N°1 - Mars 2005 - 10eme Année

DU COTE DE L'EUROPE

CONJONCTURE

Loyers de bureaux: Londres loin devant le reste du monde
L’étude Business space Across the World réalisée par Cushman et Wakefield Healey et Baker place Londres en tête des loyers les plus chers du monde, avec une valeur locative de 1.571 euros/m²/an pour le quartier central des affaires.
Paris se classe en deuxième position, loin derrière Londres, avec un loyer de 945euros/m²/an.
En 3ème position Tokyo, en 4ème New York, en 5ème Hong Kong, 6ème Moscou, 7ème Milan, 8ème Stockholm, 9ème Genève et 10ème Dublin.
La dernière du classement, en position n° 47, est Bangkok (100 euros/m²/an).

COMMISSION EUROPEENNE

Environnement: Bruxelles poursuit la France
La Commission Européenne a envoyé à la France d’ultimes avis motivés – dernier stade avant la procédure judiciaire – contre la France, pour ne pas avoir donné suite à plusieurs arrêts de la Cour Européenne de Justice relativement à 6 affaires séparées concernant la législation européenne sur la préservation de la nature et l’accès du public aux informations sur l’environnement.
Par ailleurs, la Cour reproche à la France de ne pas avoir correctement appliqué une directive demandant aux Etats Membres de préparer des programmes de réduction de la pollution par un certain nombre de substances dangereuses susceptibles d’endommager l’environnement en cas de déversement dans l’eau.

PAYS PAR PAYS

ALLEMAGNE

PPP: lancement du premier fonds spécial allemand
Les partenariats publics-privés (PPP) allemands reçoivent un soutien financier: LB Immo et une filiale financière du groupe de construction Lindner viennent de lancer le premier fonds immobilier spécifique investissant dans des projets PPP, dénommé « Immo Safe ».
Ce fonds prévoit un volume d’investissement de 500 millions d’euros dans les 5 prochaines années. Les souscripteurs auront un rendement de 5,5%.

Allemagne de l’Est: seul un constructeur sur trois est excédentaire
En 2004, en ex-RDA, seul un constructeur sur trois a réussi à dégager un bénéfice d’exploitation, ¼ a subi des pertes et le solde a plus ou moins atteint l’équilibre financier.
Alors que le niveau des dépenses de construction par habitant à l’est est redescendu au niveau occidental, les sureffectifs restent pesants : avec 43 salariés travaillant dans le BTP pour 1000 habitants, cela représente 73% de plus qu’en Allemagne de l’ouest. De plus, 85% des sociétés de l’Est souffrent d’impayés.

LUXEMBOURG

Le bâtiment va, mais les Travaux Publics restent à la traîne
Les enquêtes mensuelles d’activité dans les secteurs de l’industrie et de la construction pour le 3ème trimestre 2004 indiquent que la construction a stagné au cours des 9 premiers mois de 2004, par rapport à la même période de 2003 (+ 0,6% à peine de croissance).
Dans le bâtiment, la production a progressé de 3,8% ; en revanche, pour le génie civil, l’activité a reculé de plus de 10% , due à la baisse des investissements de l’Etat et des collectivités.

BELGIQUE

L’immobilier commercial se maintient
L’immobilier commercial a été plus performant en Belgique que dans les pays voisins : Allemagne, France, Pays-Bas. L’activité des centres villes se stabilise tandis que les centres commerciaux se développent.
Cette tendance est confirmée par l’ouverture de la deuxième tranche du Xaasland Shopping Center à Saint-Nicolas (45.000 m² loués), des galeries Saint-Lambert à Liège également (38.000 m²), et de la réouverture du Zilverpand à Bruges (4.400 m²).
De nouveaux projets de centres commerciaux devraient également être inaugurés très bientôt en Belgique: l’Esplanade à Louvain la Neuve (35.000 m²) en septembre et Den Tir à Anvers (12.000 m²) dès le début 2006.
A Bruxelles, le complexe mixte Héron (20.000 m² dont 8.800 m² de surfaces commerciales) et les galeries Ansprach (30.000 ² dont 10.000 m² de commerces) ont démarré et sont prévues pour être terminées respectivement fin 2006 et fin 2007.
Les parcs commerciaux intégrés sont également promis à un bel avenir : le Fun Park Hydrion à Arlon inauguré en août 2004, propose 34.000 m² et une seconde phase de 10 à 15.000 m² devrait s’ouvrir prochainement. 95% des surfaces sont déjà louées.
En périphérie, le loyer moyen d’une surface de magasin bien située avec parking se loue entre 75 et 100 euros le m²/an.
Les magasins d’usine fonctionnent aussi très bien. On peut signaler l’ouverture en automne 2005 du complexe de l’Esplanade à Louvain la Neuve.
Les développeurs attendent cependant avec impatience la publication des arrêtés d’exécution de la loi IKEA parue au Moniteur Belge du 5 octobre 2004, loi qui donne plus de pouvoirs aux autorités locales et rend les procédures plus courtes et plus transparentes.

ESPAGNE

A Madrid, une tranche de 10.700 logements édifiée sur d’anciennes casernes de l’armée
Le gouvernement espagnol vient de réactiver un projet de construction de logements dénommé Opération Camamento sur un site de 9 millions de m² appartenant au Ministère des Armées et situé dans le Sud-Ouest de la capitale.
La première tranche de l’opération, de 2,1 millions de m² permettra la construction de 10.700 logements dont 65% de logements sociaux. Sur les 7.000 logements sociaux, 1.100 seront réservés en location pour des jeunes.
La deuxième tranche portera sur 6,8 millions de m² (la nature de ces logements n’est pas encore définie à ce jour).

