contractuelle contre son architecte pour divers désordres et non-conformités. La Cour d'Appel de Paris accueille cette demande en avançant une prescription trentenaire de l'action. La Cour de Cassation rappelle au contraire qu'il s'agit ici non pas de simples non-conformités contractuelles mais bien de désordres au sens du droit de la responsabilité des constructeurs et que "l'action en responsabilité contractuelle de droit commun des constructeurs pour faute prouvée est de dix ans à compter de la réception". La Cour rappelle ainsi que l'architecte est bien un constructeur au sens de l'article 1792 code civil.
Cass. 3ème civ. 26 octobre 2005 – AJDI Décembre 2005

ASSURANCE DOMMAGE OUVRAGE / DECENNALE

Assurance obligatoire des entrepreneurs – absence – préjudice certain pour le maître d’ouvrage

Les époux B avaient confié à la société R la construction d'une maison individuelle, dont les voies et réseaux divers et le mur de soutènement devaient être réalisés par la société D. A la suite d'un désaccord entre les sociétés, elles quittent le chantier. Les époux B assignent les deux sociétés en paiement de dommages-intérêts à raison du préjudice subi par le défaut de souscription d'une assurance responsabilité décennale. La Cour d'Appel rejette cette demande retenant que le défaut de souscription de cette assurance n'est pas la cause du dommage subi. La Cour de cassation casse au visa de l'article 1792 retenant que l'absence de souscription de l'assurance décennale privait les maîtres d'ouvrage de la sécurité en cas de sinistre et constituait un préjudice certain.
Cass.3ème civ. 23 novembre 2005

Assurance décennale – désordres sur constructions similaires – prescription

La construction d’un parking avait donné lieu à réception en 1974. Des désordres sur les corbeaux constatés en 1981 avaient donné lieu après jugement en 1988 à remplacement. Or de nouveaux corbeaux avaient été affectés de désordres en 1997. Le syndicat des copropriétaires avait engagé une nouvelle action, mais la Cour d’Appel a déclaré l’action irrecevable, ce que confirme la Cour de cassation : de nouveaux désordres constatés au-delà de l'expiration du délai décennal qui est un délai d'épreuve, ne peuvent être réparés au titre de l’article 1792 du Code civil que s'ils trouvent leur siège dans l'ouvrage où un désordre de même nature a été constaté et dont la réparation a été demandée en justice avant l'expiration de ce délai.
Cass. 3ème civ. 18 janvier 2006 - n° 79, FS-P + B + R + I, rejet - Jurishebdo n°220

BAIL D’HABITATION

Droit à l’antenne – autorisation préalable du bailleur (non)

Un bailleur avait demandé à son locataire de retirer une antenne parabolique, installée sans son accord. La Cour d’Appel avait ordonné le retrait, mais la décision est censurée par la Cour de cassation car le bail ne peut soumettre l'installation, par un locataire, d'une antenne parabolique de télévision à l'autorisation préalable du bailleur (principe du droit à l'antenne posé par l’article 1er de la loi de 1966: le propriétaire ne peut s’opposer, sans motif légitime et sérieux, à l’installation d’une antenne extérieure par son locataire «nonobstant toute convention contraire, même antérieurement conclue »).
Cass. 3ème civ. 3 novembre 2005 - n° 1163 FS-P + B, cassation - Jurishebdo n°210

Expulsion du locataire – signification également au sous-locataire (non)

La Cour de Cassation casse l'arrêt de la cour d’appel qui a annulé une procédure d’expulsion envers le sous-locataire au motif que si le bailleur avait obtenu une décision d’expulsion envers le locataire, il devait signifier la décision au sous-locataire avant de faire exécuter l’ordonnance de référé prononçant l’expulsion. En effet, le sous-locataire, tenant son droit d’occupation de la locataire, dont l’expulsion avait été ordonnée et à laquelle l’ordonnance de référé avait été signifiée, il ne pouvait pas exiger que la décision lui soit signifiée.
Cass. 3ème civ. 30 novembre 2005 - n° 1295, FS-P + B – Jurishebdo n°214

DROIT DE PREEMPTION DU LOCATAIRE

Vente en bloc d’une partie d’immeuble - droit de préemption (oui)

Lorsqu’une promesse de vente consentie au profit d’une SAFER prévoit une faculté de substitution multiple, la notification aux fins de purge du droit de préemption du preneur en place doit comporter les prix, charges et conditions de chacune des ventes partielles envisagées au profit des personnes substituées afin de permettre au preneur de n’acquérir qu’une partie des biens vendus.
Cass. 3ème civ. 21 septembre 2005 - JCPN n° 43 du 28 Octobre 2005

Congé pour vente – obligation de transmettre le règlement de copropriété (non)

