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 (11) Un autre exemple peut être donné du même souci d'éviter au maximum le contentieux contre les permis de construire et autres autorisations. Et, à défaut de les éviter, de ne pas les craindre. Il s'agit d'un contentieux banal opposant deux particuliers a propos d'un permis de construire délivré au profit de l'un d'entre eux attaqué par le tiers voisin au motif d'une atteinte à une prétendue servitude de vue. Pour des raisons indirectes (vente d'un terrain du domaine privé de la commune à une de ces deux personnes), la commune s'est sentie moralement concernée. Ce type de problème trouvera, en l'espèce, sa solution sur un terrain étranger au P.O.S. Mais, à l'occasion de la révision du P.O.S., il ne serait pas inutile que le juriste porte son attention dans la rédaction du futur règlement sur la forme et la taille des parcelles pour qu'elles soient constructibles dans le vieux centre urbain. Peut-être sera-t-il possible d'éviter ainsi d'éventuels contentieux de même nature. Certes, la responsabilité juridique de la commune ne peut être mise en cause dans un tel cas de figure. Mais là aussi, quelquefois, l'image du P.O.S. peut être ternie la proportion de l'irritation des citoyens. (12) J-P Lebreton, L'imbroglio de la hiérarchie des normes affectant directement ou indirectement l'acte de construire, Les Petites Affiches n° 86, juillet 1996, p. 4. (13) Dans le cas du règlement de la zone N.B. précédemment cité, le rôle du juriste, après avoir démontré le risque contentieux est ensuite de proposer une solution alternative qui se rapproche le plus de la volonté des élus tout en assurant une réelle sécurité juridique. La solution existe même si elle contraint a une révision partielle du projet initial. (14) Ce peut être le cas, par exemple, lorsqu'il faut pressentir que des professionnels pourront utiliser les subtilités du droit privé - par exemple la technique de la copropriété dite horizontale, la méthode dit "Stemmer" - pour réaliser des lotissements dans des zones qui les excluaient. Le danger était moins perceptible également dans le cas d'une commune rurale ou les concepteurs du P.O.S., présentement mis en révision, n'ont pas pris garde aux conséquences fâcheuses d'une N.A. t surdimensionnée et surtout mal réglementée qui a eu pour conséquence d'attirer quelques marchands de biens qui ont su habilement tirer profit du règlement pour lotir de fait un camping avec 31 H.L.L. et plusieurs "résidences mobiles" aux roues symboliques, sans parler d'une implantation spéculative et anarchique d'immeubles dans le prolongement de ce lotissement de fait par les mêmes professionnels, avec, pour chacun, des problèmes particuliers, le tout avec un équipement insuffisant de la zone. Le désastre était prévisible dès janvier 1988, date d'approbation du P.O.S., pour une équipe pluridisciplinaire sérieuse. C'est ainsi, par exemple, qu'un juriste pouvait pressentir notamment le risque d'usage abusif des décrets du 29 mars 1984 et 14 mars 1986 relatifs aux H.L. compte tenu du contexte géographique et économique local, ainsi que des médiocres résultats financiers du camping existant. (15) Pour se limiter à deux exemples vécus, cette aide a, dans un cas, visé à gagner du temps pour permettre à une école primaire d'ouvrir à la rentrée alors que le permis de construire délivré avait fait l'objet d'un recours, de fait abusif, qui ne se justifiait pas au regard des règles de fond du droit et, dans une autre affaire, à accélérer à l'inverse l'intervention du juge et du procureur pour arrêter les effets dévastateurs d'une importante construction destinée à recevoir du public, construite en toute illégalité en dépit d'un arrêté d'interruption des travaux. Dans ces deux cas, la commune a fait travailler ensemble le juriste, l'avocat défenseur de la commune, les services de la commune et de la D.D.E. Dans les deux cas, la stratégie élaborée en commun a été couronnée de succès. (16) P. Soler-Couteaux, Les incertitudes de la règle d'urbanisme applicable à l'acte de construire, Petites Affiches n° 86, juillet 1996, p. 26. (17) Une commune pourra ainsi utiliser toutes les subtilités de la procédure de révision des schémas directeurs pour éviter de se