Logement: l’augmentation des prix se tasse
Le gouvernement espagnol vient de réactiver un projet de construction de logements dénommé Opération Camamento sur un site de 9 millions de m² appartenant au Ministère des Armées et situé dans le Sud-Ouest de la capitale.
La première tranche de l’opération, de 2,1 millions de m² permettra la construction de 10.700 logements dont 65% de logements sociaux. Sur les 7.000 logements sociaux, 1.100 seront réservés en location pour des jeunes.
La deuxième tranche portera sur 6,8 millions de m² (la nature de ces logements n’est pas encore définie à ce jour).

FRANCE

Logement: boom de la construction confirmé en 2004
Ce sont finalement 362.887 logements qui auront été mis en chantier en 2004, soit 48.523 de plus que les 314.000 logements affichés l’an passé à la même époque.
Il faut remonter à 1981 pour retrouver un tel niveau de construction (377.000 logements).
Ces chiffres dépassent largement les besoins en logements estimés par l’INSEE à 320.000 et permet à la France de rattraper une partie du retard accumulé au fil des ans (au moins 500.000 logements).
Plusieurs facteurs expliquent ce boom : l’amortissement de Robien en faveur de l’investissement locatif privé et le plan de relance du logement social. Le gouvernement a en effet affiché 74.000 logements sociaux en 2004. Mais la demande de maisons individuelles, sur laquelle se reporte une part de la demande populaire, y contribue également.

GRANDE BRETAGNE

La demande de bureaux redémarre
L’augmentation des prises en occupation sur le dernier trimestre 2004 a battu un record depuis 2000. Cette croissance de la demande en immobilier de bureaux est surtout remarquable dans le nord et le sud-est du pays, le marché londonien restant quant à lui atone.
Cependant, cette hausse de la demande ne semble pas avoir été suivie par une remontée des loyers. Il ne s’agit encore que de prémisses d’une reprise.

Londres: faire davantage pour le logement
Le Maire de Londres va revoir à la hausse de 30% le nombre de nouveaux logements à mettre sur le marché afin de réduire la pénurie de la capitale et faire face à une augmentation de la population de 800.000 personnes d’ici à 2021.
30.000 logements devront être construits, convertis ou réhabilités annuellement, dont 50% de logements sociaux.
Ce sont les municipalités qui auront en charge de mettre en place cet ambitieux programme.

HONGRIE

Le bâtiment est l’un des secteurs les plus noirs
Plus de la moitié de la production du secteur de la construction de logements s’est faite sans facture en 2002 : près de 2,5 milliards d’euros de chiffre d’affaires auraient ainsi été encaissés par les entreprises de construction.
Une étude du Ministère du travail estime que plus de 100.000 personnes seraient employées illégalement dans l’industrie du bâtiment en Hongrie, soit plus de 30% de l’effectif total. Calculée au salaire minimum en 2002, cette masse salariale non imposée s’élèverait à au moins 245 millions d’euros.

BULGARIE

Flambée des prix dans l’immobilier
Les prix se sont envolés en Bulgarie en 2004, gagnant en moyenne 40%, après la conclusion des négociations sur l’adhésion de la Bulgarie à l’Union Européenne, attendue en 2007.
En comparaison avec 2002, la hausse frôle les 100% (avec 315 euros/m² fin 2004 contre 160 euros deux ans plus tôt).
L’immobilier sur la côte de la Mer Noire intéresse les Russes, tandis que les Britanniques achètent des maisons de campagne.
La Bulgarie suit le même scénario que la Pologne au moment des négociations d’adhésion.

POLOGNE

Le parc logistique croit rapidement
La forte demande dans le secteur de la logistique et des entrepôts en Pologne a incité les promoteurs à investir massivement: la surface des installations modernes en servie à la fin de l’année dernière atteignait 1,26 millions de m², tandis que 269.000 autres m² étaient en construction.
Dans le secteur des entrepôts de classe A et B distants de moins de 20 km du centre de Varsovie, la surface disponible fin 2004 était de 553.256 ² et 62.000 m² étaient en construction.

RUSSIE

Moscou: place aux grands ensembles et aux hôtels
Les autorités de Moscou ont décidé de raser 11 hameaux dans le sud-ouest de la ville, occupant plus de 30 hectares, pour faire place à la construction de nouveaux grands ensembles d’habitations.
Un millier de petites maisons, dans lesquelles vivent 5.200 personnes, seront démolies.
Par ailleurs, les autorités municipales ont annoncé la construction d’une quarantaine d’hôtels d’ici 2007 pour environ 3 milliards de dollars.
Vers la fin 2005, on attend également la fin des travaux de l’hôtel de 11 étages et 332 chambres devant remplacer la tour d’Intourist.
En 2006, la société sud-coréenne L&L mettra également en service la première tranche d’un hôtel construit sur l’artère centrale de Novy Arbat.

PORTUGAL

Année 2004 maussade pour les travaux publics et lent redémarrage attendu pour l’ensemble du secteur
Le bilan du marché des TP en 2004 est morose et les prévisions pour 2005 restent pessimistes compte tenu du nombre d’adjudications d’ouvrages. Le chiffre d’affaires des TP a reculé de 3,4% par rapport à 2003.Par contre, il est prévu pour l’ensemble du secteur de la construction une croissance de l’activité de 1% cette année, après 4 années de récession.
Selon les prévisions, la hausse concernera plus particulièrement le génie civil, tandis que la construction résidentielle devrait stagner.