CHEUVREUX

Michèle RAUNET

Michèle RAUNET

Ses spécialités : Consultante en droit public ainsi qu'en droit des collectivités locales et de l'urbanisme. Intervient dans les opérations immobilières par des consultations alliant concepts juridiques, pragmatisme, et proposition de stratégie.
Michèle Raunet participe à la rédaction et à la mise à jour d'une partie du chapitre "Urbanisme" du Lamy Droit Immobilier et nottament ce qui concerne les normes supra communales. Elle participe également à la rubrique "brèves de jurisprudence" du BJDU (Bulletin de Jurisprudence du Droit de L'Urbanisme - édition EFE)

01 44 90 14 69 - m.raunet@cheuvreux-associes.fr

'article L.1511-1 du Code général des collectivités territoriales (CGCT) dispose : ''les collectivités territoriales et leurs groupements peuvent, lorsque leur intervention a pour objet la création ou l'extension d'activités économiques, accorder des aides directes ou indirectes à des entreprises (…) ''.

Toutefois, comme le rappelle l'article L.2251-1 CGCT " L'Etat a la responsabilité de la conduite de la politique économique et sociale ainsi que de la défense de l'emploi ", il dispose, par conséquent, d'une compétence première et incontestable en la matière, et les collectivités territoriales jouissent de la faculté d'intervenir dans le domaine économique à la condition de respecter les trois principes suivants :
- la liberté du commerce et de l'industrie ;
- l'égalité des citoyens devant la loi ;
- les règles de l'aménagement du territoire définies par la loi approuvant le plan.

Sous réserve du respect de ces différentes conditions, les collectivités locales vont pouvoir accorder des aides aux entreprises. Celles-ci prendront la forme soit d'aides directes, soit d'aides indirectes.

Les aides directes sont les interventions des collectivités locales qui se traduisent par un transfert financier au profit d'une entreprise. Elles permettent le financement de tout ou partie de certaines activités ou de certaines charges de l'entreprise. Les aides indirectes seront celles qui, tout en conférant un avantage à l'entreprise, n'opèrent cependant pas de transfert monétaire immédiat.

La distinction des aides directes et des aides indirectes revêt une importance capitale. Elles sont en effet régies par des régimes très différents. A titre d'exemple, les départements et les communes ne pourront accorder d'aides directes qu'en complément de celle octroyée par la région et à la condition que son intervention n'ait pas atteint le plafond fixé par décret (art. L. 1511-2 CGCT).

La vente d'un immeuble à l'euro symbolique ou à des conditions inférieures à celles du marché par les collectivités territoriales constitue, quant à elle, une aide indirecte. Cette pratique est courante ; il s'agit en effet par ce biais de susciter l'implantation d'entreprise sur le territoire communal.

Les règles applicables à la vente d'un bâtiment doivent être distinguées de celles applicables à la vente d'un terrain nu. En effet, aux termes de l'article L. 1511-3 du CGCT " la revente ou la location de bâtiments par les collectivités territoriales ou leurs groupements doit se faire aux conditions du marché. Toutefois, il peut être consenti des rabais sur ces conditions ainsi que des abattements sur les charges de rénovation de bâtiments industriels suivant les règles de plafond et de zone prévues par un décret " en Conseil d'Etat. Le dernier alinéa de cet article précise que les autres aides indirectes sont libres. En conséquence, la vente de terrain nu échappe au dispositif décrit ci-dessus.

La pratique des ventes d'immeubles à l'euro symbolique ou à un prix inférieur à celui du marché est en contradiction avec la jurisprudence du Conseil constitutionnel. Celui-ci énonce en effet dans sa décision des 25 et 26 juin 1986 relative aux privatisations " que la constitution s'oppose à ce que des biens ou des entreprises faisant partie de patrimoines publics soient cédés à des personnes poursuivant des fins d'intérêt privé pour des prix inférieurs à leur valeur ; que cette règle découle du principe d'égalité invoqué par les députés auteurs de la saisine ; qu'elle ne trouve pas moins un fondement dans les dispositions de la déclaration des Droits de l'Homme de 1789 relatives au droit de propriété et à la protection qui lui est due ; que cette protection ne concerne pas seulement la propriété privée des particuliers mais aussi, à titre égal, la propriété de l'Etat et des autres personnes publiques ".

En vertu de cette décision, il serait donc interdit aux collectivités territoriales de vendre des biens relevant de leur domaine privé à un prix inférieur à leur valeur vénale.

La sanction de cette jurisprudence est toutefois hypothétique compte tenu de la théorie de la loi-écran à laquelle le juge administratif est soumis et qui l'empêche de sanctionner directement sur le fondement d'une norme constitutionnelle une opération que la loi autorise. C'est la raison pour laquelle la pratique des ventes d'immeubles à un prix symbolique ou à des conditions inférieures à celles du marché perdure.

Le Conseil d'Etat a admis que la cession d'un terrain nu au franc symbolique constituait une aide indirecte légale, il a toutefois soumis cette dernière à certaines conditions. Dans son arrêt en date
du 3 novembre 1997, Commune de Fougerolles, le Conseil d'Etat, relativisant la portée de la jurisprudence du Conseil constitutionnel évoquée plus haut, sans pour autant la nier, va estimer que ''la cession par une commune d'un terrain à une entreprise pour un prix inférieur à sa valeur ne saurait être regardée comme méconnaissant le principe selon lequel une collectivité publique ne peut céder un élément de son patrimoine à un prix inférieur à sa valeur à une personne poursuivant des fins d'intérêt privé lorsque la cession est justifiée par des motifs d'intérêt général et comporte des contreparties suffisantes''. La cession en cause, qui trouvait sa contrepartie dans l'engagement de l'entreprise à ''créer cinq emplois dans le délai de trois ans, assorti, en cas d'inexécution de cet engagement, de l'obligation de rembourser à la commune le prix du terrain tel qu'il a été évalué par le service des domaines, soit environ 36 000 F'', apparaissait ainsi légitime.

Il ressort de cette analyse qu'à l'heure actuelle, rien n'empêche une collectivité locale de procéder à la vente pour un prix symbolique d'un terrain dépendant de son domaine privé, sous réserve, bien entendu, de respecter les conditions posées par le Conseil d'Etat.

Cette situation est cependant susceptible d'évoluer en raison de la récente publication de la circulaire du ministre de l'intérieur du 7 janvier 2002 qui, prenant acte de la position communautaire, opère un changement d'orientation de la politique de l'Administration sur cette question.