N°1 - Mars 2005 - 10eme Année

DU COTE DES TRIBUNAUX
URBANISME ET AMENAGEMENT

Convention d'aménagement - passation - mise en concurrence

Le 9 novembre 2004, la Cour Administrative d'Appel de Bordeaux a rendu un arrêt par lequel elle considère que les contrats d'aménagement passés en vertu de l'article L. 300-4 du Code de l'Urbanisme doivent respecter les principes généraux issus du Traité instituant les Communautés Européennes pour leur passation qui soumettent l'ensemble des contrats conclus par les pouvoirs adjudicateurs aux obligations minimales de publicité et de transparence propres à assurer l'égalité d'accès à ces contrats. Cet arrêt intervient dans un contexte de remise en cause des conventions d'aménagement. En effet, la Commission européenne a déposé en octobre 2004 un recours en manquement contre la France devant la CJCE après lui avoir envoyé un avis motivé le 3 février 2004. Elle considère que ces contrats sont en réalité des marchés de travaux - ou de service, selon l'objet de la convention - et par conséquent doivent être soumis aux règles de mise en concurrence posées dans les directives communautaires.

La CAA de Bordeaux rappelle qu'une convention d'aménagement passée sur le fondement des dispositions de l'article L.300-4 CU n'est ni soumise au code des marchés publics, ni à la loi n°93-122 du 29 juin 1993 dite loi Sapin. Elle poursuit cependant en affirmant que " toutefois, elle n'était pas pour autant exclue du champ d'application des règles fondamentales posées par le traité de l'Union, qui soumettent l'ensemble des contrats conclus par les pouvoirs adjudicateurs aux obligations minimales de publicité et de transparence propres à assurer l'égalité d'accès à ces contrats (...) ".

La Cour pose donc le principe selon lequel la passation des conventions d'aménagement doit respecter des obligations de publicité et de mise en concurrence.
Il convient d'observer que l'arrêt a été rendu dans des termes très généraux.

- La Cour ne fait en effet pas de distinction entre les types de conventions d'aménagement existantes, et fait référence à " l'ensemble des contrats ". En l'espèce le contrat a été conclu le 28 juin 1994, c'est à dire sous le régime antérieur à la loi SRU du 13 décembre 2000. Or depuis cette loi, il existe une nouvelle catégorie de convention, à savoir les conventions publiques d'aménagement. Toutefois, la CAA de Bordeaux vise " l'ensemble des contrats passés par les pouvoirs adjudicateurs ".
La mise en concurrence prescrite par la Cour paraît donc devoir s'appliquer indifféremment aux conventions d'aménagement ordinaires et aux conventions publiques d'aménagement, même si ces dernières n'existaient pas au moment des faits.
- La Cour ne fait pas non plus de distinction selon que l'aménageur est propriétaire du terrain ou non. Il ne semble donc pas que pourrait être exclue la passation d'une convention d'aménagement avec une personne propriétaire des terrains sur lesquels sera réalisée l'opération d'aménagement d'une obligation de publicité et de mise en concurrence.
Conséquence sur les contrats en cours La plupart des conventions d'aménagement en vigueur ont été passées en l'absence de toute mesure de publicité et de mise en concurrence. Le principe posé par la CAA de Bordeaux a donc pour conséquence de les fragiliser, puisque la nullité peut être réclamée à tout moment par une des partie.

Si la nullité est constatée par le juge du contrat, la convention est censée n'avoir jamais existé et les seules possibilités d'indemnisation portent sur les dépenses utiles, sur le fondement de l'enrichissement sans cause.
CAA Bordeaux, 9 novembre 2004, n° 01BX00381, SODEGIS - Le Moniteur, 28 janvier 2005, p. 78

PERMIS DE CONSTRUIRE

Permis de construire - retrait - effet rétroactif

Aucun principe ne s'oppose à ce qu'une règle jurisprudentielle soit appliquée à des faits antérieurs à son énoncé. Ainsi, la légalité de décisions de retrait d'autorisations administratives et, notamment, de permis de construire, doit s'apprécier au regard des règles posées par l'arrêt Ternon alors même que ces décisions ont été prises avant que cet arrêt n'ait été rendu.
CE, 14 juin 2004, Société civile immobilière Saint-Lazare, req. °238199 BJDU, 4/2004, p. 294

Permis de construire - transfert

Un permis de construire ne peut être transféré sans l'accord du titulaire de l'autorisation, même si celui-ci n'est plus propriétaire du terrain. Le Conseil d'Etat considère " que si le permis de construire n'est pas délivré en considération de la personne qui en devient titulaire, il revêt néanmoins le caractère d'un acte individuel créateur de droit ; que, par suite, lorsque, pendant la période de validité d'un permis de construire, la responsabilité de la construction est transférée du titulaire du permis à une ou plusieurs autres personnes, l'administration ne peut transférer le permis précédemment accordé qu'avec l'accord du titulaire de l'autorisation, même si celui-ci n'est plus propriétaire du terrain à la date de la demande de transfert ". Si le premier titulaire du permis ne donne pas son accord à la désignation d'un nouveau bénéficiaire, l'autorité compétente n'a d'autre choix que d'attendre l'expiration du délai de validité de l'autorisation. Elle ne pourrait même pas s'appuyer sur le fait que le bénéficiaire initial n'est plus propriétaire du terrain pour retirer l'autorisation (dans le délai de quatre mois), la qualité du pétitionnaire s'appréciant à la date de délivrance du permis.
CE, 20 octobre 2004, n° 257690, SCI Logana Revue mensuelle du Juris Classeur - Collectivités territoriales décembre 2004, p.33

