N°1 - Mars 2005 - 10eme Année

DU COTE DU PARLEMENT

A NOTER AU JOURNAL OFFICIEL

DEUX NOUVEAUX « DIAGNOSTICS »

Etat des risques majeurs

Le décret n° 2005-134 du 15 février 2005 permet l'application de l'article L. 125-5 du Code de l'environnement issu de la loi « Bachelot ». Cet article est relatif à l'obligation d'information des acquéreurs et des locataires de biens immobiliers situés sur les zones énumérées par ce décret et régies par les nouvelles dispositions sur les risques naturels et technologiques majeurs. Pour chacune des communes concernées, le préfet arrête la liste des risques naturels prévisibles et des risques technologiques auxquels la commune est exposée ainsi que la liste des documents auxquels le vendeur ou le bailleur peut se référer. Un dossier comprenant des éléments descriptifs est également annexé à l'arrêté préfectoral. Les documents et le dossier sont consultables dans les mairies des communes, à la préfecture et aux sous-préfectures du département. L'arrêté est affiché dans les mairies, publié au recueil des actes administratifs de l'Etat et l'information est diffusée dans un journal du département. L'état des risques que le vendeur ou le bailleur doit fournir à son cocontractant fait état de ces documents. Le non respect de cette clause peut engager une annulation du contrat ou une demande de diminution du prix.
Le décret prévoit enfin les modalités d'entrée en vigueur de cette obligation d'information, les préfets ayant jusqu’au 17 février 2006 pour arrêter la liste des communes exposées. L’obligation d’information pesant sur le vendeur ou le locataire entrera en vigueur 4 mois après la publication de l’arrêté préfectoral.

Diagnostic de performance énergétique

La loi de simplification du droit du 9 décembre 2004 (voir également en page 5 du Bulletin), impose à tout propriétaire immobilier de détenir un diagnostic de performance énergétique. Le diagnostic est un document qui comprend:
- la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment ;
- une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique.
Un décret d’application est attendu.
Concernant la vente de bâtiments, à compter du 1er juillet 2006, il sera annexé à toute promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En matière de location, à compter du 1er juillet 2007, les candidats locataires pourront obtenir du bailleur d'un bâtiment ou d'une partie d'un bâtiment, communication du diagnostic. Il sera annexé à tout nouveau contrat de location aux frais du bailleur.

La réglementation des locations meublées s'applique désormais à tous les locataires

Jusqu'à maintenant, les loueurs en meublé, à l'exception de ceux qui louaient plus de quatre logements, avaient totale liberté pour fixer la durée du bail ou augmenter le loyer ou encore donner congé. L'attrait des propriétaires-bailleurs pour le meublé était lié à des questions juridiques et fiscales et le régime permettait d'échapper à la réglementation de la loi du 6 juillet 1989 (durée du contrat, préavis, congé motivé). Désormais, l'article 115 de la loi de cohésion sociale du 18 janvier 2005 modifiant l'article L632-1 du Code de la Construction et de l'Habitation réglemente la location meublée quelque soit le nombre de locations et de ce fait la protection du locataire en meublé se rapproche de plus en plus de la protection dont bénéficient les locataires de logements vides.
Loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 parue au JO n° 15 du 19 janvier 2005 modifiant l'article L632-1 du Code de la Construction et de l'Habitation

Légionellose et tours aérofrigérantes

Le décret n°2004-1331 du 1er décembre 2004 modifiant la nomenclature des installations classées soumet toutes les tours aéroréfrigérantes, qui sont une des sources les plus fréquentes de légionelles, à la législation des installations classées pour la protection de l'environnement.
Dans le cadre de cette législation, deux arrêtés ministériels ont été publiés au Journal Officiel le 31 décembre 2004. Ils renforcent les prescriptions applicables en matière de contrôle et de surveillance et fixent les conditions d'autorisation ou de déclaration de ces installations aéroréfrigérantes.

Ascenseur: derniers textes d’application

L'arrêté du 13 décembre 2004 définit les critères de certification des compétences des personnes réalisant les contrôles techniques dans les installations d'ascenseurs (JO du 12 janvier).

Réforme des FCC: redynamiser la titrisation

Le décret n° 2004-1255 du 24 novembre 2004 réformant le fonds commun de créances (FCC) apporte la possibilité d'utiliser le FCC dans les opérations synthétiques, et dans le compte d'affectation spécial, pour une meilleure sécurité des flux. L’objectif est de regagner l'intérêt des investisseurs et des émetteurs.
Le décret apporte deux révisions majeures: la possibilité pour le FCC de souscrire des instruments financiers à terme et la création d'un compte d'affectation spécial. La première modification ouvre tout le marché de la titrisation dite synthétique, qui permet, à la différence de la titrisation « cash », de ne transférer que le risque et non les actifs cédés au FCC.

