N°1 - Mars 2006 - 11eme Année

DU COTE DES TRIBUNAUX
COPROPRIETE ET ORGANISATION JURIDIQUE DES ENSEMBLES IMMOBILIERS

Copropriété – assemblées générales – résolution – contestations – conditions

Les époux R propriétaires d'un appartement dans une copropriété contestent certaines résolutions de leur syndic. La Cour de Cassation opérant un revirement de jurisprudence rappelle que " même en l'absence de convocation ou sur une convocation irrégulière, les actions qui ont pour objet de contester les décisions d'assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de 2 mois à compter de la notification desdites décisions, qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée".
Cass. 3ème civ. 12 Octobre 2005 R. c/Syndicat coopératif Parc des Thibaudières à Boussy-Saint –Antoine - Pourvoi n°04-14.602 (n°1056 FS-P + B + I + R) - AJDI Janvier 2005

PARTIE PRIVATIVE

Copropriété – servitudes entre lots de copropriété

La troisième Chambre civile confirme son revirement (Civ. 3ème, 30 juin 2004) : la division d'un immeuble en lots de copropriété n'est pas incompatible avec l'établissement de servitudes entre les parties privatives de ces lots, ces héritages appartenant à des propriétaires distincts.
Civ. 3ème, 13 septembre 2005 (cassation partielle), JCPN, 7 octobre 2005, (n° 40), p. 1611

PARTIE COMMUNE

Conséquence de la démolition d’une partie commune sur laquelle est conféré un droit de jouissance exclusif

La cour couverte constituant une partie commune, un droit de jouissance exclusif était attaché aux constructions édifiées dessus jusqu’à une éventuelle démolition qui mettait fin à ce droit. La démolition emportait donc extinction définitive du droit de jouissance exclusive et interdiction de reconstruire.
CA Paris 23ème ch. B 12 mai 2005 - Syndicat des copropriétaires 9 rue des Bûcherons 78100 Saint-Germain-en-Laye c/ Bernier - Affaire n°04/00750 - AJDI Novembre 2005

REGLEMENT DE COPROPRIETE

Clause prévoyant la possibilité de travaux sans autorisation de l’AG – nullité de la clause –effet rétroactif

La Cour de cassation confirme que la clause du règlement de copropriété autorisant un copropriétaire à faire des travaux sur les parties communes sans autorisation de l'assemblée générale est réputée non écrite et décide qu'"une clause réputée non écrite du règlement de copropriété est censée n'avoir jamais existé".
Cass 3ème civ. 11 mai 2005 Juris-Data n°2005-028338 – JCP N n°49 9 Décembre 2005

Pouvoirs d'appréciation du juge et règlement de copropriété

Le juge ne peut restreindre la jouissance d'un propriétaire sur ses parties privatives si cette sanction n'est pas prévue par le règlement de copropriété.
Cass.3è civ 11 oct.2005, n°04.17.159 n°1092 (Dictionnaire permanent Gestion immobilière bulletin 376 page 1889)

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

Enonciation insuffisante des créances du syndicat dans l’acte d’opposition - conséquences

L’absence de distinction entre les quatre types de créances du syndicat des copropriétaires, prévues à l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967, ne fait pas cesser ces créances d’exister, mais leur fait perdre leur caractère de créances privilégiées.
CA Paris 2ème ch. B 19 mai 2005 Cry Limited (Sté) c/Pierrel - RG n°04/18420 - AJDI Décembre 2005

Contamination par le virus VIH et responsabilité du syndicat

Par une appréciation souveraine de la valeur et de la portée des éléments de preuve soumis au débat, une cour d’appel a pu déduire l’existence d’un lien de causalité certain entre les fautes commises par le médecin et par le syndicat des copropriétaires et la contamination par le virus VIH subie par l’éboueur, en relevant que si les seringues provenaient bien des déchets médicaux du médecin, incorporés aux ordures ménagères des autres copropriétaires, l’accident ne se serait pas produit si les ordures ménagères de l’immeuble avaient été laissées dans le bac prévu à cet effet, pour être enlevées dans des conditions excluant toute manipulation autre que celle du bac lui-même.
Cass. 2ème civ. 2 juin.2005 X c/Y. Pourvoi n°03-20.011 (n°860 FS-P + B) - AJDI Décembre 2005

Syndic - honoraire de mutation à la charge du syndicat

Les honoraires de mutation prévus au contrat de syndic ne sont pas opposables au copropriétaire vendeur. Après avoir vendu divers lots dans un immeuble en copropriété, les vendeurs ont demandé la mainlevée de l'opposition que le syndic avait faite entre les mains du notaire chargé de la vente et la condamnation du syndicat à leur restituer certaines sommes payées au syndic au titre des frais de mutation. La Cour de cassation énonce très fermement que les décisions d'assemblée générale ou les règlements de copropriété qui fixent les honoraires de mutation ne régissent pas les rapports entre chaque copropriétaire et le syndic, pris personnellement (Violation par la Cour d'appel de l'article 1165 du Code civil). Solution inédite qui risque de remettre en cause une pratique ancienne des syndics.
Cass. 3ème civ. 11 Octobre 2005 - Juris-Data n° 2005-030336 - JCP N n°47 du 25 Novembre 2005

ASSEMBLEE GENERALE

Procès verbal – signature et nullité de l'assemblée

L'omission de signatures sur le procès-verbal n'entraîne la nullité de l'assemblée générale que si celle-ci est contestée dans le délai de 2 mois.
Cass 3e civ. 6 déc.2005 n°04/17.630, n°1385 (Dictionnaire permanent Gestion Immobilière Bulletin 376 page 1875)

CHARGES

Obligation de paiement des charges – compensation avec une créance (non)

Un copropriétaire ne peut opposer au syndic la compensation entre sa créance et sa dette de charges pour refuser de régler celle-ci.
Cass.3è civ 22 novembre 2005 n°04 –19.122 n°1274 (Dictionnaire permanent Gestion immobilière bulletin 376 page 1881)

SYNDIC

Syndic – signature d'une transaction – syndicat engagé (non)

Le syndic qui signe une transaction en son nom personnel, conjointement avec un copropriétaire, n'engage pas le syndicat.
Cass.3è civ 25.oct.2005 n°04 –16.061 (Dictionnaire permanent Gestion immobilière bulletin 375 page 1924)