Permis de construire - immeuble classé - notice d'impact

Selon la cour administrative d'appel de Lyon, l'exigence d'une notice d'impact s'étend à toutes les demandes de permis situées dans le périmètre de 500 mètres, qu'il y ait ou non visibilité depuis le monument, ou covisibilité avec le monument.
CAA Lyon, 19 octobre 2004, n° 01LY01365, M. et Mme X. Droit administratif janvier 2005, p.34

Régime d'utilisation du permis - retrait du permis de construire - demande du préfet - compétence liée du maire

Si un projet de construction autorisé par un permis de construire ne respecte pas les dispositions de l'article L. 146-4-1 du Code de l'urbanisme, le maire saisi moins de quatre mois après I'édiction de l'arrêté de permis d'un recours gracieux du sous-préfet, est tenu de retirer ledit arrêté pris en violation des dispositions précitées du Code de l'urbanisme.
CAA Marseille, 1ère chambre, 7 octobre 2004, M. Patrick Raymond Chamarre, n° 01MA01448, M.Attanasio, Rapp. - M. Cherrier, C. du G.

Article L. 145-3 du Code de l'urbanisme - notion de " hameau " - critère de la dénomination des lieux

La Cour administrative de Lyon apporte dans cet arrêt une précision intéressante en excluant un critère : la dénomination des lieux. Il n'y a pas hameau au sens de l'article L. 145-3 du Code de l'urbanisme quand bien même " le lieu serait habituellement désigné comme le hameau de Brameloup ", dès lors que l'implantation des constructions ne " constitue pas un hameau ". Ainsi, peu importe la perception locale de la structure de l'habitat ou même la dénomination INSEE : on sait, en effet, que le " hameau " ou " écart " caractérise toutes les constructions à l'écart du village ou tout bâtiment qui n'est pas au chef-lieu de la commune.
CAA Lyon, 8 juillet 2004, n° 00LY00019, Fournier et a. : Juris-Data n° 2004-249430. Sera mentionné aux tables du Recueil Lebon

LOTISSEMENT

Cahier des charges - opposabilité - locataire du lot

Lorsqu'un lotissement comporte un cahier des charges prévoyant la division des lots destinés à la location sous forme de baux de neuf ans renouvelables ou de baux de longue durée de type emphytéotique avec l'obligation de construire une seule maison sur chaque lot, tout locataire qui a la qualité de coloti est tenu au respect du cahier des charges ; il est également fondé à se prévaloir des stipulations qui sont insérées dans le cahier des charges à l'égard des autres colotis. En conséquence, le preneur coloti peut être poursuivi par un autre coloti pour avoir obtenu un permis de construire contraire au cahier des charges ; cette irrégularité est constitutive d'un trouble manifestement illicite justifiant l'interruption des travaux.
Cass, 3ème civile, 17 novembre 2004, n° 03-15.193. Bulletin d'actualité - Lamy droit immobilier n° 119, décembre 2004, p.6

FISCALITE DE L'URBANISME

Participation - fait générateur

Le fait générateur d'une participation financière étant le permis de construire, elle ne peut être augmentée postérieurement à la délivrance du permis de construire, sauf dans le respect des conditions de retrait des actes administratifs créateurs de droit.
CAA de Versailles, 16 décembre 2004, n°02VE1078, Cantin Revue mensuelle LexisNexis Jurisclasseur - Collectivités territoriales - Intercommunalité, Janvier 2005, p.25

Participations - autorisations d'urbanisme - légalité

Les autorisations d'urbanisme ne peuvent donner lieu à d'autres participations financières que celles prévues par la législation. Le Conseil d'Etat affirme " que les autorisations délivrées en application du Code de l'urbanisme sont des actes unilatéraux de l'administration, qui ne peuvent être assortis d'autres participations financières que celles prévues par la législation de l'urbanisme ".
CE 20 octobre 2004, Ville de Biarritz c/ Association Victoria Surf Paris et autres, n° 224204

Taxe locale d'équipement - redevable - transfert de permis de construire

Lorsque l'administration autorise le transfert d'un permis de construire à une personne autre que le titulaire initial, celle-ci devient le bénéficiaire, au nom duquel les titres de perception doivent être émis, de l'autorisation de construire.
CE 15 juillet 2004, Section du contentieux 8ème et 3ème sous-sections réunies, n° 215998

OPERATION D'AMENAGEMENT

Programme d'aménagement d'ensemble (article L. 332-9) - notion

Ne peut être regardé comme constituant un programme d'aménagement d'ensemble, le programme de travaux qui se borne à prévoir l'aménagement et l'équipement de la voie départementale CD 113 entre deux carrefours de ladite voie, ainsi que des voies communales adjacentes, et l'assainissement des terrains au fur et à mesure des besoins induits par les constructions.
CAA Paris, 1ère chambre B, 28 septembre 2004, Département des Yvelines c/ SCI Jeancel, n°01PA04287, M. Treyssac, Rapp. - M. Lercher, C. du G.

Taxe locale d'équipement - redevable - transfert de permis de construire

Lorsque l'administration autorise le transfert d'un permis de construire à une personne autre que le titulaire initial, celle-ci devient le bénéficiaire, au nom duquel les titres de perception doivent être émis, de l'autorisation de construire. CE 15 juillet 2004, Section du contentieux 8ème et 3ème sous-sections réunis, n° 215998, Ministère de l'Equipement, des transports et du logement c/ SNC Norminter, M. Yohann Bénard, Rapp. - M. Gilles Bachelier, C. du G.