Consuls européens et activités notariales

Un arrêté du 6 décembre 2004 concerne l'exercice des attributions notariales des agents diplomatiques et consulaires. A compter du 1er janvier 2005, les attributions notariales des agents diplomatiques et consulaires prévues par le décret du 7 février 1991 seront exercées dans les postes consulaires, à l'exception de ceux qui sont situés sur les territoires des Etats membres de l'Union européenne et des Etats membres de l'Espace économique européen, en Andorre, à Monaco et près le Saint-Siège. Au sein de ces états, les usagers devront désormais établir les actes dont ils ont besoin auprès d'un notaire en France ou d'un juriste local.

Publication du Code du tourisme

L'ordonnance relative à la partie législative du Code du tourisme a été publiée au Journal officiel du 24 décembre 2004. Ce nouveau code est applicable à compter du 1er janvier 2005.
Le Code du tourisme se décompose en quatre livres. Le livre Ier traite de l'organisation générale du tourisme. Le livre II est consacré aux activités et professions du tourisme. Le livre III concerne les équipements et aménagements, avec les hôtels, restaurants, cafés et débits de boissons (titre Ier), les hébergements autres qu'hôtel et terrains de camping (titre II), les terrains de camping, caravanage et autres terrains aménagés (titre III), les aménagements et la réglementation des espaces à vocation touristique (titre IV) et des dispositions spécifiques à la Corse (titre V) et à certaines collectivités d'outre-mer (titre VI). Le livre IV aborde les questions relatives au financement de l'accès aux vacances et la fiscalité du tourisme.

Code des marchés publics

Le décret n° 2004-1298 du 26 novembre 2004 relatif à diverses dispositions concernant les marchés de l'Etat et des collectivités territoriales, publié au Journal officiel du 30 novembre 2004, révise certaines dispositions du Code des marchés publics adoptées par le décret n° 2004-15 du 7 janvier 2004. Il prévoit en particulier la possibilité de passer sans publicité ni mise en concurrence préalables les marchés de travaux, de fournitures et de services d'un montant inférieur à 4.000 euros HT (3ème alinéa du I de l'article 28 du Code des marchés publics). La circulaire d'application du Code des marchés publics a été réactualisée fin décembre 2004 pour tenir compte de ces nouvelles dispositions.

Registre du Commerce - loi Dutreil - décret d'application

La loi du 1er août 2003 pour l'initiative économique dite loi Dutreil reçoit ses compléments réglementaires dans ses nombreuses dispositions ayant une incidence sur le RCS : déclaration par voie électronique, informations supplémentaires à fournir lors de l'immatriculation, telles que l'information donnée au conjoint commun en biens ou l'existence d'une déclaration d'insaisissabilité (décret n° 2005-77 du 1er février 2005).

Modification de la loi sur le logement décent pour les locaux étudiants

Il est possible désormais de déroger par décret aux caractéristiques de surface et de volume du logement décent en cas de location par l'intermédiaire d'une association oeuvrant dans le domaine de l'insertion par le logement et agréée par le préfet ou par l'intermédiaire d'un CROUS (Loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005, article 116).

A NOTER AUX BULLETINS OFFICIELS

Donation: dispositif reconduit et étendue

Annoncée en début de mois par l'ancien ministre de l'Economie Hervé Gaymard, la prorogation du dispositif d'exonération fiscale des dons manuels (dons de sommes d'argent en faveur d'enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants, ou neveux et nièces) est rendue effective avec la parution d'une instruction fiscale (BOI 7 G-4-05 : n° 39 du 28 février 2005). Le transfert des sommes peut donc désormais intervenir jusqu'au 31 décembre 2005 (au lieu du 31 mai), la déclaration auprès de l'administration fiscale devant être effectuée au plus tard le 31 janvier 2006. En outre, le plafond de 20 000 € est relevé à 30 000 €. Les personnes qui, au 8 février 2005, ont déjà fait un don de 20 000 € peuvent encore transmettre jusqu'à 10 000 € supplémentaires en franchise d'impôt.

Recommandation concernant la copropriété et la vente de lots

Elle a été émise par la Commission relative à la copropriété qui siège au ministère de la justice (1) et elle porte le n°24. Elle concerne l'application du nouvel article 6-2 du décret du 17 mars 1967, qui pour la première fois fixe des règles précises pour la répartition entre vendeurs et acquéreurs, en cas de vente de lots, des charges dans le budget prévisionnel, des charges hors budget prévisionnel (travaux), des avances pour travaux futurs (provisions article 18), des autres avances (réserve - ex avance de trésorerie permanente ou "fonds de roulement") et des emprunts effectués auprès des copropriétaires. Elle confirme le principe selon lequel le compte du vendeur doit désormais être soldé par le syndic à réception de l'avis de mutation sans qu'il puisse être justifié de retenue d'une provision pour apurement.