Le locataire soutenait que le congé pour vente qu’il avait reçu était nul notamment en raison de l’insuffisante détermination du bien à vendre car le bailleur n’avait pas indiqué le numéro du lot et le nombre de tantièmes de copropriété affectés au logement mis en vente.
Cet argument est rejeté.
La Cour de cassation apporte une précision sur l’information qui doit être transmise au locataire dans le congé pour vente, de façon à ce qu’il soit en mesure d’exercer son droit de préemption : il n’est pas nécessaire de fournir l’état descriptif de division ni de transmettre le règlement de copropriété.
Cass. 3ème civ. 19 octobre 2005 - n° 1110, FS-P + B, rejet – Jurishebdo n°209

Première vente après division de l’immeuble - droit de préemption du locataire – notion de lot

La mise en copropriété d’un immeuble vendu le même jour à un acquéreur qui procède ultérieurement à la vente séparée des lots ne fait pas échec au droit de préemption du locataire. La première vente après division s’entend donc de la première vente par lots.
Cass. 3ème civ. 16 novembre 2005 – JCP N n° 48 du 2 Décembre 2005

MITOYENNETE

Mur mitoyen – autorisation de passage – ouverture du mur à ses propres frais

Bénéficiant d'une autorisation de passage sur la parcelle de Mme Y. séparée de la sienne par un mur mitoyen, M. X avait pratiqué une ouverture et posé un portail en reconstruisant le mur. Mme Y refusant de participer aux frais, M.E l'assigne en paiement. Il est débouté de la demande en première instance et par la cour de cassation qui estime que "le propriétaire d'un mur mitoyen doit supporter seul les frais de réparation de ce mur lorsque les réparations sont rendues nécessaires par son fait". L'accès a été ouvert à sa propre initiative.
Cass. 3ème civ. 28 septembre 2005 - Droit et Pat. Hebdo n° 582 du 16 Novembre 2005

PROMESSE DE VENTE

Rescision pour lésion – prescription de l'action – délai – point de départ

Une promesse synallagmatique de vente sous condition suspensive est signée le 25 novembre 1997. Le 22 décembre 1999, la vente est passée. Le 12 juillet 2000, les vendeurs se retournaient contre l'acquéreur et l'assignaient en rescision pour lésion. L'article 1676 cciv dispose que la demande en rescision pour lésion n'est plus recevable après l'expiration de deux années à compter du jour de la vente. Si la réalisation de la vente est bien, en l'espèce, le 25 novembre 1997, la Cour de Cassation précise néanmoins qu'en cas de condition suspensive à la vente, "la prescription de l'action en rescision pour lésion ne commence à courir […] qu'à compter du jour de la réalisation de la condition ou de la renonciation à son bénéfice".
Cass. 3ème civ. 16 novembre 2005 - Droit et Pat. n° 589 du 11 Janvier 2006

Promesse de vente – application de la loi Carrez (non)

Le bénéficiaire d’une promesse de vente portant sur une boutique, dans une copropriété, se plaignait d’une surface inférieure à celle promise.
Mais n’ayant pas levé l’option, il ne pouvait pas prétendre à une réduction de prix en application de la loi Carrez, la promesse de vente devenant caduque.
CA Paris 2ème ch. A 4 janvier 2006 - n° 2004- 8633 - Jurishebdo n°218

Présence de plomb avérée - signature de la promesse – acceptation des risques - action en nullité impossible

A une promesse de vente était annexé un certificat d’état positif des risques d’accessibilité au plomb. Le bénéficiaire de la promesse en invoquait la nullité parce que « les travaux nécessaires à la disparition du plomb n’avaient pas été entrepris ». Sa demande est rejetée au motif qu'ayant accepté de signer la promesse de vente connaissance prise du certificat attestant de la présence de plomb, il a été suffisamment informé des conséquences qui en résultaient et a consenti à ce que le promettant ne prenne aucun engagement d'y remédier avant la vente.
Il ne peut être reproché au promettant un défaut à une obligation administrative, ni un défaut de déclaration d'injonction de travaux dont l'éventualité ne pouvait advenir qu'après la vente.
CA Paris 2ème ch. A 4 janvier 2006 - n° 2004/12801 - Jurishebdo n°218

Application de la bonne foi –promesse de vente – caducité - nécessité de liens contractuels