voir imposer des choix d'urbanisme qu'elle juge contraires à ses intérêts essentiels. Dans la même perspective, pour éviter à une commune un classement de site qui, tel quel, lui posait problème, le juriste a pu suggérer d'avoir recours à une Z.P.PA.U., à une époque où cette procédure était encore quasiment inconnue des praticiens locaux. Cette tactique n 'a pas été inutile dans l'intérêt bien compris des deux personnes publiques. (18) La recherche du "plus qualitatif", qui commence en matière d'environnement à être acceptée par tous les acteurs au nom du "développement durable" (concept affirmé lors de la Conférence de Rio en 1992) et de la protection des paysages, ne peut se limiter à ces seuls secteurs. (19) Bruno Cheuvreux, Les nouveaux enjeux du P.O.S., Edit. Litec, Collect. E.F.E., Urbanisme, 1995, p. 190. (20) Sur ce débat voir notamment J-B Auby, Ouvrage cité p. 175 et s. : P. Soler-Couteaux, article cité, p. 27 à 31 ou P. Hocreitère. Jusqu'où peut-on aller avec les règles d'utilisation du sol ?. M.T.P.B. 17 mai 1996, n° 4825, p. 58-60 et n° 4826 du 24 mai 1996, p. 48-50. (21) C'est ainsi par exemple qu'une cour administrative d'appel a jugé légale une limitation du nombre de logements par hectare, le commissaire du gouvernement ayant quant à lui émis des doutes sur la légalité d'une limitation du nombre de pièces habitables par hectare (250 en l'espèce) (Cour adm. appel Nancy, 18 novembre 1993, S.C.I. Clos du Moulins). De même, un tribunal administratif a écarté, à la suite de conclusions fouillées du commissaire du gouvernement un moyen d'annulation qui prétendait inclure dans l'étude d'impact d'une création de Z.A.C. la notion de risque d'aggravation de la délinquance au titre des exigences du décret de 1993 qui inclut, dans l'analyse des incidences du projet sur l'environnement une appréciation de ses effets sur la sécurité publique (Trib. adm. Versailles, Préfet des Yvelines, décembre 1996). (22) Un seul exemple, les communes
qui veulent favoriser l'accession à la propriété
de logements sociaux, instrument de la politique de la ville en ce qu'elle
aide à fixer et surtout intégrer et responsabiliser la population
d'un quartier ou d'une commune disposent de peu de moyens d'action, la
politique d'aide de l'Etat au logement étant actuellement concentrée
sur le secteur locatif. En tout état de cause, le P.O.S. est un
instrument inadéquat. On ne peut lui demander d'être l'instrument
par lequel on pourrait régler tous les problèmes de la vie
urbaine. En l'espèce, la commune peut tout au plus favoriser la
construction de logements sociaux grâce à un C.O.S. approprié
; mais elle ne peut se substituer aux organismes H.L.M. ou aux initiatives
privées. La commune peut cependant aider à relancer certains
programmes de constructions ciblés visant le milieu ou le bas de
l'échelle des revenus. Une expérience actuellement en cours
à Marseille, à l'initiative de quelques notaires et d'un
Conseil d'arrondissement de la ville, sera intéressante à
suivre en ce qu'elle vise par une politique d'information communale et
de coordination du comportement des acteurs à favoriser l'accession
à la propriété de logements sociaux. Elle met en
oeuvre de manière sérieuse et nouvelle dans la loi du 16
juillet 1971, qui encadre le statut d'ensemble de la promotion immobilière,.
le titre III, c'est-à-dire la Société coopérative
de construction qui permet de réduire les prix de 25 à 30
% suivant les hypothèses retenues, alors que jusqu'ici les professionnels
n 'utilisent que le titre I de la loi (Les Société civiles
de vente ou sociétés de construction-vente). La collectivité
locale peut soutenir cette accession au logement en coopérative,
non pas évidemment financièrement mais par une politique
d'information (réunions, bulletin municipal, voire même rassembler
par un registre ouvert en mairie la liste des candidats éventuels
à ce type d'accession). Le principe d'indépendance des législations
situe bien évidemment cet aspect du rôle du juriste au-delà
du Strict droit de l'urbanisme et, a fortiori, du P.O.S. Mais il méritait
d'être signalé car la démarche planificatrice d'un
P.O.S. bien conçue ne peut se limiter à la seule enveloppe
réglementaire. 
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