REPONSES MINISTERIELLES

Représentation légale des sociétés par actions simplifiées

La question posée au ministre de la justice portait la représentation légale de la SAS à l’égard des tiers, et plus particulièrement depuis la modification de l’article L 227-6 du Code de commerce sur la question de la représentation légale des vice-présidents disposant statutairement d’une partie des pouvoirs du président et figurant sur l’extrait K bis de ces sociétés.
Le ministre a répondu que la modification de l’article L 227-6 du Code de commerce permet une délégation statutaire du pouvoir de représentation au profit de personne portant le titre de directeur général ou directeur général délégué. Par conséquent, les sociétés doivent modifier leur statuts pour se mettre en conformité. Il est également précisé en outre que rien n’interdit que le directeur général ou directeur général délégué porte également le titre de vice-président.
Rép. Min. justice N° 32 972 à M. J. Godfrain - Bull Joly 2004 N°112

Droit viager ou temporaire du conjoint survivant et SCI

Le droit au logement temporaire et le droit viager au logement du conjoint survivant institués par la loi n° 2001-1135 du 3 décembre 2001 relative aux droits du conjoint survivant ne s'exercent pas lorsque l'habitation principale a été acquise par le biais d'une société civile immobilière. Le droit d'habitation ne pourra s'appliquer que si les époux ont pris soin de conclure avec la société un bail ou une convention d'occupation. C'est en effet dans ce seul cas que le conjoint survivant pourra prétendre, conformément aux dispositions de l'article 763, au remboursement des loyers pendant l'année suivant le décès et pourra ensuite continuer le bail ou la convention d'occupation jusqu'à sa résiliation.
Rép. min. n° 39324, JOAN Q 25 janv. 2005, p. 816

COLLECTIVITES LOCALES

Paris adopte son projet de PLU

Le projet de plan local d'urbanisme (PLU), définissant les règles d'aménagement de la capitale pour les 15 à 20 ans à venir, a été adopté mardi 8 février par le Conseil de Paris. Le texte prévoit notamment de limiter les hauteurs des bâtiments à 18m dans le centre et 37m dans la périphérie tout en réduisant légèrement le coefficient d'occupation des sols, donc de la densité. Par ailleurs, il limite les obligations de constructions de places de parkings dans les nouveaux immeubles et aide au développement des espaces verts. Enfin, il est prévu un soutien au commerce de proximité et un coup de pouce au logement social.
C'est en 2006 que le PLU commencera à s'appliquer. La décision importante prise par le Conseil de Paris les 31 Janvier et 1er Février est l'arrêt du projet. Cela signifie l'accord de l'assemblée sur le contenu du projet qui sera soumis à la procédure d'approbation. Les prochaines étapes seront:
- l'envoi, pour avis officiel dans un délai de 3 mois, à un certain nombre d'organismes associés : Etat, Conseil Régional, communes voisines, Chambre de Commerce et Chambre des Métiers, ...
- l'organisation d'une enquête publique en Juin-Juillet, ce qui permettra à tous ceux qui s'intéressent au projet de donner leur avis
- l'adaptation du projet au vu des observations recueillies et des conclusions de la Commission d'enquête
- l'approbation du PLU par le Conseil de Paris, prévue au cours du premier semestre 2006.

EN PROJET

Propositions pour une meilleure sécurité juridique des autorisations d'urbanisme (rapport Pelletier)

Philippe Pelletier, avocat, Lefèvre Pelletier & associés, a remis le 23 février dernier, le rapport de son groupe de travail portant « Propositions pour une meilleure sécurité juridique des autorisations d'urbanisme ». Ce rapport résulte d'une volonté conjointe du garde des Sceaux - Dominique Perben - et du ministre de l'Equipement - Gilles de Robien - de sécuriser les opérations d'urbanisme. Le rapport contient 34 propositions articulées autour de 5 axes (meilleure formation et meilleure information - clarifier et encadrer l'instruction - stabiliser les autorisations - améliorer et accélérer le contentieux - perenniser les constructions). Ces propositions vont faire l'objet d'une concertation interministérielle.

Projet de loi sur la fiducie

La fiducie sera prochainement introduite en droit français. Le ministre de la Justice a annoncé la mise en chantier d'un projet de loi créant cet instrument juridique, imité du « trust » anglo-saxon, qui permet un transfert temporaire de propriété. Un groupe de travail s’est réuni au mois de janvier, et un texte pourrait être finalisé dès le premier semestre 2005.

Réforme du régime juridique de l'hypothèque de crédit

Le ministre de l'Economie, des Finances et de l'Industrie, et le garde des Sceaux, avaient demandé, en juin dernier, aux inspections générales des finances et des services judiciaires, un rapport sur l'hypothèque et le crédit hypothécaire. Il a été remis au ministre le 25 novembre 2004.
Ce rapport fournit une analyse complète du marché de prêt hypothécaire, des défis auquel il est confronté du fait notamment de la concurrence du système de la caution et de l'intérêt de sa revalorisation. Les ministres considèrent que l'étude approfondie menée par la mission confirme l'intérêt du développement d'un crédit hypothécaire « rechargeable ». Cela signifie qu'une hypothèque initialement inscrite à l'appui d'un premier prêt, le plus souvent immobilier, peut être réutilisée, sans nouvelle formalité de mainlevée ou d'inscription, pour garantir de nouveaux prêts, accordés par le même établissement bancaire ou financier, à mesure que les remboursements dégagent une nouvelle surface de garantie. Des textes en préparation seront soumis au début de l'année 2005 à la consultation de toutes les parties prenantes.