CHEUVREUX

ortement médiatisée lors de sa création par la loi du 29 juillet 1998, la taxe annuelle sur les logements vacants concerne les propriétaires d’immeubles inoccupés et non loués dans les communes appartenant à des zones de forte urbanisation.
La taxe est due pour chaque logement vacant depuis au moins deux années consécutives, à l'exception des logements sociaux détenus par les organismes d'habitations à loyer modéré et les sociétés d'économie mixte.
Certains bailleurs qui disposent de logements vacants appréhendent souvent de louer leur bien pour des motifs liés à l’insécurité juridique de la location (risque de non-paiement de loyer, de squat…) ou pour des raisons financières (obligation d’entreprendre des travaux de mise aux normes…).
la SIEMP, Société Immobilière d’Economie Mixte de la Ville de Paris, propose une solution globale pour louer en toute sécurité les logements vacants, même si la location nécessite des travaux de remise en état. Dans le souci de vous informer, nous avons rencontré Yves LAFFOUCRIERE, Directeur Général de la SIEMP. Vous trouverez ci-après le compte rendu de notre entretien.

Etude Cheuvreux : Bonjour, Monsieur LAFFOUCRIERE. Pouvez-vous présenter en quelques mots la SIEMP ?

Y.L. : Créée en 1955, la SIEMP, Société Immobilière d’Economie Mixte de la Ville de Paris, gère près de 8.500 logements situés à Paris et en proche banlieue (78, 91 et 94). La Ville de Paris détient près de 54,16 %, le reste étant détenu par la Chambre de Commerce et d’Industrie de Paris, le Crédit Municipal et par des organismes intervenant sur l’immobilier parisien.

Dans le cadre de ces activités de constructeur et de gestionnaire, la SIEMP poursuit la mise en œuvre d’une politique très qualitative d’entretien et de grosses réparations de son patrimoine. Des agences décentralisées assurent la gestion de ce patrimoine.

Au début 2002, Bertrand DELANOË, Maire de Paris et le Conseil Municipal, ont décidé de donner à la SIEMP la possibilité d’accélérer son développement en lui confiant deux nouvelles missions complémentaires à ses activités :

L’éradication de l’habitat insalubre dans Paris (Conseil de Paris du 18 Mars 2002)

Le dernier recensement de 1999 fait état d’une diminution généralisée des taux d’inconfort dans la capitale, plus particulièrement dans les quartiers centraux de la capitale, par contre le nombre d’immeubles en mauvais état reste important notamment dans l’arc nord-est. Pour mener à bien l’éradication de cet habitat insalubre, la Ville a confié à la SIEMP le traitement de 402 parcelles, copropriétés privées ou patrimoine de la Ville de Paris, dans le cadre d’une convention publique d’aménagement.

La mobilisation des logements privés vacants (Conseil de Paris du 8 Avril 2002)

Deux chiffres significatifs sont souvent évoqués : 100.000 demandeurs de logements et plus de 138 000 logements privés vacants à Paris. Pour détendre le marché locatif, augmenter les possibilités de location et permettre aux propriétaires ayant des logements vacants depuis de nombreux mois de louer sans souci leur appartement, la SIEMP a mis au point trois produits locatifs clés en mains destinés à “ réconcilier des propriétaires inquiets avec l’acte locatif ”.

Y.L. : Nous proposons en effet la formule LOCASUR, un bail de 6 ans conclu entre le propriétaire et nous. L’appartement sera loué par la SIEMP à un candidat inscrit auprès de la Ville de Paris.

Le bien a été conservé, modernisé, entretenu ; il a rapporté pendant la durée de sa location au bailleur qui le récupère au terme du bail en bon état, le locataire ayant pu bénéficier, si nécessaire d’une aide au relogement par la Ville de Paris.

EC : Mais si le propriétaire du logement vacant veut récupérer son bien au bout de trois ans ?

