N°1 - Mars 2006 - 11eme Année

DU COTE DE L'EUROPE

Du côté du Parlement

Directive Services : vote en première lecture par le Parlement européen
Le Parlement européen a adopté en première lecture, le 16 février dernier, son rapport sur la directive relative aux services dans le marché intérieur (394 pour, 215 contre, 33 abstentions). Le projet initial a été revu, tout en gardant son objectif d’éliminer les entraves à la libre circulation des services mais en assurant le respect des droits sociaux des travailleurs qui sont régis par les dispositions nationales.
Concernant la profession d’avocat, le Parlement européen a adopté l’amendement de Monsieur Newton Dunn selon lequel la directive Services ne s’applique pas aux « services juridiques dans la mesure où ils sont régis par d'autres instruments communautaires". Les avocats sont ainsi exclus du champ d’application de la directive Services. Le Parlement européen transmet le texte adopté en première lecture à la Commission européenne qui devrait soumettre une version révisée dans les prochains mois au Conseil européen. Celui-ci devrait adopter sa position sous la présidence finlandaise en Automne 2006.

Du côté de la commission

Contrats de garantie financière
La Commission européenne a publié, le 3 février 2006, un questionnaire demandant à l'industrie et au secteur industriel de donner son point de vue sur la mise en œuvre de la directive concernant les contrats de garantie financière visant à créer un cadre légal uniforme dans l'UE limitant les risques financiers dans les transactions. Les remarques doivent parvenir à la Commission avant le 31 mars prochain.

Conjoncture

Immobilier : Paris, Londres et Helsinki séduisent
Paris, Londres et Helsinki forment le trio de tête des villes européennes les plus attractives en matière d'investissement immobilier pour 2006. Si Paris se situe en première place, cet enthousiasme a fait grimper les prix et dégringoler les rendements, de sorte que certains investisseurs se tournent vers d'autres villes françaises, telle que Lyon. Londres est présentée comme une métropole avec peu de risques et offrant des opportunités de gains solides, même si l'immobilier commercial est son point faible. Helsinki se situe en troisième position et bénéficie de bonnes perspectives pour l'immobilier de bureaux et commercial. Madrid est classée quatrième et Barcelone est en tête du classement en ce qui concerne les opportunités d'investissement.
Cependant, l'excédent de capital sur les marchés pourrait constituer un problème sérieux auquel seraient confrontés les investisseurs au cours de la prochaine année.

Les investisseurs privilégient l'immobilier commercial en Europe de l'Est
Entre 1998 et fin septembre 2005, la valeur des investissements immobiliers de qualité en Europe de l'Est a atteint 11,6 milliards d'Euros (et le chiffre pour 2005 sera probablement supérieur à 4 milliards d'Euros). La plupart des capitaux ont été investis en Pologne, en République tchèque et en Hongrie. A la fin du 3ème trimestre 2005, le volume des investissements dans le secteur des locaux commerciaux était le double de celui des investissements de bureaux. En 2005, ce sont les investisseurs français qui ont été les plus actifs, investissant 832 millions d'Euros dans la région entre janvier et fin septembre.

PAYS PAR PAYS

ROYAUME-UNI

Introduction des REITs
Le gouvernement anglais a annoncé le 6 décembre 2005 qu'il allait introduire au Royaume-Uni un régime fiscal spécifique pour les REITs (Real Estate Investment Trust) comparable au régime SIIC entré en vigueur depuis 2003 en France). En synthèse, ce nouveau régime s'appliquerait aux sociétés cotées au Royaume-Uni, dont l'activité principale consisterait dans la location d'immeubles (au moins 3 actifs détenus sans que l'un d'eux dépasse 40 % de la valeur du portefeuille éligible). Les sociétés remplissant ces conditions seraient exonérées d'impôts sur leurs revenus locatifs ainsi que sur les plus-values de cession des immeubles relevant du secteur exonéré. Enfin, le REIT serait soumis à une obligation de distribution de 95 % de son résultat exonéré. S'agissant des actionnaires, les dividendes distribués par le REIT seraient soumis à l'impôt sur les sociétés ou à l'impôt sur le revenu selon la qualité de l'actionnaire et pleinement taxables sous réserve d'une exonération spécifique (type plan d'épargne ou associations caritatives). Ce traitement fiscal serait aussi applicable aux actionnaires non-résidents, ces derniers étant soumis alors à une forme de retenue à la source à un taux équivalent à l'imposition des résidents britanniques, sans que le droit au bénéfice des conventions fiscales soit précisé à ce stade. Enfin, l'option pour ce régime entraînerait une "exit tax" sur les plus-values latentes de la société, dont le taux n'est pas encore précisé. Il est à prévoir qu'il soit attractif (entre 15 et 20 %) pour assurer la réussite de ce régime.
Ce projet de loi va maintenant faire l'objet de discussions en vue de son adoption au cours du mois d'avril 2007.

Résidentiel : amélioration pour 2006
Le deuxième semestre 2004 et la majeure partie de l'année 2005 avaient vu ralentir le marché résidentiel. Ce ralentissement semble avoir pris fin et une légère reprise des prix du logement s'entrevoit. Le spectre d'un krach du marché s'est dissipé. Le premier trimestre 2006 confirmera-t-il cette embellie?

HONGRIE

Fin d'année morose pour les bureaux
Au cours du dernier trimestre 2005, 55.731 m² de bureaux ont été loués à Budapest, et ce chiffre est en baisse par rapport au troisième trimestre 2005. En effet, plus de la moitié des baux ont été signés pour des bureaux situés en dehors du centre ville de la capitale hongroise.

