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A PROPOS DE QUELQUES OBSTACLES AU RENOUVELLEMENT URBAIN Bruno CHEUVREUX
Mais aussi utile que sont ces dispositions, il n'en reste pas moins qu'en pratique, les opérations de renouvellement urbain soulèvent trois types de difficultés juridiques. - Les POS/PLU, la plupart du temps, ne prévoient aucune disposition spécifique en ce qui concerne l'évolution du bâti existant. Or, dans un arrêt du 27 mai 1988 Seckler, le Conseil d'Etat a considéré que " la circonstance qu'une construction existante n'est pas conforme à une ou plusieurs dispositions d'un POS régulièrement approuvé ne s'oppose pas en l'absence de dispositions de ce plan spécialement applicables à la modification des immeubles existants, à la délivrance ultérieure d'un permis de construire, s'il s'agit de travaux qui, ou bien doivent rendre l'immeuble plus conforme aux dispositions réglementaires méconnues ou bien sont étrangers à ses dispositions. ". Au vu de cette jurisprudence, en l'absence de dispositions spécifiques dans le POS/ PLU, l'évolution des bâtiments existants est très contrainte. Il est donc très important, comme le permet expressément l'arrêt Sekler, d'introduire des règles permettant leur évolution. - Les règles de droit privé peuvent également être de nature à empêcher les opérations de renouvellement urbain soit parce qu'elles bloquent ou rendent difficile toute évolution - on peut citer les servitudes contractuelles, les servitudes de lotissement ou de cours communes ou la loi sur la copropriété - soit parce qu'elle ne prévoit rien en cas d'évolution. En effet, quand un ensemble immobilier est organisé en volumes comment fait-on évoluer un volume en toute sécurité juridique alors qu'aucune répartition des droits de construire entre les différents volumes n'a été faite dans l'état descriptif de division d'origine ? Il est clair que dans ces différentes hypothèses, les notaires ont à jouer un rôle important dans leur rôle de rédacteur d'acte. - Enfin en ce qui concerne l'expropriation, force est de constater que l'article L. 21-1 du Code de l'expropriation limite les cas où l'expropriant peut recéder les biens expropriés à une personne privée. Cet article n'est pas adapté aux opérations de renouvellement urbain auxquelles il est fondamental que le privé puisse participer. Un toilettage par le législateur est vivement souhaitable. La réussite des opérations de renouvellement urbain passe à mon sens par l'ensemble de ces adaptations afin de garantir leur sécurité juridique et leur rapidité d'exécution. Bruno CHEUVREUX
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