Y.L. : Nous lui proposons la formule LOCADIRECT, un bail de 3 ans conclu, avec nos conseils, avec un candidat inscrit comme demandeur de logement.

C’est un produit adapté au souhait du bailleur, qui lui apporte de nombreuses garanties, car :

Si une modernisation de son bien est à envisager, nous préparons le programme des travaux, le plan de financement et assurons le suivi du chantier jusqu’à la réception.
Nous l’assistons dans le choix du locataire et nous lui présentons une sélection de 3 candidatures.
Nous l’accompagnons jusqu’à l’entrée du locataire dans l’appartement, taux du loyer 9,30 €/m²/mensuel.
Nous gérons son bien s’il le souhaite et le représentons auprès de la copropriété.
La garantie du paiement du loyer est assortie de la formule LOCAPASS (voir l’encart “ Subventions ” ci-après)
Lorsqu’il récupère son bien, dans le cadre de la loi et du contrat, la Ville de Paris propose au locataire un relogement dans son patrimoine au locataire en place, en cas de difficultés de libération

Plus de soucis, voici une formule souple, le bien est rentable et remis aux normes. Le bailleur le récupère facilement au terme du contrat dans les conditions réglementaires prévues, le locataire ayant pu bénéficier, si nécessaire d’une aide au relogement par la Ville de Paris.

EC : Imaginons que le propriétaire souhaite le récupérer au bout d’un an. Quelle solution proposez-vous ?

Y.L. : Nous lui proposons la formule LOCAJEUNES, un bail de 10 mois, pour permettre à un jeune étudiant de résider à Paris pendant la saison universitaire.

C’est un produit très maniable, qui apporte au bailleur toutes garanties adaptées, car

Nous l’assistons complètement si nécessaire pour la réalisation des travaux de mise aux normes de ce logement, et lui proposons le programme des travaux, le plan de financement de son emprunt, la surveillance du chantier.
Nous lui présentons trois candidatures d’étudiants boursiers inscrits au CROUS et nous l’accompagnons jusqu’à l’entrée de ce locataire ; taux de location 13€/m²/mensuel.
Nous pouvons gérer son bien et le représenter auprès de la copropriété.
La garantie du paiement de son loyer est assortie de la formule LOCAPASS.

A la fin de cette courte période, il peut récupérer, s’il le souhaite son bien, ou renouveler la location à cet étudiant qui lui a donné satisfaction.

EC : Dans ces trois formules, vous proposez au propriétaire de l’assister si des travaux sont nécessaires. Quelle aide lui apportez-vous concrètement ?

Y.L. : le propriétaire peut nous charger de conduire les travaux, par la signature d’une convention de délégation de maîtrise d’ouvrage. Un premier diagnostic, effectué après une visite sur place, est réalisé gratuitement.
Notre équipe d’architectes et de techniciens met au point avec lui le programme de travaux et se charge, en son nom, du suivi du chantier jusqu’à son achèvement.

EC : Et en ce qui concerne le financement de ces travaux ?

Y.L. : Nous l’assistons dans la préparation du plan de financement, réunissant les différentes subventions prévues dans le cadre de la réhabilitation et de la remise en location des logements vacants. Il intègre également l’échéancier des remboursements d’un prêt personnel éventuel.

Ainsi, l’ANAH (Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat), la Ville de Paris, Le Conseil Régional versent des subventions permettant de financer une partie des travaux et des primes à l’occasion de la remise en location de l’appartement (voir les détails ci-après dans l’encart “ subventions ”).

EC : Qu’en est-il de l’aide de la SIEMP concernant la gestion de son bien ?

Y.L. : Notre service gérance peut prendre en charge, après la signature d’une convention de mandat, la gestion de l’appartement, (émission des quittances de loyers, suivi des paiements, représentation aux assemblées de copropriétaires, contacts avec le syndic, transmission des éléments pour les déclarations fiscales…) et conseiller le bailleur pour optimiser les réductions relatives aux revenus fonciers.