Une promesse de vente avait été signée sous condition suspensive que les biens soient libérés par les locataires avant la régularisation par acte authentique. Or, au jour de la signature de la vente, les biens étaient toujours occupés, et la vente n'avait pu avoir lieu. Ultérieurement, les biens ayant finalement été libérés, les vendeurs avaient conclu la vente avec d'autres acquéreurs. Les bénéficiaires de la première promesse de vente avaient contesté cette vente, en invoquant l'obligation de bonne foi à laquelle les vendeurs étaient tenus et qui aurait dû les inciter à leur proposer la vente en priorité.
En l'absence de pacte de préférence, la seule voie possible était effectivement celle de la bonne foi. Mais la Cour de cassation, cassant l'arrêt d'appel, a débouté les bénéficiaires en rappelant que l'obligation de bonne foi suppose l'existence de liens contractuels. Or, dès lors que la condition suspensive n'était pas réalisée, les liens contractuels avaient cessé.
Cass. 3ème civ. 1er septembre 2005 - Rép. Def. n°23 art. 38286

RESPONSABILITE DU CONSTRUCTEUR

Devoir de conseil du constructeur – prise en considération des circonstances particulières du site – nuisance sonore

La Cour de cassation déclare le constructeur d'un pavillon responsable sur le fondement de l'article 1147 du Code civil des troubles résultant du défaut d'isolation acoustique du pavillon car en sa qualité de professionnel de la construction, il ne pouvait lui échapper, ayant aidé les propriétaires dans la recherche et le choix du terrain, que le site offrait une vulnérabilité particulière aux nuisances sonores nonobstant (présence d’une route départementale) le défaut de classement dans une catégorie particulière.
Compte tenu de la situation particulière des lieux, le simple respect des normes applicables dans un site normal serait insuffisant à masquer les bruits. Le constructeur avait ainsi manqué à son devoir de conseil.
Cass.3ème civ. 26 octobre 2005 - n° 1129, FS-P + B, rejet - Jurishebdo n°210

VEFA

Contrat d’immeuble à construire et surface approximative

Un contrat de réservation portant sur un appartement et ses annexes est conclu entre une société et un acquéreur. Puis, le contrat de vente en l’état futur d’achèvement est signé. L’immeuble terminé, l’acquéreur note un déficit de superficie ; il refuse alors de payer le solde du prix et réclame des dommages-intérêts à la société. Mais, reconventionnellement, celle-ci sollicite la résolution du contrat.
La cour d’appel fait droit à cette demande. En outre, elle condamne l’acquéreur au paiement d’une indemnité contractuelle de résiliation et rejette sa demande de dommages-intérêts au motif que le plan descriptif, annexé au contrat, mentionne la surface approximative de chaque pièce avec une tolérance de 4 %. Elle observe également qu’une fois construit, l’appartement est conforme au plan et que la tolérance est respectée. Le vendeur a donc bien remplie ses obligations en ne mentionnant qu'une surface approximative.
En outre, la surface supérieure indiquée dans un autre document ne saurait engager le constructeur, dès lors qu’il n’a été ni annexé au contrat ni signé.
Cass. 3e civ., 8 juin 2005, n° 04-11.797, P+B

BAIL COMMERCIAL

Loyer - stipulation de paiement en monnaie étrangère – équivalent à une indexation prohibée

La Cour de cassation vient d'indiquer, à l'occasion d'un arrêt rendu en matière de bail commercial, et s'agissant d'un contrat de droit interne, que la monnaie de paiement devait être nécessairement le franc ou l'euro. En effet, selon la Cour, la stipulation du paiement en monnaie étrangère équivaut à une indexation dont la référence n'a aucune relation avec l'une ou l'autre des parties, et donc à ce titre prohibée par l'ordonnance du 4 février 1959 modifiant l'article 79 de l'ordonnance du 30 décembre 1958.
Cass. 3e civ., 18 oct. 2005 : Juris-Data n° 2005-030336 –JCP edN 2005, n° 47, act.

SERVITUDE

Tour d'échelle – servitude de passage – occupation très temporaire pour réparations

N'est pas constitutive d'une violation d'une servitude conventionnelle de tour d'échelle le non respect strict de la distance prévue aux usages locaux si ce n'est pas de nature à empêcher l'exercice du tour d'échelle. Il ne s'agit pas d'une servitude de passage mais une occupation très temporaire pour permettre à son bénéficiaire de procéder à des réparations sur son propre immeuble.
Cass. 3èm civ. 28 septembre 2005 – Droit et Pat. Hebdo n°580 du 2 Novembre 2005 - JCPN N° 43 du 28 Octobre 2005

DIVERS

Démolition pour empiétement – bénéfice de l’injonction de démolir aux nouveaux acquéreurs

En cas d'empiétement par une construction édifiée par un propriétaire précédent, le fait que le propriétaire actuel n'ait pas lui-même édifié la construction et que les acquéreurs aient déclaré prendre le terrain à eux vendu «dans son état actuel» n'était pas de nature à priver ces derniers de leur droit à obtenir la démolition du seul fait de l'empiétement relevé.
Cass. 3ème civ. 14 décembre 2005 - n° 1415, FS-P + B, cassation – Jurishebdo n°216