N°1 - Mars 2004 - 9eme Année

Du côté des Tribunaux
IMMOBILIER INSTITUTIONNEL ET PROMOTION IMMOBILIERE

SERVITUDE

Servitude discontinue – établissement obligatoire par titre

Les servitudes discontinues, apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres, la possession même immémoriale ne suffisant pas pour les établir. Seuls l’assiette et le mode d’exercice de la servitude peuvent en cas d’enclave être déterminés par 30 ans d’usage continu. Cass 3ème Civ 1er octobre 2003 - Droit et Patrimoine Hebdo n° 491 du 12 novembre 2003

Servitude par destination du père de famille – critère de l’apparence

Afin de prouver l’existence d’une servitude issue de la volonté du père de famille, la Cour de cassation précise qu’il suffit qu’elle ait été apparente au moment de la division des fonds, l’examen du titre pour déterminer l’absence de clause contraire ne devant être fait qu’après le constat de la situation de fait. Par cet arrêt, les magistrats de la Haute juridiction donnent toute son extension à l’article 692 du Code civil, au détriment de l’article 694 selon lequel les deux conditions de l’apparence et de la continuité de la servitude sont nécessaires. En l’espèce, la Cour de cassation a censuré l’arrêt de la Cour d’Appel qui a refusé au propriétaire du fonds dominant le bénéfice d’une servitude de passage, établie par destination du père de famille, apparente mais discontinue, au motif qu’à défaut d’être continue, ces servitudes ne peuvent résulter que d’un acte juridique.
Civ. 3ème 28 mai 2003 – AJDI n°10/2003 p.695

PROMESSE DE VENTE

Durée de validité d’une promesse unilatérale de vente et prorogation du délai de levée d’option

La prorogation du délai de validité d’une promesse de vente ne constitue pas une prorogation du délai de levée de l’option. La Cour de cassation vient de juger que la convention prévoyant une prorogation conventionnelle de la durée de validité de la promesse de vente, si huit jours avant son expiration le promettant n’a pas fait parvenir au bénéficiaire les documents nécessaires à l’établissement de l’acte authentique de vente, ne constitue pas une prorogation de la date limite pour lever l’option.
A défaut de levée d’option dans le délai imparti, la promesse est caduque et le vendeur peut se refuser à réitérer l’acte authentique de vente, même si le délai de réalisation a été prorogé.
Cass 3ème Civ, 8 Octobre 2003 n°1050 FS-PB SCI Pasquière c./Sté ILEX - BRDA 20/03 du 31 octobre 2003

EXPROPRIATION

Expropriation – modification concomitante du COS – intention dolosive de la commune (oui)

Mme D. était expropriée au profit de la commune N., qui modifiait concomitamment le COS uniquement sur les parcelles concernées par ladite expropriation. La cour de cassation casse l’arrêt rendu par la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence et donne raison à Madame D. qui invoquait l’intention dolosive. La Cour énonce que « la concomitance entre la volonté de la commune d’acquérir sa propriété et la modification substantielle du coefficient d’occupation des sols applicable, qui ne visait que les parcelles concernées par l’expropriation ou appartenant déjà à la commune, démontrait l’intention dolosive de l’expropriante ». Arrêt d’espèce. Cass 3ème Civ 26 novembre 2003 - Droit et Patrimoine Hebdo n° 499 du 14 janvier 2004

BAIL

Bail – substitution de bailleurs – nécessité d’un engagement express de la caution pour être engagé envers le nouveau bailleur

A défaut de manifestation de volonté de la part de la caution de s’engager envers le nouveau bailleur, le cautionnement souscrit au profit des précédents bailleurs peut être étendu en faveur du nouveau. La Chambre commerciale maintient sa position énoncée par son arrêt du 26 octobre 1999 malgré la résistance des Cour d’Appel et contre l’avis de la doctrine. L’assemblée plénière doit se prononcer prochainement sur la question.
Cass com 3 déc 2003 n°01-10755

Forme du congé – nullité - bailleur professionnel de l’immobilier – obligation de signaler au locataire l’irrégularité

En l’espèce, la bailleresse avait assigné sa locataire en nullité du congé que celle-ci avait donné par lettre recommandée, et non par acte d’huissier. En s’abstenant d’attirer l’attention de la locataire sur l’irrégularité du congé donné par lettre recommandée, alors que, si ce fait lui avait été signalé, la locataire disposait encore d’un délai de deux mois pour faire délivrer un congé par acte extra judiciaire, la Cour d’Appel a pu en déduire que la société bailleresse avait commis une faute ayant causé à la société locataire un préjudice qu’elle a souverainement évalué au montant des loyers dont cette société s’était trouvée redevable du fait de la continuation du bail.
Cass 3ème civ 5 novembre 2003, Sté Euro Manager’s c/Société ITW Belgium – Droit et Patrimoine n°496 du 17 décembre 2003