EC : Yves LAFFOUCRIERE, nous vous remercions pour toutes ces précisions et nous invitons nos lecteurs à contacter la SIEMP pour réaliser toute étude gratuite pour permettre la remise en location de tout logement vacant au : 01.49.96.24.45 (en demandant Monsieur Michel MAUCHIEN) ou à l’adresse suivante : 29, boulevard Bourdon – 75180 PARIS CEDEX 04.

SUBVENTIONS ET GARANTIE

La location de l’appartement nécessite la réalisation préalable de travaux de modernisation ou de remise en état de l’appartement, avant sa location.
Différentes subventions assurées par l’Etat, la Région et la Ville de Paris, dans le cadre de cette Mission, vont venir alléger la part de l’apport personnel du futur bailleur.

1. LA SUBVENTION VERSEE PAR L’ANAH (AGENCE NATIONALE POUR L’AMELIORATION DE L’HABITAT)

L’ANAH subventionne les travaux d’amélioration réalisés dans les logements situés dans des immeubles achevés depuis plus de 15 ans, appartenant à des propriétaires privés.
La subvention est attribuée au propriétaire pour la réalisation de travaux d’amélioration, en matière de sécurité, de salubrité, d’équipement, d’économie d’énergie, d’isolation acoustique, sous condition d’un engagement de location de 9 ans. Cette durée de location peut être ramenée à 6 ans en cas de reprise du bien pour l’occupation à titre de résidence principale par le bénéficiaire de l’aide, son conjoint, son concubin ou par ses ascendants ou descendants.
Les honoraires de maîtrise d’œuvre liés à la réalisation des travaux peuvent également être intégrés dans la subvention.
Le plafond des dépenses subventionnables est fixé en fonction de la surface de l’appartement. La subvention peut atteindre 35% du montant plafonné des travaux.

2. LA SUBVENTION VERSÉE PAR LA VILLE DE PARIS

Pour favoriser la mobilisation du parc privé vacant, la Ville de Paris complète, dans le cadre de cette mission votée par le Conseil de Paris, la subvention de l’ANAH pour la réalisation des travaux par une subvention supplémentaire de 20%, allouée sur les mêmes bases que celles de l’ANAH, (Conseil de Paris du 24/06/02).

3. LA PRIME VERSÉE PAR LE CONSEIL REGIONAL

La mise en location d’un logement vacant (depuis au moins trois trimestres) non meublé, d’une superficie minimale de 20m², permet l’attribution d’une prime de 2.286,73 € (15.000 Frs), pour les contrats Locasur et Locadirect. L’engagement de location doit être de 3 ans minimum.

4. LA PRIME LOGEMENT VACANT DE L’ANAH

A l’occasion de la remise en location de votre appartement, l’ANAH vous verse une prime supplémentaire de 3.000 €, si le logement était vacant avant le 1er avril 2001.

Nota : L’ensemble des ces primes et subventions ne peut dépasser 80% du montant des travaux subventionnables HT.

La SIEMP prend en charge la préparation des différents dossiers de demande de subventions auprès de l’ANAH, de la Ville de Paris et de la Région.

5. GARANTIE DE PAIEMENT DU LOYER “ LOCAPASS ”

Tout salarié d’une entreprise assujettie au “ 1% logement ” ou tout étudiant justifiant d’une bourse d’état, d’une convention de stage ou d’un CDD en cours au moment de la demande ou tout jeune de mois de 30 ans en formation professionnelle ou en recherche d’emploi, peut bénéficier de la garantie “ LOCAPASS”. Ainsi le dépôt de garantie est versé directement au propriétaire et la garantie “ risques d’impayés ” peut couvrir 18 mois de loyers sur une durée de location de 3 ans. Ce service est entièrement gratuit (0% d’intérêt et aucun frais de dossier) ; la somme avancée est remboursable en 3 ans.