RUSSIE

Construction d'une tour à MOSCOU
Le groupe russe multi-activités Borodino a lancé un ambitieux projet immobilier: la construction d'une tour de bureaux de 44.000 m² à proximité de la gare Pavelets-kaïa, dans le centre de Moscou. L'investissement est estimé à 150 millions de dollars. Le bâtiment devrait accueillir banques, bureaux et restaurants, ainsi qu'un hôtel quatre étoiles de 150 chambres. Le groupe avait déjà effectué une incursion dans l'immobilier : il achève à Moscou la construction d'un centre d'affaires de 34.000 m², pour 80.000 millions de dollars.

Un parking sous un canal
Un parking pour 860 voitures va être construit sous le lit du canal de Moscou, un bras artificiel de la Moskova proche du Kremlin. Le projet a été approuvé par la mairie mais ni le budget ni l'entreprise qui le réalisera ne sont connus.

La fièvre des centres commerciaux gagne Saint Pétersbourg
La "capitale du nord" russe a vu s'ouvrir 24 centres commerciaux en 2005 pour une surface globale de 320 000 m² et les loyers des surfaces commerciales dans les centres ont progressé de 15 %, leurs prix à la vente de 10 à 20%, tandis que le coefficient d'occupation avoisine 95 %. Les experts prévoient que le boom devrait se poursuivre cette année avec la mise en exploitation d'environ 700 000 m², sachant que la surface moyenne d'un centre commercial a tendance à augmenter.

SUEDE

La Suède pour la reconstruction de la gare souterraine de Ground Zero à New York
Le géant suédois Skanska vient de remporter un de ses plus gros contrats aux Etats-Unis: la reconstruction de la grande gare souterraine de Ground Zero à New York: le World Trade Center Transportation Hub. Ce chantier sera réalisé pour Port Authority of New York and New Jersey, pour qui Skanska a déjà construit le tramway de l'aéroport JFK à Manhattan.

ITALIE

Croissance modérée des prix en 2006
L'augmentation des prix immobiliers en Italie, étudiée sur les 13 plus grandes agglomérations de la Péninsule, et tous secteurs confondus, entre 1997 et 2005 a atteint 69 % en valeur, soit entre l'Irlande (92 %) et le Canada (47 %). Il est prévu pour 2006 une croissance raisonnable des prix: + 5,4 % pour les logements, + 5,3 % pour les bureaux et + 2,8 % pour les locaux commerciaux.

SUISSE

Un quartier de plus de 200.000 m² à Genève
Le canton de Genève et les Chemins de fer suisses préparent la réalisation d'un quartier de plus de 200.000 m² dans le quartier gare de la métropole. Le montant des travaux est estimé à 500 millions d'euros pour une construction par tranches à compter de fin 2008. Les prévisions actuelles de ce programme dénommé "La Praille" annoncent 100.000 m² de bureaux (qui auront vocation à accueillir des multinationales), 65.000 m² d'habitat (soit 600 logements), 22.500 m² de commerces et 19.000 m² d'équipements publics et un hôtel. Il s'agit du plus gros projet d'immobilier tertiaire en Suisse.

PAYS-BAS

Pénurie de logements jusqu'en 2010
Début 2005, il manquait environ 196 000 logements aux Pays-Bas. En 2010, ce nombre devrait s'élever à 207 000 et représenter 2,9 % du stock total. Les prévisions du ministère néerlandais du Logement, de l'Urbanisme et de l'Environnement, qui espéraient réduire ce pourcentage entre 1,5 et 2 % du stock total, ne pourront être atteintes.

BELGIQUE

Les institutions européennes sont un atout pour l'immobilier de bureaux à Bruxelles
L'année 2005 s'est terminée sur une embellie pour le marché de l'immobilier de bureaux dans la capitale belge , avec une occupation de plus de 600 000 m². Pour 2006, on attend une prise en occupation du secteur public de l'ordre de 304 000 m² et du secteur privé pour environ 260 000 m². Et en 2006-2007, les futurs pays adhérents à l'UE tels que la Roumanie, la Bulgarie, la Serbie, le Monténégro, l'Albanie ou la Turquie pourraient faire une entrée en force sur le marché bruxellois. Cependant, il semble que le marché bruxellois, comme ceux d'autres villes européennes, ait atteint le plafond de son cycle : il devrait subir une pression à la baisse des loyers et une diminution plus lente du taux de disponibilité. Celui-ci atteint 10,4 %, contre 20,5% à Amsterdam, 8 % à Londres, 6,7 % à Luxembourg et 5,9 % à Paris. Pour 2006-2007, quelques 700 000 m² devraient être livrés, dont 55 % de ces projets sont spéculatifs. Les investisseurs s'intéressent aux bâtiments neufs ou rénovés, laissant de côté les immeubles anciens ou obsolètes qui restent désespérément vides. Le marché s'assainit, ce qui permettra, dans les cinq ans, un renouvellement du patrimoine immobilier bruxellois de manière à faire de la capitale belge une ville d'affaires plus proche de Londres et Paris.

ESPAGNE

Le prix d'un logement neuf en forte augmentation
Selon la Banco de Espana, l'achat d'un logement neuf en Espagne équivalait, en 2004, à 8,4 années de salaire. Une très nette accélération par rapport à 2003. A l'époque, seules sept années de salaire étaient nécessaires.